沥滘旧改表决超7成 城市更新专家要鱼与熊掌兼得

6月14日，广州市国规委公开发布《海珠湾（沥滘片区控）规修改必要性论证的征询公示》。目前，沥窖旧村改造表决率已达70.6%，距离可以启动旧村改造的80%仅差10%。作为沥滘旧改的开发商——珠光集团，是如何看待城市更新？

日前（ 6月5日），广州市印发《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》，针对旧厂、旧村的改造提出40条意见，强调城市更新应综合运用“三旧”改造、规划管理、产业扶持等政策，着力推进老旧小区改造，历史文化街区的活化利用。事实上，过去十年，旧城改造已经成为广州城市更新的重要部分，自从猎德村改造以来、林和村、琶洲村、杨箕村都先后成功改造，而位于珠江新城的潭村，回迁房日前也已经封顶，有望年内回迁。

作为潭村旧改的开发商——珠光集团，最擅长的就是旧城改造，曾成功操盘南沙御景、珠光·流溪御景、珠光·御景壹号、AEC汽车城等城市更新项目。近日，其在海珠区超大旧改——沥滘村改造也有了新进展，截止4月30日，该村的《沥滘城中村改造房屋补偿安置方案》表决率达70.6%，全村共投表决票3156票，其中第三、五、六、九、十、十四、十五、十六、十七经济社表决率已超过八成。此外，今年5月份，珠光操盘的另一大型旧改项目——位于广州萝岗区的火村旧改项目，也举行了村民复建安置房建设启动仪式，火村旧改也正式拉开序幕。

珠光的城市更新改造经验自成体系，珠光集团的助理总裁林静华介绍，珠光城市更新的概念，不再是推倒重来，而是要在旧与新中寻求一种平衡，更新和保护并存。在珠光集团看来，城市更新一方面是对建筑物等硬件的改造；另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境等的改造与延续，鱼与熊掌兼得，才能塑造一个富有特色的城市形象；通过改善城市的生活品质，去实现并促进城市可持续发展的共同目标。

城市更新既关注经济发展也关注文化延续

城市更新是城市“新陈代谢”的过程。中国城市在经历了上世纪八九十年代的飞速发展之后，很多城市问题开始显现，譬如历史街区的特色与地方文化在城市改造中快速消失。人们逐渐从推倒重建、强调物质环境的理念中醒悟过来，开始强调“有机更新”，越来越注重文化环境、空间环境的保护，如对历史街区和旧建筑的修复等。发展至今天，城市更新越来越注重城市建设的综合性与整体性。在林静华看来，广州的城市更新也经历了同样的过程。“广州城市更新的历史就是商品房发展的历史。广州市区早期的商品房，如工业大道、新港路或者天河一带的商品房都是旧厂改造的成果。早期是大拆大建，后来是保留或者重建一些历史文化的元素，比如猎德村的祠堂等，而现在，人们越来越注重经济元素与历史文化元素的交融，政府也提出城市更新要与产业相结合，通过保留一些特色的东西促进当地的经济发展。

作为城市更新的专家，珠光集团在城市更新中的保护历史文化方面，有着比同行更为成熟先进的理念。林静华介绍说，虽然在商言商，但珠光并未把成本控制和高利润作为唯一目标，而是希望能为城市留下一些有历史意义的古迹，让新旧交融，并通过街区的整体设计，平衡商业与文化的关系，使“旧”的东西活化起来发挥商业功用。

以位于广州萝岗区的火村旧改项目为例，整个火村旧改工程由政府主导，珠光集团和广州开发区建设发展集团共同改造，将建设安置房共3栋，总建筑面积近10万平方米，预计总投资约114亿元。这也是珠光集团继黄沙、潭村、沥滘村旧改项目之后，又一收入囊中的项目。据悉，经过更新改造后，火村社区建筑密度将由48%下降为30%，绿地率由原来的5%上升至35%，同时将根据“产城融合”的总体要求，引进现代科技和服务产业。火村社区将由原来杂乱无序的村落建筑变为人居环境优美、配套服务设施齐全、产业形态多元的现代化社区，传统文化也将得到有效的延续和保护。据介绍，火村项目内涉及十余处不可移动文物的修复改建，珠光集团在改造中将保留古村落并进行微改造，修旧还旧，保留当地特色的历史文化元素，在历史文物修复环节，珠光还花大价钱请来曾经参与陈家祠修复工作的古建筑修复专家参与修复改造工作，试图最大限度地还原遗迹的历史风貌。

