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李晓东:走出国门如何扬长避短是非常重要的

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我们还有劣势,对当地的市场不熟悉,对当地的法律不熟悉,很多的习惯和业务都是不熟悉的,我们出去的时候,如何扬长避短是非常重要的。

2014年7月14日,博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以:“回归‘新常态’:结构化调整与经济再平衡”为主题,邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议,凝聚共识、树立信心,坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体,将全程直播论坛盛况。

7月16日下午,中国地产六方会谈第三场《秩序与创新:市场导向下的新选择》举行。以下是建银精瑞资本董事长李晓东在会谈上的发言实录。

我们跟银行不一样的金融服务,我们是做房地产信托基金的,坐在台上就有感觉,我连续十几年参加论坛,往年四平八稳的凳子没有了。

开个玩笑,回到老本行,我是做房地产信托和基金。现在房地产的形势给我们带来了外在的压力和挑战。一方面开发商都很缺钱,找我们融资,过去十年产量项目一直往上走,因此我们很骄傲或者是自豪的说,过去的十年我们的项目都很安全,取得了很好的回报。从现在来看,原来认为没有问题的项目,今年很多的项目都会出现一些问题。因此对项目的选择,我们的压力会更大,更加的谨慎。坦率的说,个别的项目,都是需要通过资产重组的方式实现退出。原有借钱的开发商,正常的运营不能正常的返还,需要引进新的投资者。刚好契合到主持人提的问题,给我们带来新的机遇,今年正常融资类的项目,标准更高,选择更加的谨慎,还有新的业务和机会,就是房地产并购基金,我们进行新的收购和并购。

今天我们跟会场上著名的企业进行合作,按照1:2的比例,他们出1,我们出2,并购新的项目,这些都是新的机会。压力之下,我们产生了新的蓝海,例如从2011年开始布局海外,现在已经取得了丰硕的成果,我们应该是最早在海外单独做房地产的基金,除了开发商之外,我们在葡萄牙收购的项目,酒店已经开业,每天晚上都是满住的,投资者也取得了很好的效果,关键是站在怎样的角度看待机会和压力。目前的情况是全球配置资产,这种需求是非常强劲的。大家知道,2008年金融危机之后,很多国家实行了积极的财政政策,M2在过去5年的增长达到了2倍以。

我们还有劣势,对当地的市场不熟悉,对当地的法律不熟悉,很多的习惯和业务都是不熟悉的,我们出去的时候,如何扬长避短是非常重要的。在不熟悉的情况下,如何避免我们的风险,我们要请最好的合作伙伴,请最好的中介机构。这样做就会带来成本的上升,我们如何抵消。我们选择独特的道路,严格的控制收购的成本,建银精瑞目前在海外,包括葡萄牙、匈牙利、西班牙、澳大利亚做了一些项目,显著的特点就是找当地的银行,收购他们在金融危机中留下的不良资产,收购的成本足够低的时候,运营的时候就可以请到最好的团队,将不熟悉的内容弥补。

之前是宏观的问题,现在是微观的问题。对房地产基金而言,我们要为投资者提供更安全,回报率更高的产品,这是用很心的主体。在不同的市场环境下,采取的策略是不同的,我们从原来融资性的产品向并购转型,根据客户的需求,他们走向海外。我们在海外市场下了很大的力度,我们除了收购下力气,还要打造产品的质量。我们的产品质量做得非常好,以欧洲的产品为例,我们在欧洲收购有200多年历史的老建筑,然后将它全新的改造为酒店式服务公寓或者是酒店,要比当地的主流产品售价还要贵。跟国内的产品又不同。葡萄牙有投资移民公司,投资50万元就可以移民。当地是4000元/平方米的产品,卖给中介后,以6000元/平方米卖给中国消费者,这样做是不合适的。我们拿过来是4000元/平方米,还会以4000元/平方米卖给中国的消费者。我们的年化回报率可以达到40%左右,这是每年的回报率,两年的话,回报率就会达到80%,全球化选择投资洼地。

我介绍中国银行和CCTV报道换汇的事情,这是热点的问题,这是国际化正常的事情。大量的中国投资者将人民币投到国外,在国外换取外汇,意味着国外愿意持有人民币,对中国而言是多么占便宜的事情,美国人为什么如此的富有,因为全世界的人都愿意持有美元,因此美国的优惠是非常多的,中国政府希望将人民币推向国际化。如果简单的一刀切看待这个事情的话,对于中国人民币国际化是不好的,CCTV就象当年的义和团一样,什么事情都上升到爱国的层次,他们做的太SB了。

积极的面对市场的各种变化,保持积极的心态和灵活的思维,调动各方面的积极性,为客户创造更好的价值,这是我们一贯坚持的内容。

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