合生创展陷管理困局 昔日“地国”今安在
赵毅
近日，有媒体曝出，合生创展在北京朝阳区开发的楼盘珠江罗马嘉园小区46号楼20层两节护栏坠落，一位年逾六旬的业主被击中身亡。据报道，该小区高空坠物情况不止一次，楼外墙墙砖掉落的情况让业主触目惊心。面对如此大的安全隐患，《中国经营报》记者致电合生创展集团品牌相关负责人，而截至发稿日期，对方一直未给出回复。
针对此事，广东保典律师事务所律师窦雍岗在接受记者采访时表示，“开发商应承担主要责任，若物业管理处事先拉警戒线，该措施是否足以防止事故的发生，否则物业管理公司也应承担相应责任。”
事实上，早在今年年初合生创展就由于“质量门”负面缠身，旗下位于通州区的合生滨江帝景和合生世界村两项目因地板破损、墙面开裂、管线漏水等诸多房屋质量问题遭到业主集体维权。另一方面，业绩下滑、大幅裁员等风波不断引发业界对其看淡地产的猜想。
时过境迁，地产界在历经了过山车一般的疯狂翻滚后，昔日华南五虎之一的合生创展渐渐退去光环。
“地国”的沉沦
广州珠江新城CBD高楼林立，正午的阳光反射出一股强烈的金属光泽，而珠江投资大楼在高耸的建筑群中“违和感”十足。外观酷似古罗马建筑，象征着权力与严密。正如朱孟依所打造的财富帝国，在过去二十年的发展中迅速崛起，而朱孟依本人却异常低调，鲜少抛头露面。
“偶尔也会看见，本人不苟言笑。”一位内部员工称朱孟依是一个非常神秘之人，如果来公司都是坐直乘电梯上到最顶楼。
与朱孟依的低调一样，其一手掌控的香港房地产企业合生创展在这一两年中也异常沉寂。
合生创展成立于1992年，1998年在香港联交所主板上市（代码：754）。据了解，上市每股2.7港元，发行2.5亿股，筹资6.7亿港元，其中朱孟依个人持有上市公司63.75%的绝对股份。彼时，这位精明的商人意识到，由于私营企业尤其房地产企业一直无法在内地上市，从一开始他就在香港成立公司，为上市做好准备。
“由于当时香港企业在内地拿地开发受到限制，朱老板先利用合生创展大量融资，然后在内地成立珠江投资拿地开发。” 对于业界一直模糊不清的关于合生创展与珠江投资的关系，一位珠江投资员工向记者透露，“合生创展是母公司，珠江投资是朱老板将资金腾挪过去建立的子公司，实际上都是一个爹生的。”
正是在1998年前后，合生利用资本优势，趁机储备了大量土地，项目开工面积大大增加。据公开资料显示，从1998年到1999年短短一年时间里，合生创展就有110多栋楼宇相继建成，其开发规模、销售业绩，在广州房地产业无出其右。
另据梳理发现，2000年，合生创展土地储备数据只有442.20万平方米，2003年升至1000万平方米之上。2009年至今，这一数据一直稳定在3000万平方米之上，2012至2014年土储分别为3324万平方米、3345万平方米、3269万平方米。“够集团未来5~7年开发之用。”合生创展高层曾多次在公开场合这样解释他们的“多囤地”策略，未来地价的涨幅将超过房价。
利用“囤地”生财，是典型的港式房地产开发模式。2004年之前，处于协议出让阶段的土地资源相对廉价，合生创展通过收购和关联交易以较低价格获得了大量地块。当时合生创展所采取的“高溢价、多囤地、慢周转”模式发挥了重要作用。
然而让2004年就已摘得百亿桂冠的合生创展没想到的是，土地招拍挂以后，土地资源愈加稀缺。很多企业通过“高周转、高杠杆、轻资产”模式加速发展，合生创展恰恰背道而驰。不愿转变的合生创展在这样的变革下其获取土地资源的优势逐渐消失。
合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌表示，“慢周转”对大量囤地的企业来说没有任何压力。在龙斌看来，企业拿了地不开发，最主要原因在于其自身的管理、运营、资金方面问题出现。“运营能力跟不上，竞争力下降，或者说将资金投入做其他的行业，节奏慢了容易被市场淘汰。”
