链家杨现领：租赁是中国房地产市场仅存红利和最后希望

网易房产讯   自2016年以来租赁市场受到广泛关注，随着北京“3.17”新政出台，今年7月17日广州市宣布租购同权政策，21日住建部发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。

面对这些政策变化，7月22日，在第17届博鳌·21世纪房地产论坛上，链家研究院院长杨现领就“租房让城市更美好”的主题，从五个方面发表观点。

1、租赁市场的发展活力是城市新的希望所在。杨现领认为衡量租赁市场活力主要有三点指标：第一是租赁人口占比；第二是租金收入比；第三是租金收入弹性。

租赁人口占比。越是国际大都市，越是房价高的城市，租赁人口的占比就高，因为只有年轻人，通过租赁到宜居的产品和服务，才能够在城市落脚，才能够在城市生存。在杨现领看来，“当城市只有容纳年轻人的时候，这个城市的未来发展才有希望。”通过租赁解决居住问题，让年轻人有地方住，有能力租，能够立足才是城市的新希望。“在一线城市已经买不起房了，购房人口平均年龄每年都增加一岁，在买不起的时候一定要租得起。”

租金收入比。杨现领给出了30%这一数字。“今天中国的一线城市已经买不起，平均的购房年限每年都在增加。在买不起的情况下，我们一定要租得起来。像纽约、香港、伦敦的租金收入比例已经超过了50%，这个是生无可恋的状态。所以，中国的北京上海深圳，还有很大的希望。”

他指出，今天中国的城市里面存在一大批的租赁运营机构，通过合租的形式，让年轻人租得起，“30%是个临界值，租金收入比相对合理的范围，一定不能超过30%。”

租金收入弹性。杨现领指出，当租金涨幅和收入涨幅比在1-1.5的时候，城市是有活力的。“今天中国全国的比例低于1，所以我认为是可以接受的合理的情况。”

2、中国房地产市场结构出现购租失衡。杨现领给出一张数据图，上面显示“中国租赁GMV占交易GMV比例低”。以2016年为例，新房交易市场的规模是12万亿，二房规模是8万亿，租房是3亿。

他指出，“从反面角度，说明租赁市场是不足的，从正面来讲，证明我们的进步空间还很大，我相信，租赁是中国房地产市场仅存的红利，如果这一部分做不好，房地产市场真的没有希望了。”

3、租赁本质上是运营的生意，租赁的运营，核心在于服务。对于目前很多千亿级开发商开始涉足租赁市场，杨现领认为，“今天很多企业已经非常大了，但这能代表产品和服务真的好么？”品牌开发商进入中介市场，是需要认真思考的，如何消费者对你认可，愿意付出溢价。“租赁本质是运营的生意，为租客提供给好的服务，是很过企业需要面临的大挑战。我们的品牌开发商已经进入到了租赁市场，我相信这个是好的开始。”

4、租赁市场是局部性问题。“不是所有城市需要发展租赁。实际上存在租赁供给短缺是北京、上海、深圳的问题，不是每个城市都有这样的压力和问题。”面对一线城市怎么解决租赁问题，

杨现领表示，“北京的存量房源有750万套，有30%是超过200万套的房龄在20年以上，都是城市的核心中心，只有通过旧房的改造，城市的改造，让房屋再生。”

5、城市运营从本质上讲，离开人和产业的运营是没有希望的，城市是系统，低收入群体，高收入群体，都要有，是相互依存的关系，产业，服务业的发展是基于人的系统，有钱的中产买得起还得起，低收入群体新市民，大学生，流动人口能够租的起，城市的未来才有希望，核心在于人的运营和产业运用结合一起，离不开租赁市场发展。

城市其实是一个生态系统，里面不仅仅是需要制造业，也需要服务业。有中低级收入群体，也有高收入群体。“所以我相信，低收入的群体，中高收入的群体，都不能少，少了之后就是不完整的。”他提到，“假如有一天，北京把低收入群体全部疏解了，保洁保姆成本会大幅度的上升，劳动密集型的劳动力成本会大幅度的上升，高收入人群的生活质量会受到影响。所以它是相互依赖的关系，相互依存。”

以下是演讲实录：

大家上午好！我跟大家汇报的题目是《租房让城市变得更美好》，大家都知道，2016年以来租赁市场受到了非常大的关注。从2016年的39号文，到住建部联合多个部委发布的文件，还有购租同权的政策，为什么在2016年前后，国家围绕租赁有这么多的变化？我相信，这代表着一个新的变化，这个变化，总体上是展开了新的房地产的阶段。所以今天，我带给大家的分享有5点：

一、租赁的活力，其实是城市未来的希望所在。今天我们要看，一个城市未来有没有发展的空间，在很大程度上，取决于租赁的市场发展，是不是有活力的？那怎么衡量活力的，有3个指标：

一是租赁人口不断增加。越是国际大都市，越是房价高的城市，租赁人口的占比就高，因为只有年轻人，通过租赁到宜居的产品和服务，他才能够在城市落脚，才能够在城市生存。现在很多的年轻人，超过50%的年轻人，在纽约和伦敦是通过租赁来解决居住的问题，所以这是发展的动力。我有一个数据，国际上重点的城市，租赁的房源和人口的占比，当城市只有容纳年轻人的时候，这个城市的未来发展才有希望，有一本书叫《落脚城市》，有一个结论，这个城市贫民窟的数量代表了城市的未来和希望。今天中国也是一样，如果城市能够让年轻人立足，能够让我们的大学生有生存的空间，这个城市才有希望。

