楼价止涨后抄底靠谱吗？从业25年地产专家坦白说了这些

距离2018年仅剩下1个半月的时间，如果用一些关键词总结2017年的楼市，那么就是“猛涨”、“频控”、“观望”、“迷茫”。楼价是涨是跌，官方网签数据和市场实况打架。调控政策频下、双合同、高房贷利率等多重因素搅局之下，楼市到底会如何走？刚需置业的空间和时机在哪里？近日，网易房产二手微课堂，特邀了资深地产专家——广东中原地产项目部总经理黄韬作客，一一解开谜底。

谈市场

记者：广州今年楼市和去年相比，发生什么变化？

黄韬总：最大的变化是3·17和3·30政策。尤其是3·30政策出台后，市场市场急转直下，进入全新阶段。第一阶段是量跌价稳，特别是7月和8月，成交量下降了30%，但广州网签价稳定在1.7万/平。9月和10月进入传统金九银十旺季，开发商推货积极，购房者入市率提高，因此楼市有所回升，但价格稳定在历史高位。第二阶段，市场量价齐跌，一方面是获批预售证减少，尤其是中心区，售价在4万/平以上，每次预售批20套左右，市场供应减少；另一方面是银行按揭利率提高，买房者购房成本提高而进入观望期。至于价格方面，出现部分新项目开盘价格比预期的低，价格出现了下降。

记者：调控环境下，广州房价怎么走？

黄韬总：这一次调控与以往这么多次调控不同，它比较持续，甚至可以过度到未来的长效机制，使房地产平稳健康发展。就大家看来，广州房地产价格只升不跌，但其实2003、2008、2014年，广州的房价都跌过。但未来广州的房价在稳定中波动，幅度在5-10%左右，跌或涨都不会太多。对于刚需或改善型的买家，入手是个好时机。

记者：二手市场情况如何，卖家降价的现象多吗？

黄韬总：今年广州二手市场成交同样萎缩，由于上半年价格上涨过高，很多买家短时间承担不起购房成本，延迟出手；且二手价格有下降趋势，由于很多业主是改善型，一般是以小换大或以差换好的方式来换房，但目前80-90%的新房需要双合同，首付成本最低5成，高的达7-8成，为了及时回笼资金换到新房，这类型业主就会适当优惠或降价。

目前很多业主也在担心，该不该卖房？个人意见，如果着急换房或买新房，可以适当调整价格出手；如果手上握有好几套房子，回笼了几百万资金没办法再买房或者其他合适投资渠道的话，可以不出手，因为广州的房价不会大跌！

记者：目前买卖双方的心态有怎样的变化？

黄韬总：据我观察，很多人买房很纠结很痛苦，为什么会这样？第一，房价涨的比理想中要快。第二，看房是只看到缺点，越买越买不着，买不起。买房要怎么买？其实买房要更全面，首先不可能一步到位，一生可能要买很多次房；第二，选房要优缺点结合，均衡看待交通、教育、医疗和个人工作以及生活圈子等方面的因素，再着重筛选；第三，考虑未来的实用用途，用作婚房、二孩房等，其实自用型买家什么时候买都是合适；此外，不要恐慌性购房，导致房价上涨，并买到历史高位的价格。

谈置业

记者：广州哪些区域或板块，刚改置业群可以重点关注？

黄韬总：10年前，广州就提出东南西北中发展战略，现在各个区域百花齐放，各有优势。从市区看，优势前景板块集中在广纸、广钢、牛奶厂等，广纸已经是成熟的住宅区，且老广氛围浓，个人最为看好；广钢是政府规划，现在慢慢发展也比较成熟；牛奶厂则是天然环境好，但交通和商业成熟配套不如广钢、广纸。综合来说，几大板块都不错。

从郊区看，南沙和花都空港经济区是比较热的话题点。南沙定位和规划比较高，但发展完善需要10年至20年。南沙距离广州市区有50多公里，在缺乏交通升级情况下，住在南沙工作在市区还是比较不现实。不过长期会看好南沙，短期适合周边人群购买。不要羡慕1万/平买的，那时候南沙配套不好，也不要担心未来5万/平买贵了，那时候南沙已经更好更美。另外是花都空港经济区，这个概念说了也很久，前景很好，还是看政府如何落实，目前存在一定不确定性。

谈地市

记者：房企拿地自持，对房企有什么影响？

黄韬总：这是国家政策引导，为了降地价，属于长效机制一部分，也是将资金倾向实体经济，在房地产则是倾向于租赁，这将改变房企盈利模式。房企盈利改变有几方面，第一，拿地成本下降，观察近期拍地价格，摇号拿地价要远远低于市场价，自持地未来出租的租金回报率也就相应提高；第二，融资渠道改变，目前房企采取信托方式，打包产品，向公众发售，解决长期持有带来的资金压力；第三，自持拍地将是未来土地市场的主流。

谈政策

记者：您如何看待租购同权？

黄韬总：租购同权政策的出发点是好的，方向也是可行的，只是落实需要比较长的时间。目前买房导致了一些资源不公平，例如学位房或学区房，这种房子的价格普遍要高于片区20-30%。如果租购同权，没有增加更多资源配套，让租房的群体分一杯羹，那么不公平将进一步扩大。租购同权实现的前提是政府将配套做得更好，更全。

记者：租购并举后，租金会更贵吗？

黄韬总：目前这个政策对市场影响比较小，租金没有明显的上涨。在广州，买房的吸引力还是大于租房。从投资来看，目前广州租金回报率不吸引，只在1.5-2%，如果达到4-6%，那么投资者或购房者更愿意买房来出租。这种情况下，租金才有上涨的预期，但也没有那么快。

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