旧楼翻新变笋盘 越秀地铁盘仅72万真抵买？（全文）

巡城时间：2月20日

最新动态：越秀区东山口双地铁上盖精装盘总价140万元起，东山湖公园旁地铁物业折后单价仅25000元/平起，小户型总价将低至72万元起，北京路商圈旺地推出迷你27平小户型公寓……房价早已跃上4、5字头的越秀区，仅百万出头、甚至不足百万的物业早已几乎绝迹，何来这么低价的地铁上盖呢？特工踩盘发现这些楼盘，地铁上盖是真的，低总价也是真的，不过与其他楼盘不同的是，这些楼盘均有着曾经“烂尾”或“旧办公楼”等过去，占据优越的地段，旧楼翻新变“靓地笋盘”是否真的抵买？

特工点评：特工到东山铭泰公馆（优惠购、楼盘相册、最新报价）、东湖铭泰公馆（优惠购、楼盘相册、最新报价）以及府前铭泰（优惠购、楼盘相册、最新报价）踩盘，三个项目均位于越秀区优越的地段，地铁沿线甚至为地铁上盖，交通非常便利，而且周边生活配套齐全，老城区生活氛围浓郁。不过，由于均为旧楼翻新项目，项目外立面陈旧，户型设计、小区内部环境与配套与现在的居住需求不相适应。看上去产品总价很低，是由于产品户型迷你，综合计算下来产品未必真的非常“笋”。

推荐指数：★★★

身处成熟老城区、楼下为双地铁、出门则享繁华的商业配套、更理想的是还有公园在旁，如今，仅需百万出头即可在广州市越秀区拥有这样的物业，您相信吗？

作为广州的政治与文化中心的越秀区，不仅生活气氛浓郁、交通便利和配套齐全，且占据其他各区无法比拟的高素质教育资源，新增物业供应量非常有限，物业有价有市，房价早已跃上4、5字头！主打实力买家的产品让总价百余万的新产品基本绝迹。近日，越秀区公园旁物业叫价仅72万元起，东山口双地铁上盖公寓140余万起等引起特工注意，特工决定踩盘一探究竟。

项目分别位于一号线与六号线交汇的东山口站地铁上盖东山铭泰公馆、六号线沿线东湖站的东山铭泰公馆以及一号线和二号线交汇的公园前站地铁上盖府前铭泰。三个项目均为烂尾楼或旧楼翻新的项目，为不限购不限贷的商用物业性质，且主打区域内稀缺的小户型产品。

东山铭泰公馆100元/平返租吸引 产品报价达35000元/平

从东山口地铁站D出口出站抬头看，即为东山铭泰公馆，是实实在在的地铁上盖物业。根据介绍，东山铭泰公馆分为东塔与西塔两翼，东塔将打造成酒店，西塔将打造成公寓，对外发售。而这之前，项目为一个烂尾楼，基本建筑早已建好。

项目主推户型为39平-68平的一至两房的公寓，其中以39平-50平单间为主，每层为两梯15户的设计，14楼以下的单位以酒店式公寓出售，14楼以上的则整层出售。现场销售小姐告诉特工，目前最优惠的单位为5楼的02户型，约47平，预计总价约140万元，带齐全的装修。但是由于项目目前正在进行升级装修工程，之后的产品预计要涨价，均价在35000元/平左右。

东山铭泰公馆沙盘图

特工随即表示价格超出预算。销售小姐再表示，项目即买即赚，准现楼发售，付清款项后约150天即可交楼，业主可将物业长租给“私享家”服务式公寓，每月无需再额外支付物业管理费等，净收100元/平的返租。业主只需要在交楼的时候一次性交付给该公司月2.8万元的升级装修费，签3年合同即可。

根据特工了解，东山铭泰公馆附近的物业目前租金最高基本不超过80元/平，项目合作的服务式公寓100元/平的返租价确实具有一定的吸引力。不过，在项目旁边的高档住宅小区且带有名校学位房的楼盘放盘价约4万余元/平。项目物管费高达6元/平/月，水电等收费均按照商业标准，加上产品报出达35000元/平的均价，算下来并无价格优势。

东湖铭泰公馆最低25000元/平确实“笋” 户型实用率打折扣

拥有地铁六号线东湖站沿线的交通优势，以及邻近东山湖公园等地理优势，足以让周边的二手楼梯楼物业早已攀上最低“3字头”的价格，但东湖铭泰公馆（优惠购、楼盘相册、最新报价）折后最低仅25000元/平的价格真的“笋”。项目距离东湖站出口不步行到5分钟，周边树木葱郁，旺中带静，居住氛围好。

据了解，项目主推25平-45平的小户型公寓，最低总价约72万元起，单价最笋的单位为约38平的南向望东湖美景的小户型，总价93万起，单价仅约25000元/平。连项目周边的二手楼梯楼都要“3字头”，这样的价格确实“仅此一家”。

东湖铭泰公馆南向小户型可望小蛮腰以及东湖美景

只是，当你亲临项目现场，看到项目陈旧的外立面，实用率并不算高的户型时，购房者一定会觉得有必要重新的好好考虑一下。销售人员解释，因为项目前身为一个食品工厂的办公楼，估计有约20年的历史了，所以外立面显得比较陈旧，不过项目正在着力翻新中，还有就是公司在2008年的时候补了地价，使用年限是从08年算起的，所以没有缩水很严重啦……然后还很热情地告诉特工，毛坯交楼后如何改造户型让实用空间更大……

另外，项目预计本周末（2月22日）将集中推出约70套单位，前面说的优缺点特工说得准不准就见仁见智，不过有兴趣者不妨前往一睹实景。还有，特工觉得有必要一提的是，项目每层为两梯16户的设计，物业管理费是5元/平/月，同上的，水电等收费均按照商业标准收取。

府前铭泰首付40万起 户户望私家花园

地铁公园前A出口旁拐入中旅商业大厦之前的办公楼，即为当下的府前铭泰（优惠购、楼盘相册、最新报价）。从18层-25层，主推27平-72平的一至三房，产品预计毛坯均价30000元/平-33000元/平，首付预计约40万元起。项目样板间正在装修中，计划于4月份正式发售。

由于特工到项目现场时，售楼中心大门紧闭，并无销售人员接待，只能将所见的描述，项目将中庭打造成一个空中花园，由于是包围式的设计，因此每户都能望花园美景。外墙为欧式设计风格，不少户型均带有景观阳台。其它关于车位、物管费等信息有待项目公布。而步行8分钟即可到达北京路繁华商圈，成为项目配套无需赘言的最好解释。

府前铭泰实景图

刚好在项目一路之隔的全新项目捷登都会（优惠购、楼盘相册、最新报价）近日正式亮相，特工途经望了一眼……好吧，不说了，根本无法相提并论……

以上内容均为特工个人观点，正确与否则见仁见智，要不要出手也需要购房者自己掂量。不过以下内容则要在出手前仔细研究弄清。

专家支招，购买烂尾楼或者旧楼翻新项目的几大注意事项：

1、弄清项目过去烂尾原因（或者旧楼项目的前身），弄清项目的真正开发商与投资商，最重要的是要弄清楚产权问题。

2、不少烂尾楼“烂”的时间已不短，五六年甚至七八年的日晒雨淋风吹雷打，无人问津，楼宇质量可能都已受到了不同程度的损坏，因此要注意楼盘的质量问题。

3、一般这些项目的设计偏向旧式设计，诸如车位配置、小区环境和绿化等与现在的居住需求不相适应。

4、注意不同性质的楼盘的土地的使用年限，目前项目剩下的真正使用期。