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分城调控催生土地冷热不均 房企拿地开考"综合题"

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分城调控催生土地冷热不均 房企拿地开考综合题

每经记者 吴若凡 每经编辑 梁秋月

今年以来,土地市场分化加速已成不争事实。在楼市调控已进入深水区,去库存已取得阶段性效果的时候,一些一线城市土地成交低迷,部分二三四线城市土地成交量、成交金额却不断刷新纪录。造成这种情况的原因究竟是什么?不同城市对推地节奏控制的考量在哪里?

不少城市发布了城市发展总体规划,并开始严格控制新增建设用地,城市更新的背后,土地供需矛盾也日益突出。如何平衡供需难题?上海给出了案例,在城市建设用地“控总量”的同时,调整不同类型土地的用地结构,来破解城市发展面临的土地约束问题。而对于房地产企业而言,面对城市土地冷热不均的现状,“分城而论、细致深入”或是更好的选择。

供地,一直被视为楼市风云的“前情表”,每逢楼市调控更是如此。在当前调控分城而论的趋势下,各城的土地供求状况、房企参与热情也大不相同。

《每日经济新闻》整理多维度数据即发现,今年以来,土地市场分化加速。在楼市调控进入深水区、去库存取得阶段性效果的时候,各地的不同政策也产生了不同的市场效应,一些一线城市土地成交低迷,部分二三四线城市却在土地成交量、成交金额上不断刷新纪录。

在这种情况下,城市土地部门、房企,应该有怎样的供地和拿地考量?

城市土地冷热不均

大部分城市都有土地供应的长期规划,不少城市对于年度土地供应都有明显指标要求。但一个年度内的推地节奏,则受制于市场因素等多方面影响,这也给目前各城市土地市场截然不同的表现,创造了可能。

来自中指院数据就显示,2018年5月,全国出让金排名前二十城市成交总额为1482亿元,同比上涨30%。但各级城市冷热差异明显。

一线城市今年5月土地供应环比缩水过半,成交土地31宗(面积106万平方米),环比减少49%,同比减少25%,出让金环比缩水超七成。

其中,北京由于限价房、共有产权房等政策影响,今年土地市场供应量与成交量明显减少,5月甚至出现零成交。深圳的住宅用地更是一地难求,商业和工业用地已成市场主力。

二线城市如杭州的宅地供应量减少逾三成,且连续三个月呈下滑趋势。

与之相对的是,三四线城市土地供求量环比走高,楼面均价环比增逾两成,土地出让金为1654亿元,环比增加66%,同比增加64%。

丁祖昱在“第七期易居沃顿中国房地产实战研修项目”全球课题发布会上表示,出现这样的情况,主要是因为一二线城市普遍存在地价高的问题,加之限价的影响。

安居客首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者,一线城市的土地成交低迷和目前市场降温有着直接关系。一是城市的一二手房价格不断下探,导致房企对于未来的预期变得更为谨慎;二是限价影响,房企获利空间被收窄,在一线城市拿地的心理压力较大。

也是由于房企心理预期的不同,部分二线城市土地出现火热场面,尤其是一些经济实力较强、人口集聚力强的城市,在“抢人”政策之下,房企看到了购买力带来的市场信心;在三四线城市,受到“去库存”及“棚改”政策的影响,企业的“抢地”意愿明显。

但当一线城市土地“凉凉”,部分二线城市和四五线城市土地火热的时候,地方政府则需要做一道平衡题——如何在供地减少的环境下,保证土地收入;如何在地市火热的时候,控制好土地溢价率。

上海的做法或值得一看。据了解,近年来,上海供应土地价格抬升。根据《上海市城市总体规划(2017~2035年)》,建设用地总规模不超过3200平方公里,上海建设用地增量只有40~50平方公里左右,未来将加大存量用地挖潜力度。但随着土地价格抬升,拆迁难度加大,旧改盘活存量用地空间有限,同时又要兼顾拆迁安置、租赁房等保障性住房,会进一步加剧土地资源稀缺。土地价格持续抬升,导致市场“慢周转”。

另一方面,2017年,上海大规模推出“招挂复合”的拍卖方式,进一步提高拿地门槛,优势房企获取土地的机会较大。

数据显示,2016~2017年项目拿地到销售的时间明显长于往年。中长期来看,上海土地市场“寸土寸金”,房企获取土地难度加大,一旦在上海获得土地,势必导致房企转向做“利润”,放弃冲“规模”,而一旦要做利润,势必“慢周转”。

如何踩准时机拿地?

而对于企业来说,面对冷热不均的现状,“分城而论、细致深入”或是更好的选择。

明源地产研究院分析认为,过去开发商的城市选择更多是看GDP、产业结构,人口规模等指标,但随着我国城镇化进一步发展,以核心城市为中心的人口聚集趋势不可逆转,由此带来的房地产发展布局也产生很大变化,一些旧的判断指标可能失效了。现在对于城市选取的指标,应该更具落地性和深入性,要考虑更多细致指标。

例如,考虑城市的土地溢价情况。中指院数据显示,今年5月三线城市的平均土地溢价率为33%。

在一些热点城市,张波认为,过高溢价率本身就伴随着高风险,尤其是为了追求规模。由于高地价导致房企自身资金链断裂的情况并不鲜见,因而反倒应该谨慎对待。

房价处于低谷期,房地产市场遇冷的市场,房企应该持有一定“反季节”概念,趁拿地竞争强度较小,控制好拿地后的项目进度,等待房价进入上升通道,获取较大收益。

“上海就是房企可以考虑此时逆周期投资的拿地之所。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为,2018年三季度是上海房价周期的波谷,值得考虑。

“实际上,房企在一线城市的拿地意愿还是有的,只是一线城市普遍开发项目节奏放缓,开工意愿较弱,这点需要提前考虑。”张宏伟表示。

新城控股高级副总裁欧阳捷则给出建议,在行业集中度越来越高、大房企越跑越快的背景下,与其固守业绩很难增长的城市,不如把有限的资金投入到那些发展更快的城市。

不过在选择一些新区时,需要仔细论证。大方向是跟着城市规划建设走,但仅跟规划,“可能拿了地也没人给你修路”,仅跟城市建设,城市经济中心的门槛普遍偏高。

“这是一道综合题。总体来说,现在拿地就是要更细致,根据城市具体情况综合判断。”上述人士直言。

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