许家印看涨楼市 恒大可动用3000亿现金继续买！

文/梁爽

“我从来没想过恒大要当中国地产界或者世界地产界的老大、一哥。但是恒大每年计划一定是超额完成的。”

这是3月29日的恒大集团2015年业绩会上，董事长许家印在媒体问答环节说的一句话。他面对的提问是，如今行业龙头老大万科正陷入股权之争，目前在业内销售金额排名第二的恒大是否计划利用这个机会赶超万科。

面对这种“赤裸裸”的问题，许家印的回答值得回味：“3月份的销量大约在280亿元左右，这么一算，恒大一季度销售金额在650亿元左右。一季度有春节，是销售相对较淡的季度，恒大能够做到650亿。（全年）一估算就出来了。”

此前有恒大内部消息传出，今年恒大对内设定的销售目标剑指3000亿元，虽然未知虚实，但从上述表态来看，确实有很大的想象空间。

自2009年上市至今 ，恒大一直走着一条高速增长的曲线。合约销售额从303亿元增至2013.4亿元，核心业务利润从2.9亿元增至110亿元，净利润从11.2亿元增至173.4亿元，年均复合增长率分别为37.1%、83.3%和57.9%。

而若要从资产规模来比较，恒大已经坐上行业第一的位置。截至2015年12月31日，恒大总资产达到7570.4亿元，同比大增59.6%，比万科高出1400多亿元。用恒大的说法是，“继续超越万科”。

纵观去年全年，除了公开市场拿地等“常规动作”，恒大有两大举动可圈可点，一是借助房地产行业洗牌的机会大举并购；二是频频落子新产业，在地产主业之外，不断扩大恒大的资产和业务板块。

在地产主业上，据不完全统计，恒大去年全年共斥资602亿元向新世界、华人置业、信和置地等港资巨头收购15个大型项目，总建筑面积超过1700万平方米。其中，超过半数金额花在12月份，单月花了339亿元收购新世界在内地的9个项目。

根据当时签订的条件，对于这些项目，恒大只需要支付较低比例的“首付”便可以收入囊中，而且收购的价格比同区位公开招拍挂买地的价格要低。收购的资产包中更是包括部分已经建成的项目，恒大可以利用自身强势的营销体系迅速去化，不少项目甚至在收购之后两周就更名销售，此举既能迅速回笼资金，又能快速扩大规模。

难怪许家印在业绩会结束后被问起并购之事时称大笑离场，连称“赚大了”。

在地产主业之外，“许氏多元化”的进展之快更是令人侧目。恒大集团总裁夏海钧宣布，恒大在2015年基本完成了多元化的布局，具体可分为包括金融、互联网、健康、文化旅游四大领域。

其中，恒大借助收购中新大东方人寿的机会组建金融集团，更名后的恒大人寿去年已经实现规模保费149.9亿元，排名全国寿险公司第30位；同时，恒大持有盛京银行股份。夏海钧透露，除了目前已有的保险公司，恒大未来还将通过并购的方式，继续“收集”银行、证券、信托、资产管理等领域的金融牌照；

互联网板块包括刚刚面市的恒大金服，以及跟腾讯共同持股的上市平台恒腾网络；

健康产业由另一个上市平台恒大健康为核心，目前已有12家互联网社区医院、1家医学美容医院开业，同时恒大的粮油、乳业、矿泉水也绿色食品业务也被列入健康板块之中；

文旅产业则有中国海南海花岛，这个规划总建面超过1400万平方米、涵盖28种业态的文旅项目，在去年年末最后两天开盘后给恒大带来122亿元的销售额和超过10万人的来访量，成为恒大去年业绩之中浓重的一笔。许家印更是表示，海花岛这一项目未来要在全国范围内复制。此外，恒大文化已在新三板挂牌，目前已有39家恒大影城开业，今年计划再开业116家，累计达到155家影院、1085块银幕。

许家印表示，通过前几年的积累，恒大的多元化布局已经完成，这意味着，近几年恒大不会再涉及四大板块之外的其他产业。他对这些多元化板块的前景表示出十足的信心，还主动回应了多元化业务被外界追问的连年亏损问题：“去年前年，我们处于树品牌、拓渠道的投入阶段，恒大去年在其他产业上投入了六、七十个亿，前年五十个亿，都是恒大（地产）主业背过来了。今年我们每个产业都基本可以实现盈利，相信今年恒大有更好的业绩。”

