2015房地产形势回顾 与2016研判

一、2015地产十大关键词

离职潮：

铁打的房企，流水的兵，房企离职潮正在爆发，虽然离职年年都有，但像今年这么集中的情况并不多见。有机构统计，截止到10月底，上市房企中的董事、监事及高管人员离职的人数已经达到109人，涉及万科、招商、中海、世茂、保利等大型房企。

这跟市场变化有很大的关系，虽然今年成交量持续在上涨，但利润率在下滑，销售压力增大，企业又面临调整、转型，高管们的职业发展受到限制，面对逐年递增的业绩考核，不得不主动或者被动离开。

去库存 ：

如何才能消化巨大的库存，这是2015年上半年的市场“主旋律”。虽然库存总量在回落，但依然处于高位，压力尚未减轻。正是因为如此，开发商在销售方面下足了功夫，除了降价等常规手段之外，还想出其他招数，比如开辟新的销售渠道包括微信等，以及各种稀奇古怪的营销活动，其目的就是为了多卖出几套房。

撤退（李嘉诚等）：

事实上，亚洲首富李嘉诚从2013年起就开始出售内地资产了，但大撤退事件直到今年才引起剧烈关注。据不完全统计，过去两三年，李氏家族从大陆、香港撤出的资产超千亿，其中2014年1月到2015年4月就套现近800亿元。这些钱都又投资到了哪里了呢？大部分投资到了欧洲，主要是英国。旗下的长江实业与和记黄埔两大公司合并，并准备将公司迁到开曼群岛。李嘉诚的撤退像一次“大迁徙”，引起了广泛争议。

并购（链家等）：

2015年是链家集中爆发的一年。从年初到现在，链家快速扩张，光靠自我繁殖的速度不够快，链家选择了兼并。从2月初合并四川伊诚地产开始，链家合并了上海德佑地产、深圳中联地产、重庆大业兴等等中介品牌，仅仅这一年，链家的并购横扫全国二十多个城市，几乎所有重要城市和地区都布局了链家的门店。8月，广州中介大佬满堂红也宣布与链家合并，链家从此完成了在北上广深四个一线城市的布局。这种疯狂的兼并动作，让链家被业界称作“并购贪吃蛇”。

合伙人：

这与刚刚提到的“房企离职潮”关系密切。人才大量流失，以前很受推崇的职业经理人制度也暴露出了各种问题，自从2014年3月，万科带头实施“合伙人制度”制度之后，绿地、碧桂园、越秀、龙湖、金地等房企都开始尝试各自的合伙人制度。

总体来看，合伙人制度都以“利益共享”为核心，以持股计划、项目跟投为手段。在事业合伙人制度下，合伙人与股东的利益是一致的，这既能促使职业经理人真正关注项目运作，也能对职业经理人进行“绑架”，实现人事方面的稳定。

互联网+：

2015年初，李克强总理第一次提出了“互联网+”的概念，“互联网+”很快席卷各个行业，房地产体量巨大，性质也较为特殊，连接互联网的速度相对慢一些，但房企也在一个接一个地触网，希望通过“互联网+”实现转型突围。比如华远地产牵手360、方兴地产与腾讯宣布合作等等，房企不仅通过“互联网+”探索智慧社区和智能家居、网络购房、定制户型等等，还将业务延伸到了互联网金融领域。

出海：

去年，中国在海外商业地产上的投资首次超过国内，标志着国内市场正跨入一个全新的发展阶段。2015年，这股“出海热”更加明显。比起国内经济放缓、股市动荡的市场环境，许多投资者和房企选择到澳洲、美国、西班牙、英国等发达国家去。仲量联行数据显示，去年中国房地产投资在海外市场的投资额比2013年增长了46%，办公楼和酒店资产成最受欢迎。中国的住宅开发商海外投资配比超过53亿美元，比2013年增长了38%。

多元化：

2015年，房企继续面临去化艰难、利润走低的局面，为了突破困境，房企正在四处探路，在业务多元化方面不断尝试。万科、恒大、万达等地产大鳄集体转型“地产+产业”的复合型发展模式，以最为高调的恒大为例，除了恒大冰泉，还开设了粮油、健康、美容整形、乳液、金融、文化产业等各个子集团。