二是租金收入比。衡量的是收入中有多少钱是花在租房这件事上，30%是一个临界值，或者是可以接受的基本的大概的水平。今天中国的一线城市已经买不起，平均的购房年限每年都在增加。在买不起的情况下，我们一定要租得起来。像纽约、-伦敦的租金收入比例已经超过了50%，这个是“生无可恋”的状态。所以，中国的北京上海深圳，还有很大的希望，就是因为，租赁收入比还相对比较低。为什么低？就是今天中国的城市里面存在一大批的租赁运营机构，通过合租的形式，让年轻人租得起，这是租金收入比的水平，今天大概不到30%。所以我认为，这是非常不错的数据，也是我看到的我们未来的城市的希望。

三是租金收入弹性。它衡量的是租金的涨幅跟收入的涨幅之间的关系。今天中国全国的比例低于1，所以我认为是可以接受的合理的情况。

租赁市场的发展，它的活力是城市的活力所在，要想达到这个活力，我们需要达到3个条件，第一个是能够有40%左右的租赁人口，能够让年轻人在租赁市场上活下来，能够迈入城市的阶梯。二是有相对比较合理的租金收入比，不能显著的超过30%。三是有比较稳定的保持在1—1.5的租金收入弹性，这样的话城市的未来才是有希望的。

二、中国的租赁市场有一个大的结构，是这样的，这张图表面上看是负面因素比较多。里面显示了中国三足鼎立的大格局，2016年新房交易市场的规模是12万亿，二房规模是8万亿，租房是3亿。日本人是非常喜欢租房子的，为什么日本人就这么喜欢租房子呢？这件事很奇怪，其实，也不奇怪。原因就是日本的房地产市场在过去30年经过了很多的房地产泡沫，日本人清楚的是房子是用来住的，不是用来炒的，所以在这样的情况下，大家对租赁的热情是长求的，所以市场才能有发展。这张图，从反面的角度，我们租赁市场发展滞后的不足，正面的积极因素是我们的发展空间还很大，我们今天在这个时间点来推动租赁市场的发展，我相信，中国的租赁是中国未来的房地产剩下仅存的红利。

2017年，最大的开发商的交易额突破7千亿，这是什么概念？大概是超过了美国和日本今天的水平。今天我们的企业已经非常大了，但是大的背后，代表着我们强吗？代表着我们的产品和服务好吗？我觉得这是完全不一样的概念。我们去日本调研，看到了三井这些企业眼中对消费者的产品和服务的追求，他们今天也很大，但是他们非常强。日本的三井是日本最大的房务资产管理公司，也是日本最大的房地产基金。这家公司非常大，非常强。今天我们的企业不是这样的，我们很大，但是不知道我们的未来在哪里。所以我相信，这个未来还有的话，一定是在租赁市场。我们的品牌开发商已经进入到了租赁市场，我相信这个是好的开始。

三、租赁本质上是运营的生意，租赁的运营，核心在于服务。如果是我们不能够为消费者，为我们的租客提供好的服务，我相信进入租赁市场的开发商，一定面临非常大的挑战。你发现你的控制率很难在95%以上，如果保持不了，一定会亏钱。今天中国最大的房屋资产管理公司，或者是租赁运营机构，它的规模是50万间租客是62万人，员工是9千人，里面有3千名是房屋管家，还有2千名的宝洁阿姨，还有2千人的互联网团队，还有447名的客服专员，还有700名的装修配置专员。这就是他们的服务团队，要做好租赁这件事，首先你是一个中介公司，因为你要拿房和出房，其次你还得是装修公司，管理好你的库存。你还得是一个家政公司，因为你要提供大量的服务，还得是互联网公司，管理好这个团队和团队，靠人是不行的，得靠系统和技术以及互联网。

这是我想说的3点租赁的本质在于运营。

五、并不是所有的城市都要发展租赁。在国家政策的推动下，很多城市都开始做租赁。但是中国的租赁市场真正存在的是前沿的一线城市，就是北京上海深圳，所以租赁的问题，本质就是北京上海深圳的问题，不是每一个城市都有租赁的短缺和租赁的压力。这一轮，我们一拥而上的话，带来的问题，就是租赁的库存。未来在这种情况下，我们怎么解决一线城市北京和上海的租赁问题呢？这个就是今天的主题，就是要靠城市更新和城市的改造。北京还有30%的房源，大家知道，北京的存量房源有750万套，有30%是超过200万套的房龄在20年以上，都是城市的核心中心，只有通过旧房的改造，城市的改造，让房屋再生。

五、总结一下，就是回到城市运营的主体上，城市运营从本质上讲，运营产业，离开人和产业的运营是没有希望的，产业的运营和产业的发展，需要租赁市场的发展。大家都知道，城市其实是一个生态系统，这个生态系统，里面不仅仅是需要制造业，也需要服务业。这个城市的生态系统不仅仅是需要低收入群体和中级收入群体，也需要高收入群体。所以我相信，它需要所有人，一个都不能少。低收入的群体，中高收入的群体，都不能少，少了之后就是不完整的。假如有一天，北京把低收入群体全部疏解了，你的保洁保姆成本会大幅度的上升，劳动密集型的劳动力成本会大幅度的上升，高收入人群的生活质量会受到影响。所以它是相互依赖的关系，相互依存。所以产业的发展服务业的发展，需要的是完整的基于人的生态系统。

这里面，我们希望能够让白领有房住，能够让有钱的中产阶级买得起房子，然后能够换得起房子。同时我们也希望能够让低收入群体，特别是这些新市民、大学生、流动人口能够有房子住，能够租得起，我认为我们的城市运营才能够落地生根，才能够发扬，城市的未来才有希望。所以城市的运营，核心在于能够把人的运营和产业的运营结合在一起，而人和产业的运营，本质上，离不开我们租赁市场的发展。