精装江景两三房即买即住 海珠凤乐雅轩2.8万/㎡（全文）

巡城时间：1月20日

最新价格：均价28000元/㎡，带2000元/㎡精装修，特价单位最低27000元/㎡

优惠信息：一次性付款享96折优惠，按揭和商业性付款享98折优惠

特工点评：海珠区革新路楼市近10年来颇具代表性，短短两三公里路段齐聚多个楼盘，其中位于凤安街的凤乐雅轩（优惠购、楼盘相册、最新报价）和银山尚橙（优惠购、楼盘相册、最新报价）均为单体楼出售，凤乐雅轩主推80-129㎡两三房刚需单位，均价28000元/㎡，项目主要依靠老城区成熟配套，生活成本较低，交通便利，价格也具备一定优势，但因为是单体楼，配套设施相对欠缺且绿化不足，户型实用率也不高，买家可酌情权衡利弊。

坐享老城区成熟生活配套 交通便利畅达全城

凤乐雅轩地处海珠区革新路凤安街，属海珠工业大道板块。踩盘当天，特工从八号线凤凰新村（优惠购、楼盘相册、最新报价）地铁站出发，约8分钟步行至项目所在地，而项目门口便是凤凰岗公交车站，有B21和31路公交车直达体育中心和上下九等繁华商圈。三十米内还有凤凰岗公交总站，数十条公交线路通达广州各商业中心，坐享老城区成熟配套。

项目门口即是凤凰岗公交站

周边配套方面，老城区成熟的生活设施自然无需赘言。项目5分钟路程内有新民六街小学和梅园西小学，周边有两个肉菜市场方便市民选购食材，而社区医院和红十字医院也位于项目附近。

项目步行5分钟可达肉菜市场

不过，凤乐雅轩作为单体楼，虽然具有开发周期短、交房早、拿证早的优点，但其存在的缺陷也值得注意，首先是临街望路可能受噪音干扰，其次是独栋建筑,没有园林景观，绿化不足，另外开发量小,也可能导致物业没有保障。

80-130㎡两三房现楼入住 三阳台设计纵览江景

项目包括A、B两栋，仅开盘A栋，B栋为回迁户，不对外发售。A栋户型主要是80-129㎡两三房刚需单位，层高2.9米，精装现楼，即买即拿房产证，现在购房年后便可入住。1-4层是商铺，5层为空中花园，配套有简单的游乐设备和健身器材，弥补了单体楼小区康乐设施不足的缺陷。6-17层为2梯8户，18-23层为2梯6户，其中6套400㎡的大户型开发商自留，不对外发售。13楼以上可观赏一线江景。

位于五层的空中花园实景图

项目可望珠江景观

凤乐雅轩（优惠购、楼盘相册、最新报价）目前开放的样板房位于17楼，出电梯左侧3套为东南朝向单位，右侧5套为西北朝向单位，江景单位均为西北朝向。其中：

01户型为东南朝向，面对革新路，92㎡两房两厅，户型方正，宽敞明亮，明卫明厨，通风良好，但没有阳台较为扣分。

02户型是128㎡的三房两厅单位，户型格局通透，三面采光，可畅览珠江风景，主卧伴书房，次卧配阳台，客厅连接景观阳台，是凤乐雅轩目前的热销户型之一。

凤乐雅轩样板房

03户型是115㎡的三房两厅单位，干湿分离，动静分区，衣帽间是板式结构，可自行改造，灵活订制。

04户型是83㎡的两房两厅单位，据现场销售介绍，这是项目最受热捧的户型，三阳台设计，主卧连接景观阳台，360°景观尽收眼底，厨房连接生活阳台，室内空气更干净卫生，但该户型入户走廊太长，浪费了不少面积，实用率不高。

04户型83㎡两房两厅户型图

户型布局实用率不高

06户型是87㎡的两房两厅单位，最为难得的是，该户型以80多㎡的面积实现主卧是带衣帽间和主卫的套间。

此外，05户型是80㎡两房两厅单位，07户型是110㎡的两房两厅单位，08户型是94㎡的三房两厅单位，07和08户型也均无阳台，介意的买家须多加留意。

低价位27000元/㎡起显优势 一次性付款享97折

价格方面，凤乐雅轩目前均价28000元/㎡，带2000元/㎡精装修，赠送空调等部分家电。元旦以来，项目推出10套特价单位，最低27000元/㎡，已售出两套。项目物业管理费为2.5元/㎡/月，配有80多个地下车位，B栋回迁户不能购买车位。目前一次性付款享96折优惠，按揭和商业性付款享98折优惠，公积金付款无优惠。

在刚刚过去的2013年，海珠区全年成交2112套，仅排在向来的缺货大户黄埔区和越秀区之上，但是区域成交均价直达28973元/㎡，却仅次于天河区和越秀区。尽管海珠区在2013年全年的成交量同比跌超过四成，但是均价涨幅超过20%，涨幅明显超越天河区和越秀区。在涨势凶猛的海珠房价面前，凤乐雅轩28000元/㎡的均价相比附近楼盘仍有一定优势，比如距离凤乐雅轩仅一步之遥的银山尚橙（优惠购、楼盘相册、最新报价）均价是29000元/㎡，而同样位于凤凰新村（优惠购、楼盘相册、最新报价）地铁站周边的翠屏瀚宇贵都二期（优惠购、楼盘相册、最新报价）均价已经去到32000元/㎡。特工走访发现，凤乐雅轩旁边的凤安花园（优惠购、楼盘相册、最新报价），一套57㎡的二手楼要价也已高达110万。

项目周边二手房市场行情

据悉，凤乐雅轩目前的销售状况并不十分理想，132套房源目前仅售出二十多套。而现场销售介绍，今年以来，附近一带其他楼盘的销售状况也大抵如此。特工猜测，一方面，因为海珠去年楼价涨幅超20%，可能导致不少买家转而向其他区域置业，数据显示，去年海珠区的成交量同比跌超过四成；另一方面，物业本身的素质也可能成为销量不好的原因。但总体而言，在量跌价涨的海珠区，刚需买家想入手两三房单位，即买即住的凤乐雅轩相对较低的价位和成熟的周边配套仍具有一定的竞争优势。