“去年恒大交楼1200亿，也就是说，要把去年（签约）2000亿产生的销售、管理费用以及新产业的布局都摊到1200亿当中去。今年计划销售2000亿，超过多少不说，今年交楼会有很大增加，而且今年新产业也不用做多大投入，相信今年恒大业绩一定会更好。”

从最初的足球、矿泉水等多元化业务的探头，到如今包括地产主业在内的金融、互联网、健康、文旅五大业务板块聚焦，一个庞大的“许氏帝国”在去年终于完成初步定型。目前看来，这个帝国很可能还会继续维持高速扩张的势态。恒大为此准备了公司“史上最高”的现金储备。截至去年年底，恒大账面上的现金余额达到1640亿元，比万科、中海的总和还要多。此外，恒大在去年年底还有1544.7亿元的银行授信额度未动用，连同账面现金余额，可动用资金合计达到3185亿元。

手上这么多现金，恒大今年会花在哪里？夏海钧称，2016年，恒大会在地产主业上继续发力并购，目标主要是一二线城市的地产项目，也可能会并购一些上市公司来实现公司在地产主业方面的跨越式发展。同时，未来还会继续集齐银行、证券、信托等各个金融牌照，通过并购来打造“全牌照的金融集团”。

“大跃进”式发展的另一面是负债增加。而手握一张漂亮的成绩单，恒大对于高负债的提问也有了别样的底气。年报披露，截至去年，恒大的净资产负债率达到93%，其中一个指标是借款金额2969亿元，同比增长大约1400亿元，这还未包括永续债。

“房地产行业跟其他产业不一样，本身负债率偏高，你要看钱花哪儿去。土地是不可再生的资源，是增值的。恒大的土地储备原值是1980亿，后来机构评估是4900亿。除去土地增资税等费用，恒大的资产负债率就降到50%多。而这些土地储备如果换成现金，负债率将降到－40%以下，”许家印顿了顿，补充道，“财务报表是不能这么假设的，但如何认识房地产行业的负债率，可以给大家提供一个思路。”

他表示，恒大去年买地花了接近700亿元，此外，新开工面积增加了四成，导致去年支付的土地工程款增幅超四成达到870多亿。

这些举动表明恒大看好房地产今年走势。恒大近两年已完成许家印口中的“三线包围一二线”城市战略调整，目前一二线项目数量、投资额、新增土储等比重大约占7成，预计未来一二线比例还会增加。夏海钧透露，恒大在深圳有1200万平方米的土地储备，但目前仅有97万平方米的土地完成拆迁被计入土地储备之中，还有超过1亿平方米的深圳土储未在去年年报中体现，可以想象，未来恒大在深圳会有高速增长和利润爆发。

业绩会的最后，许家印提供了他对行业走势的判断依据——

第一，看土地供应量。2013年以前的10年，全国土地供应量基本稳定在每年3.5亿元至4亿平方米之间，2014年下降到3.3亿平方米，2015年下降到2.2亿平方米；

第二，看房地产投资增速，2013年以前每年的投资增速基本是26%左右，2014年增速为10%，2015年总投资额的增速下降至1%；

第三，看房地产新开工面积。2003年是5亿平方米，2013年是20亿平方米，平均年增长16％左右。2014年新开工面积下降到17亿平方米，2015年降至15亿平方米；

第四，看消费侧。2003年成交面积大约是3亿平方米，到2013年、2014年、2015年分别大约是13亿、12亿、12.8亿平方米。

这是许家印眼中的“供给侧”分析。“从十年前开始，成交面积不断增加，新开工面积、供应面积、房产投资增速都在减少，所以成交量会增长很多；而因为土地供应连续两年下降，成交价格也会适当上涨。”

“楼市不会以我的个人意志为转移，千万不要让老百姓骂我啊！”他还正色补充道。

总能够踩准市场和政策节点的许家印，对今年全国楼市的走势判断是“量价齐涨、库存下降”，并对恒大今年业绩的跨越式增长充满了信心。那么，回到文章开始的问题，今年会是恒大冲击行业第一宝座的绝佳机会吗？