“因为整体发展思维的僵化，公司的整个战略布局、市场营销以及产品结构都不再适应当前的市场环境。”一位合生创展内部员工这样说道。
管理模式遭诟病
迎着改革的春风，合生创展开始大刀阔斧地投身于内地开发建设中，主要业务涉及住宅、商业、酒店、旅游度假产业和物业管理产业等。当然，除地产业务外，基建、能源、医药乃至保险业朱氏家族亦有涉及，其内部员工毫不夸张地表示，“朱老板的业务广泛，我们自己员工都搞不清到底有多少，开会的时候依稀说过，多达上千。”
在一个庞大的体系之中，房地产业似乎只是冰山的一角，一位前离职员工表示，“朱孟依产业庞大，对地产的关注不够，虽然土地众多，但下属都猜不透他的想法；项目开发进度缓慢，感觉公司不拓展扩张，公司的发展空间有限。”
另一方面，由于管理模式过于严苛，做事效率低下朱老板被手下的员工诟病已久，一位集团战略研究部门员工透露。“珠江投资和合生创展一样，内部工作流程慢、效率低、决策慢；权利集中导致层层审批，所以决定一件事很难，做一件事更难，做成一件事难上加难。”其管理模式可见一斑。
即便在企业中层员工看来，朱老板的强势作风多少透露出对手下的不信任。事实上，具有浓厚家族管理色彩的合生创展从2003年以来便开始频频更换行政高级管理者。在十几年的时间里，有谢世东、武捷思、陈长缨和薛虎纷纷成为行政总裁座位上的过客。
坊间流传着这样一则故事，2012年合生创展内部年会上，时任合生创展董事会副主席张懿唱了这首《北京，北京》。歌词中唱到，“我在这里祈祷，我在这里迷惘，我在这里寻找，也在这儿失去。” 一年半后，合生创展公告称，张懿辞任执行董事、副主席兼财务总监。
随着企业高管的离去，2013年，接替张懿职位的是年仅24岁的朱桔榕，这位年轻的女董事局副主席还有一个身份，便是朱孟依的掌上明珠。
据了解，朱桔榕就读于中国人民大学金融学专业，2009年12月起开始在合生担任总裁助理，分管公司财务、人力行政管理等方面工作。朱桔榕早已正式担任集团的常务副总裁，成为最为年轻的高管之一。
事实上，外界对于“二代接班”褒贬不一，行政总裁频繁离席也被外界质疑为业绩发展迟缓的重要原因。
冰冻三尺
年报显示，2014年合生创展合约销售金额为53.52亿元，较去年下降52.5%；销售面积42.14万平方米，销售均价为12702元/平方米，同比下降26.2%。以53.52亿元全年销售额计算，2014年合生创展的去化率仅为约12.2%，其在北京及天津、上海、广东三大区域的销售业绩均有明显下滑。
而今年上半年合生创展的表现差强人意。截至今年6月底，合生创展营业额75.07亿元，按年升30.12%；毛利18.73亿元，按年升3.05%。公司指，上半年销售及预售合约物业总额为55.02亿元人民币，按年升203%，土地储备共3247万平方米，上半年已落成总建筑面积合共约为44.62万平方米。
记者梳理年报发现，2010年至2014年，合生创展年年将销售目标定为150亿元，但分别只完成销售金额110.4亿元、99.4亿元、116.43亿元、112.7亿元、53.52亿元。2009年，合生创展销售业绩超过150亿元。至今，合生创展再也没有迈过150亿大坎。
直至去年，年合生创展业绩出现急剧下滑，据公开数据显示，合生创展2014年业绩完成率不到50%。而53.52亿元的销售业绩也是合生创展十年来的最差数据。
穆迪认为，合生创展未来两年内将在改善销售执行方面继续面临挑战。尽管该公司拥有大量的土地储备以及充足的待售项目，但其业务重点放在一线城市的高端项目以及过去几年执行情况疲弱，这都令其无法出现稳步复苏。此外，因库存水平较高，合生创展的债务水平预计很难改善。
本文来源：中国经营报
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