李晓东：走出国门如何扬长避短是非常重要的

2014年7月14日，博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以：“回归‘新常态’：结构化调整与经济再平衡”为主题，邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议，凝聚共识、树立信心，坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体，将全程直播论坛盛况。

7月16日下午，中国地产六方会谈第三场《秩序与创新：市场导向下的新选择》举行。以下是建银精瑞资本董事长李晓东在会谈上的发言实录。

我们跟银行不一样的金融服务，我们是做房地产信托基金的，坐在台上就有感觉，我连续十几年参加论坛，往年四平八稳的凳子没有了。

开个玩笑，回到老本行，我是做房地产信托和基金。现在房地产的形势给我们带来了外在的压力和挑战。一方面开发商都很缺钱，找我们融资，过去十年产量项目一直往上走，因此我们很骄傲或者是自豪的说，过去的十年我们的项目都很安全，取得了很好的回报。从现在来看，原来认为没有问题的项目，今年很多的项目都会出现一些问题。因此对项目的选择，我们的压力会更大，更加的谨慎。坦率的说，个别的项目，都是需要通过资产重组的方式实现退出。原有借钱的开发商，正常的运营不能正常的返还，需要引进新的投资者。刚好契合到主持人提的问题，给我们带来新的机遇，今年正常融资类的项目，标准更高，选择更加的谨慎，还有新的业务和机会，就是房地产并购基金，我们进行新的收购和并购。

今天我们跟会场上著名的企业进行合作，按照1：2的比例，他们出1，我们出2，并购新的项目，这些都是新的机会。压力之下，我们产生了新的蓝海，例如从2011年开始布局海外，现在已经取得了丰硕的成果，我们应该是最早在海外单独做房地产的基金，除了开发商之外，我们在葡萄牙收购的项目，酒店已经开业，每天晚上都是满住的，投资者也取得了很好的效果，关键是站在怎样的角度看待机会和压力。目前的情况是全球配置资产，这种需求是非常强劲的。大家知道，2008年金融危机之后，很多国家实行了积极的财政政策，M2在过去5年的增长达到了2倍以。

我们还有劣势，对当地的市场不熟悉，对当地的法律不熟悉，很多的习惯和业务都是不熟悉的，我们出去的时候，如何扬长避短是非常重要的。在不熟悉的情况下，如何避免我们的风险，我们要请最好的合作伙伴，请最好的中介机构。这样做就会带来成本的上升，我们如何抵消。我们选择独特的道路，严格的控制收购的成本，建银精瑞目前在海外，包括葡萄牙、匈牙利、西班牙、澳大利亚做了一些项目，显著的特点就是找当地的银行，收购他们在金融危机中留下的不良资产，收购的成本足够低的时候，运营的时候就可以请到最好的团队，将不熟悉的内容弥补。

之前是宏观的问题，现在是微观的问题。对房地产基金而言，我们要为投资者提供更安全，回报率更高的产品，这是用很心的主体。在不同的市场环境下，采取的策略是不同的，我们从原来融资性的产品向并购转型，根据客户的需求，他们走向海外。我们在海外市场下了很大的力度，我们除了收购下力气，还要打造产品的质量。我们的产品质量做得非常好，以欧洲的产品为例，我们在欧洲收购有200多年历史的老建筑，然后将它全新的改造为酒店式服务公寓或者是酒店，要比当地的主流产品售价还要贵。跟国内的产品又不同。葡萄牙有投资移民公司，投资50万元就可以移民。当地是4000元/平方米的产品，卖给中介后，以6000元/平方米卖给中国消费者，这样做是不合适的。我们拿过来是4000元/平方米，还会以4000元/平方米卖给中国的消费者。我们的年化回报率可以达到40%左右，这是每年的回报率，两年的话，回报率就会达到80%，全球化选择投资洼地。

我介绍中国银行和CCTV报道换汇的事情，这是热点的问题，这是国际化正常的事情。大量的中国投资者将人民币投到国外，在国外换取外汇，意味着国外愿意持有人民币，对中国而言是多么占便宜的事情，美国人为什么如此的富有，因为全世界的人都愿意持有美元，因此美国的优惠是非常多的，中国政府希望将人民币推向国际化。如果简单的一刀切看待这个事情的话，对于中国人民币国际化是不好的，CCTV就象当年的义和团一样，什么事情都上升到爱国的层次，他们做的太SB了。

积极的面对市场的各种变化，保持积极的心态和灵活的思维，调动各方面的积极性，为客户创造更好的价值，这是我们一贯坚持的内容。