中海拟310亿买中信住宅业务 中信当二股东

文/梁爽

白色情人节，别光顾着围观“万科＋深圳地铁”情侣档联手狙击宝能的股权大战，另一对开发商“情侣”也呼之欲出，那就是中海跟中信系之间的庞大且深入的并购整合。

3月14日，中国海外发展有限公司（简称“中海”）与中国中信股份有限公司（简称“中信股份”）双双发公告宣布，中信同意将若干在中国住宅地产项目中的权益出售予中海，最终对价金额预计为人民币310亿元。

两家“中”字头开发商，来头均不小，而一旦并购成功，中海的资产规模或能跟万科叫板。

双方并购整合具体将如何进行？根据公告，中海计划斥资人民币310亿元，向中信股份购入其在內地25个城市、总建筑面积共2400万平方米的住宅物业。中海将以每股27.13元发行逾10.95亿股新股支付其中的297.24亿元，另外的61.49亿元将以转让物业的形式支付。

中海打算收购的这2400万平方米住宅物业，主要是开发中及未开发物业，以及一些位于一二线城市的已落成物业。根据建筑面积计算，有42％的物业位于珠三角，31%在环渤海，9%位于长三角。

有媒体透露，中海地产有可能将旗下部分商业地产“支付”给中信股份，因此两家央企间的地产业务也许并非简单的单向收购，而是资源互换。从去年底中央经济工作会议针对房地产去库存曾明确提出要“促进行业兼并重组”来看，中信与中海间的整合，或将成为央企去库存的重要案例。

交易完成后，中信相关的股东贷款也将转让给中海，中海需要替中信偿还不少于179亿元的股东贷款。

如果按照上述方式完成交易，则中信股份将持有中海10%股权，成为其战略股东兼第二大股东。中信股份预计将从本次交易中获得约90亿港元至110亿港元的净收益，并承诺2年內不会出售股权。

实际上中海跟中信这两家央企近年都在进行着一系列的内部重整。中海在2013年8月开始整合集团内部的地产资源，与中建地产涉及338亿元的内部整合耗时长达两年多，直到今年1月才最终完成。从去年开始，中海加强收购进程，截至去年9月底，中海地产的土地储备为4409万平方米，其中约891万平方米来自收购的项目。今年年初，中海董事长郝建民明确表示，今年将大规模开启兼并重组，重点是收购央企资产。

至于“中信系”的地产业务内部整合之路更是走了6年之久。中信股份2014年在香港整体上市，业务横跨银行、证券、房地产等十几个领域，其中地产主要有中信地产和中信泰富两个运作平台，由于两个地产平台存在同业竞争的问题，早在2009年，中信股份就酝酿将旗下的地产业务进行整合重组，但一直没有进展，这也在一定程度上限制了“中信系”地产业务的发展。

而目前在“中信系”旗下两个地产平台的定位上，中信泰富主打高端房地产投资、开发及运营，以商业地产和城市综合体开发为主；而中信地产的业务则集中于京津环渤海及珠三角等经济发达的一二线城市，以住宅开发为主。

可见此次整合对中海和中信双方均有益处。对中信而言，此次并购不仅符合央企整合的要求，而且还可以将旗下地产业务进行最终梳理，剥离住宅业务后，专注于原先中信泰富所侧重的商业地产和城市综合体开发板块，让地产业务与中信股份旗下的金融等核心业务产生更密切的协同。

对中海而言，收购中信系的住宅业务，无疑是进一步做大规模的契机。2015年，中海实现销售额约1521亿元，排名全国房企第五位，落后于同为央企的保利。若能吞下中信上千万平方米的土地储备，中海的土地储备、业务规模将明显增大，排名进入全国前三甲也不无可能。

当然，交易还存在不确定性。最大的不确定性在于，该交易必须在中信系内部重组完成后方能推进，以及二大央企系统的整合也存在诸多变数。此外，交易价格还可能变化，根据公告，如果最终定价低于294.5亿元（310亿元0.95倍）或者高于325.5亿元（310亿元的1.05倍），则双方要“展开真诚磋商”。

关于中海、中信两家巨无霸整合的难度，新城控股高级副总裁欧阳捷表示，第一个整合难度在于组织，中海属于中建系，而中信地产属于中信集团。过去在中建系内整合中海都很困难，如今跨越了两大核心央企的整合会更加困难。第二个难度是，中信和中海的经营理念不同，中海相对更务实，而且在香港上市。第三个是人事的整合，由于经营逻辑的不同、管理体系和方式不同，不排除整合后中信系人员大规模流失的可能。

房地产与金融资深评论人黄立冲认为，如果这么大资产出售，涉及的审批、评估程序相当复杂。最主要的整合是看内部是否可以统一，可以统一的话，面临的就是时间问题。但内部融合肯定会有阻力，还要看执行结果。