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房产信托瘦身 监管引导明股实债转型真实股权

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房企多条融资渠道正在收紧,融资成本大幅上行,相关信托产品发行亦受影响。

房地产信托业务“瘦身” 监管引导明股实债转型真实股权

地产融资路径调查

在房地产信托业务方面,通过明股实债、投资合伙企业、资管产品和特定资产收益权、投向房地产上下游企业等方式,变相开展房地产信托业务,规避房地产贷款监管要求,或为其他机构违规开展房地产金融业务提供便利等方面,被作为合规严查重点。

房企多条融资渠道正在收紧,融资成本大幅上行,相关信托产品发行亦受影响。

近日,一则“银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》,将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点”的消息,将房地产信托融资置于焦点。

据21世纪经济报道记者了解,银监会对信托公司的现场检查是每年的常规例行项目,这两项内容主要是今年以来监管要求的延续和细化,房地产信托的检查也是监管机构检查重点中的一项。而目前对违规开展房地产信托业务监管趋严的情况,始于去年10月份。

5月24日,银监会回应称,根据银监会2017年现场检查计划,监管部门将对部分信托公司进行例行检查。印发检查要点是现场检查的一种通行做法,为提高检查的针对性和有效性,仅用于指导具体检查项目,并非发布监管政策。

在合规严查明股实债等资金运用方式的同时,监管也在引导信托公司通过PPP、房地产信托投资基金等形式,支持地产去库存,并鼓励做真正的股权投资业务,以及以股债结合、产业基金等模式开展投贷联动业务。

房地产信托发行锐减

“去年10月份以后,监管就频繁来公司检查,半年里来了3次。”一位信托公司人士对21世纪经济报道记者表示。具体的检查项目事无巨细,包括是否违规、资料是否齐整以及签署日期等。在检查结果通报中,地产业务是最主要的一块。

该人士透露,监管对于检查出来的不合规项目通过罚款、窗口指导等方式予以规范。由于都是主动管理类项目,资金已投出去,监管并未大面积叫停存续期项目,但对于新产品的备案标准较之前更严格。

21世纪经济报道记者从多家信托公司获悉,很多以前可以发行的产品现在都无法备案,最近几个月已很少发行房地产项目产品。

据Wind数据统计,今年以来,房地产信托产品发行数量和规模较去年下半年明显下降。从今年前5个月的发行情况与去年最后5个月(2016年8月-12月)的发行情况对比看,数量上,今年前5个月共发行103只,相比去年最后5个月新发185只,少发了82只;规模上看,今年前5个月共发行198亿,较去年后5个月发行的525亿,少发了327亿。新发房地产信托项目在新发信托产品中的占比也明显下滑。

不过,据21世纪经济报道记者了解,目前监管收紧的重点领域,为房地产企业拿地提供融资的信托产品,一直以来就是信托的“禁地”。早在2010年,银监会就颁发了《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,明确提出除最低资本金、二级资质、“四证齐全”外,还包括禁止向开发商发放流动资金贷款、禁止进行商品房预售回购、禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款,以及将投资附回购形式的变相融资行为视同贷款管理。

信托业内人士对21世纪经济报道记者表示,尽管“432”的规定一直存在,但前几年不满足“432”条件的房地产项目很多都在绕道操作,而符合这套标准的项目绝大多数是通过银行在融资。

明股实债是用于逃避限制的最主要手段。因为以投资股权的名义,就可以不用看融资项目的各类资质或资金用途等。前述人士称:“之前很多股+债模式进去的其实就是拿地,拿完再办抵押。”

明股实债的设计可以绕开监管限制,但容易导致法律风险。去年10月,新华信托与湖州港城置业破产债权纠纷就是典型案例,该案的核心正是涉及信托业内普遍存在的明股实债交易结构。新华信托一审败诉,二审尚在审理中。该案使得监管和市场更加关注此类产品的风险,银监会对信托业的密集严查也由此开始。

监管引导地产信托转型

对于房地产项目的检查以及房地产企业融资的收紧,相比新产品发行情况,信托公司人士更加担心存续产品的质量。

一位华北地区信托公司副总表示:“现在2017年的现场检查还未开始,已发行的房地产项目都在监管部门有过报备,合规性并不担心。我们更担心的是监管趋严可能给房地产企业的再融资造成不利影响,从而影响到信托存续项目正常运转,严控风险是目前的重点。”

“对于新项目也的确在收紧,除了监管检查的原因外,公司内部对项目融资方资质也更加谨慎。在过往的运作中,房地产企业普遍高负债、高杠杆进行资金周转,这样做也是担心房地产融资在整体收紧的情况下,房企的资金链条能否健康持续。”一位房地产信托业务人士解释。

一位接近监管的人士表示,关于2017年监管现场检查要点与今年整体在房地产领域的要求一脉相承。今年房地产是监管重点检查的高风险行业之一。

在房地产信托业务方面,通过明股实债、投资合伙企业、资管产品和特定资产收益权、投向房地产上下游企业等方式,变相开展房地产信托业务,规避房地产贷款监管要求,或为其他机构违规开展房地产金融业务提供便利等方面,被作为合规严查重点。

同时,对于房地产业务方面银监会也明确提出多项在该领域的发展方向。包括加大对一二线城市经济适用房、公租房、保障性住房资金支持;创新与地方政府合作方式,通过PPP模式、新兴产业基金等,支持三四线城市公共基础设施建设和棚户区改造;探索房地产信托投资基金(REITs)业务等。

21世纪经济报道记者也从信托公司人士处获悉,今年的监管工作会议上提到,鼓励信托公司做真正的股权投资业务。

“公司在进行政策支持的新业务探索,比如产业基金,但从经验和风险承受能力两端考量,发展得很谨慎。”上述信托公司副总说。

在房地产融资渠道不断收紧的过程中,产业基金和类REITs管理方式的运用,逐渐被地产企业更多采纳。例如万科地产5月23日发布公告称,出资50亿元,与招银资本、长江招银产业基金管理公司等共同发起设立商业地产投资基金。

信托公司的传统业务有房地产、政信和银信通道三类,传统业务目前仍是信托公司的利润支柱。房地产业务向REITs的转型,是信托公司非常看好的方向,多家具有一定实力的信托公司早在多年前就已进行项目储备,并在近两年逐渐落地类REITs项目。

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