不少中小上市房企也在向多元化探索。有数据显示，现在涉及转型及多元化发展的近50家上市房企中，有三分之一正在涉足大健康领域，金融、文娱、科技等也是热门方向。

野蛮人：

险资入市在2014年已有端倪，今年动作更大，以安邦保险为首的金融机构大肆吸纳地产股，入侵上市房企，即使在6月中旬的股灾时也依然很凶猛。郁亮从去年年初就开始重提21年前的“君万之争”，但还是没能拦住“野蛮人”，就在几天前，万科又一次迎来股权大战，宝能系取代华润成为万科第一大股东，另一大险资安邦保险也在举牌增持。“野蛮人”的入侵，其实是与职业经理人的战争。

救市：

中央方面，救市举措包括330新政、五次降息降准等等，变相减轻了购房负担，刺激市场需求。各地也接连出台相关配套措施，比如放款贷款限制、连续降息、降低首付比例、减轻买卖成本、提高公积金贷款额度、公积金贴息贷款等措施，限购方面，除了北京、上海、广州和深圳等一线城市坚持限购外，其余原本限购的城市基本退出限购。

二、2015全年楼市价格走势与投资走势

1、2015全年楼市价格走势：继续上涨

2015年是政策火的一年，住房公积金新政出台、房地产税正式立法、央行五次降息四次降准……全面刺激之下，虽然面临着高库存压力，全国房价同比上涨幅度仍然超过了7%。根据国家统计局最新数据，2015年1-10月份，全国商品房成交均价6827元/平方米，同比增长7.1%，其中住宅成交均价增长9.3%。

从全年情况看，全国房价涨跌幅度分化情况越来越明显，一线城市和重点二线城市房价一直小幅上扬，涨幅领先全国，深圳房价更是涨了近4成；多数三、四线城市住宅去化问题较大，价格几乎不见回暖。

从地域分布来看，根据社科院最近发布的《中国住房发展报告2015-2016》，东北省会城市房价7000元/平，华北地区房价跨度较大，北京、天津等环渤海经济圈城市房价动辄几万元/平，而太原、鄂尔多斯等中部城市房价数千元一平米；华东地区绝大部分省会城市均价过万，而二三线城市房价超过中部地区省会城市房价；华南方面，深圳均价超过4万/平，为全国最高，华南地区其他重点城市房价也普遍过万；华中地区和西北地区房价较低，省会城市均价都在万元以下，大多徘徊在6000左右。

2、2015全年房地产投资走势：持续下跌

楼市价格走势虽然并不非常理想，但总体仍然上扬，相比之下，2015年房地产开发投资走势表现比较惨淡。国家统计局数据已经表明，今年房地产投资增速持续下跌，1-10月份开发投资增速仅2%。如果从去年1月开始计算，房地产开发投资增速已经出现了20连跌，全国房地产投资增速滑落达89.6%，降幅将近九成。

而同时公布的经济数据显示，今年前三季度GDP增速已降至6.9%，6年来首度破“7”，房地产开发投资增速的大幅回落在很大程度上影响到了GDP，在整体经济下行的情况下，“促进房地产业持续发展”会继续成为稳定经济的法宝。

三、2016年楼市前瞻

1、专家对宏观经济环境的研判

对于2016年国内经济形势，国信中心、招商证券、中金公司分别预测GDP增速在6.5%以上、6.7%和6.8%。考虑到国内外发展环境仍然错综复杂，中国处于新旧动能转换阶段，市场需求总体偏弱，国内经济仍将呈现下降趋势。

【综合得出几大预测】

GDP目标下调到6.5%

民生证券研究院专家表示，2015全年保7基本是不可能完成的任务。在“三期叠加期”的影响下，2015年中国经济面临较大下行压力，GDP增速“破7”概率大。2016年经济增长目标下调是大概事件，目标可能定在6.5%，但最终的实际增速可能略高于6.5%，最终实现在6.7%左右。

通胀继续

2016年预计CPI同比1.6%，较2015年略有回升，但仍然有惊无险，通胀高于2015年。

美联储加息 人民币贬值

美联储加息的条件几乎已经板上钉钉，业内普遍认为会在本月宣布加息，即使12月没加，明年也会至少加一次息。与此同时，人民币加入SDR将于2016年10月正式实施，与国际市场进一步接轨，市场机制在影响汇率的过程中作用越来越大，在宣布加入SDR前，人民币已经经过一轮汇率调整，尽管短期央行可以通过量价干预为加入SDR护航，但贬值压力只会推迟，不会消失。

降准次数不少于今年

宽松货币政策是当前影响全球资本市场的核心因素，8月份的双降标志着中国新一轮宽松货币周期的重启，意味着2016年国内资本市场的资金依然充裕，应该乐观寻找机会。2016年货币宽松的方向不会变化，但2016年宽松空间肯定比不上2015年，而且面临各种风险的冲击。专家预测，由于存贷款利率已经完全市场化，降息的边际作用在递减，2016降息的次数会明显减少，大概在2次左右，而降准的次数不少于今年，可能在4到5次。

