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恒隆地产主席:至少5年内内地开发商无法主导香港楼市

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特约撰稿 朱丽娜 香港报道

近年来,香港楼价节节攀升,吸引了大批的内地开发商赴港“抢地”。

“根据过去四五十年的经验显示,香港的住宅市场非常独特, 对于一些初来乍到的内地开发商而言,他们可能低估了这个市场的难度。”恒隆地产主席陈启宗在1月30日的业绩记者会坦言,“在未来至少5年,香港的房地产市场还将由本地的房地产商主导。”

他续称,香港楼市的价格相对波动,而且本地市场有数个老牌龙头地产商,“这类地产商实力超群,他们不仅财务非常稳健,杠杆比率极低,而且他们已经身经百战,历经多次楼市起起伏伏的洗礼。”

统计资料显示,自2015年以来,香港地政总署共推出46幅住宅地皮,其中16幅均由内地地产商收入囊中。大部分内地地产商于20世纪末楼市泡沫破灭后退出香港住宅土地市场,直至2011年逐渐重返。

以香港特区政府2017/18年度首两季度卖地为例,共推出6块地皮,内地开发商参与了所有地皮的竞标,并成功中标其中4幅地皮,中标率达到67%。相比之下,2012/13年度,2013/14年度他们在香港政府卖地中的中标率仅为2%、3%。

根据恒隆地产的财务报告显示,截至去年12月底,公司的现金及银行存款总额达到221.06亿港元,同期,其债务总额仅为248.2亿港元,净债项余额为27.14亿港元,净债项股权比率为1.9%。

据21世纪经济报道记者了解,香港大型发展商的负债比率通常在20%-30%左右。一般地产商去竞标投地时以剩余法来计算出价,首先将建成后的楼盘销售价格扣除成本、预期利润等。相比之下,一些内地地产商们仍在以高杠杆支撑规模的快速扩张,他们的资产负债率动辄超过200%以上。

十年推盘“马拉松”

近年来香港楼市持续炽热,主打高端住宅产品的恒隆对于旗下的物业采取了“捂盘惜售”的策略。

根据恒隆地产的财报显示,去年公司出售了226个浪澄湾单位、1间蓝塘道半独立大宅以及手持的最后一个君临天下的复式单位,物业销售收入同比减少36%至34.2亿港元。然而,同期的整体边际利润率却高达65%。

以位于九龙大角咀的浪澄湾项目为例,共有1829个住宅单位。恒隆自2007年卖出600伙后一直封盘,时隔五年后,直至2012年才重新开始销售一些尾盘,整个项目的销售周期已经超过10年。

同时,财报显示,恒隆目前仍然持有15间蓝塘道半独立大宅以及10个浪澄湾单位,可供销售的住宅物业的账面总值为16.12亿港元。陈启宗强调,账面价值反映的仅为成本价格,与实际的市场价格相差甚远,目前每间蓝塘道半独立大宅的售价在3亿港元左右,15个这类产品的市场价格已经达到45亿港元。

由于香港土地价格水涨船高,恒隆近年来在土地招标市场未有斩获,于是将目光转向了重建项目。据悉,截至去年年底,恒隆已经获得了淘大工业村84.85%的权益,并于去年12月向土地审裁处递交了强制出售剩余15.15%权益用于重建的申请。

根据差饷物业估价署2017年11月份的统计,私人住宅楼价指数已经连升20个月至347点,创下有记录以来最长升浪,且连续13个月打破历史新高,当中去年首11个月累升13%。

陈启宗表示,仍然看好香港楼市的前景,“肯定不应该押注楼市下跌。即使下半年加息0.25%,对楼市的影响十分有限。”

高端奢侈品零售市场复苏

自上世纪90年代起,恒隆已经率先进军内地市场,并在上海打造了恒隆广场、港汇恒隆广场这两个标杆项目。这两个项目奠定了恒隆在内地高端商业地产的地位。目前,恒隆地产在上海、沈阳、济南、无锡、大连、沈阳共持有8座恒隆广场。

“过去六年内地的奢饰品零售市场经历了前所未有的‘严寒’。我们已从过去数年的退租及租金下调困境下走出来,但仍要一年半载才能反映在业绩内。”陈启宗坦言。

财报显示,截至去年年底,内地租赁物业组合的整体收入维持在34.3亿元,如果撇除因翻新而短期关闭的面积,则同比上升5%。旗下位于内地的8个商场租金收入同比增加1%至26.72亿元。

他表示,中国的人均商场零售面积仅为3平方英尺,相当于美国的八分之一,因此中国内地的零售商业地产并未过剩,“但是过去几年这类商业地产主要集中在少数几个城市,而且发展的速度让人瞠目结舌。总体而言,我们对未来五年的高端零售物业租赁市场仍然很看好。“

同时,贝恩(Bain & Co.)在近期发布的报告中指出,去年中国奢侈品销售在经历3年的放缓期后一洗颓风,出现5年来最高增长。报告显示,去年中国奢侈品销量达到1420亿元,同比大幅增长20%,这是自2011年以来最强劲增幅。

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