匠心打造各类产品的“标杆”

从纽约到香港，从北京到上海，国内外城市更新的历程有着惊人的相似，居民对空间的需求、政府发展经济的诉求和开发商商业价值的实现共同推动城市的发展变迁。正是因为这些相似性，才有了可借鉴的意义。珠光集团在城市更新过程中，也放眼中外学习借鉴成功经验。

“欧洲老房子多，随着经济发展，人们又都搬到郊区，只是在城里办公，老房子没人就慢慢地失去了活力。怎么改造令它活用起来吸引年轻人，在欧洲，不少城市做得非常好。北上广将来也会向这个方向发展。” 林静华认为：“城市更新接下来更多的是旧城区的改造，这方面北京、上海走在全国的前列，比如北京的胡同改造等。怎么既留存历史还能发挥共享空间的功用、承担经济的功能，这是大家所关注和研究的。”据介绍，成都太古里、佛山岭南新天地、上海新天地等优秀项目都是珠光的考察目标，这些成功案例的经验也被珠光集团放到广州的城市更新项目中来。在沥滘村的改造项目上，珠光接触了成都太古里的团队，双方有意合作，更有意聘请实力雄厚的德国设计公司做规划。

经验和学习使得珠光的城市更新理念走在同行前列。旧改项目中，目前还在热卖的黄沙白鹅潭珠光·御景壹号项目是珠光集团最受关注，也是最具代表性的项目。2010年11月，珠光集团联合广铁集团以86亿元总价拿下了位于广州荔湾区的广铁南站地块，这一总建筑面积近50万平方米的巨无霸项目在广州市区甚为罕见，被珠光集团开发成珠光·御景壹号，第一期的单价已经高达6万多元/平方米。珠光·御景壹号2016年销售金额高达32亿元，增幅约46%。

作为由老广州南站改造而成的旧改项目，记者在楼盘现场看到，上千米的江岸线、绿树成荫的沙面风情公园和詹天佑纪念馆融合共存，街区的功能在改造过程中得到丰富，单一的功能变成多样的功能，不仅可以居住，还可以工作、购物和娱乐。在这样的社区中，既有居住面积达四五百平方的豪宅住户，也有铁路职工回迁住户，珠光在公共空间的设计使用上，一视同仁，没有“分别心”，公园或者博物馆对所有社区居民都开放。

对旧改项目的精益求精，珠光始终坚持追求“匠心”的产品理念，这一理念使得珠光即使面对从化山水城这样的入门级项目也做得非常到位。林静华说：“不论是普通住宅还是豪宅，我们都希望做到是这类产品里面最好的，舒适度是最高的。”“匠心”的产品理念贯穿于珠光城市更新的各个环节，物业管理处于楼盘开发的末端，也是最能体现服务的核心，珠光在物业管理上同样追求“匠心”。“物业管理上，我们的理念是即使不赚钱，也一定要服务好我们的业主。业主不满意，什么都是假的。不管刚需的还是改善的，都要给他们提供好的体验，让他们花的钱物有所值。”林静华说。

品质提升素质追求可持续发展

在林静华看来，“可持续”是城市更新的核心要义，“我们需要发展，也需要将快速发展过程中所破坏的东西修复起来，比如环境、建筑、生态和文化。城市更新应该是一面开发，一面修缮，这样的城市才会发展得越来越好。”但是，城市更新是一个复杂的过程，政府、市民、开发商都需要在观念上和能力上进行改变 。而开发商作为这个链条上的中间环节，上承接政府，下接触市民，经验和责任都非常重要。林静华说，鉴于多年城市更新的经验，珠光一方面根据扎实的技术和资源，充分了解城市管理者的指导思想，另一方面也在与原土地使用方、所有者的沟通上花了很多实实在在的功夫，促成他们达成一致，达到共赢的局面。而这一过程中最重要的就是产品质量，没有过硬的质量，其余都没有意义。因此，今年珠光集团提出“品质提升年”这一概念，从楼盘设计、工程质量、物业管理三个方面着力，进一步提升珠光楼盘的品质，“虽然我们的目标是做精品，但是房地产开发的链条比较长，总有一些不可控因素，坦白说我们的项目也有一些不尽如人意的地方，这些都是我们改进的目标。”林静华说，“城市更新要可持续发展，作为一家地产企业同样需要可持续发展，而品质就是我们可持续发展的保证。我们打造的不仅是精品，更是珠光集团追求‘百年老店’的企业形象。”