股票市场不再疯狂

2016年年实施IPO注册制的可能性较大。注册制长期是利好，但短期可能加剧市场波动。但总体来看，2016年股市不可能重复2015年的疯牛，摇摇晃晃的慢牛是大概率事件。

房地产支柱作用强化

在经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的支柱作用再度被强化。外需低迷使得出口增长乏力，拉动经济的另外两驾马车投资和消费将发挥更大的动力，而房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献占比都不容忽视。

2、去库存

还要经历两年调整期

年底，政府高层连续提出“去库存”。从国家统计局提供的库存数据来看，今年楼市库存整体也呈上涨趋势，除五月份库存下降了15万平方米外，其他月份均为上涨，已经从年初的62169万平方米涨到了68632万平方米。

商品房库存居高不下，导致房地产投资大幅下滑，房贷违约、房企资金链等风险上升，预计房地产市场还要经历两年调整期。

全国城市工作会议将召开 去库存或有组合拳

中央提出去库存的大方向后，预计2016年可能会有后续落地政策出台。尤其是全国城市工作会议将于近日召开，对于去库存等方面有可能给出一定的解决思路，包括给予财税支持、鼓励农民工买房、棚户区改造、户籍制度改革、普宅界定标准的调整、放缓房产税落地等等，直接购房有望减免税费并给予一定补贴。

预计一线城市库存去化周期下降五成

一线和二线城市的库存去化周期已经分别下降50%和25%，分别处于偏低和健康水平。2014年土地购置面积下降27%，今年前9个月继续下滑5%，随着新增供应下降,未来库存去化周期很可能会进一步缩短。

3.2016房地产市场走势的七大猜想

2016年上半年楼市乐观

需求支持还在，刚需虽然减少，但改善性需求继续发展，而国家政策支持力度会越来越大，此外，中国城市群格局会越来越清晰,如果房企布局合理,依旧会取得理想的销售业绩。从目前来看,楼市政策达到了历史最大宽松度,供求关系也相对健康,成交量会在今年年底或明年上半年达到高点，预测2016年上半年整体比较乐观,下半年可能出现第一轮周期性调整。

一二线城市均价将上涨一成

著名证券研究机构中金公司研究部发布了对2016年及以后的中国房地产市场趋势预测报告。中金预测,2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%,而销量将持平,主要由三点原因造成，一是供应有限将推升销售均价,同时导致销量受限；二是货币政策宽松将刺激销售均价和销量；三是2013年以来土地成本较高的新增供应入市，会拉高销售均价结构性上涨。

而三四线城市的房地产市场面临着高库存和低需求,尤其当前宏观经济低迷，预计2016年三四线城市房地产销量将下降10%,销售均价将下跌5%。

2016年依然会地王频出

今年开始,房企融资越来越轻松，典型的就是公司债，各大房企都不差钱，2015年的土地市场非常火爆，2016年也会维持这样的格局，依然会地王频出，市场集中度会进一步提高。

改善性需求持续增加

2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。现有的住房普遍户型较小,20%左右的住房质量很差，而二孩政策的全面放开也会进一步刺激改善型需求。从2015年成交结构来看，改善性需求已经在释放，2016、2017年会保持比较好的一个成交规模。

一线城市房价在短暂回稳后继续上升

一线城市的房价以优势资源聚集做支撑，而资源会继续汇集，如果没有特殊政策出台，明年年初一线城市房价企稳，深圳等今年上涨过多的城市,可能有10—15%的短暂回调，但之后还会继续上升，明年年底与今年相比,一线城市房价将上升10%左右。

品牌房企扩大在二线城市份额

2016年，品牌房企将扩大在二线城市份额,部分本地房企退出，内地一些二线城市、省会城市之所以去化很难很慢，并非是本地没有刚需，而是需求有限,这些有限的需求将去向最好的性价比的产品。而在新一届政府的改革之下，全国性品牌房企凭借强大的产品设计能力、成本控制能力，将越来越占优势。

二手房价格上涨概率大

从土地市场来看，一线和部分热门二线城市地王记录频频被刷新，土地成交楼板价屡创新高，看涨已经成为业内共识。其次，一线城市近期上涨动力十足，开始出现供不应求的态势，未来房价将继续上行。此外，北上广将率先进入存量房时代，二手房销量超过新房。因此，综合各类因素，2016年二手房价格上涨是大概率事件。