观点地产网 8月21日下午3点，万科在香港JW万豪酒店举行2018年中期业绩会。
往年万科业绩会都彰显出一种“家大业大”的格调，主席郁亮率领一众管理层登场，主席台向来“拥挤”。
但与深圳业绩会现场一样，今年郁亮并未出席，祝九胜首次“独挑大梁”，带领首席运营官张旭，首席财务官孙嘉，以及董秘朱旭出席并答记者问。
一天奔波于深圳和香港业绩会及投资者会，香港业绩会开始比预定的时间稍晚些，但四位管理层依然精神，详尽回答了在场媒体关于业绩数据、布局、租赁、物业、融资等方面的疑问。
“把苦日子当好日子过”
根据8月20日晚间发布的半年报数据，上半年万科实现销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%；实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；净利润135.2亿元，同比增长34.5%；归属上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%，毛利率为27.3%。
业绩亮眼，但有一些数据还是引起了在场媒体的注意。
据观点地产新媒体了解，上半年度，万科在南方区域结算面积146.51万平米，占比20.89%，销售面积297.5万平米，占比14.61%，均是四个区域内最低。
销售之外，上半年在南方区域的投入也不如以往。
朱旭在现场披露，拿地的区域分布上，最多的是上海区域，其次是北方区域，再次是中西部区域，南方区域同比减少。
对此，张旭表示，南方区域上半年结算占比较小，跟前两年供应的节奏有关系，但因为上半年和下半年供应节奏的关系，南方区域在下半年的结算会上来。
“投资方面，我们还是非常看好南方区域。上半年南方区域的投资占了销售额19-20%，我们一般控制投资额度在销售回款30%的水平，少了一点点，但全年还没结束。”
他进而表示，万科非常看好大湾区的建设，也会在大湾区做更多的投入。
拿地价格方面，上半年万科拿地价格下降幅度较大，为5054元/平米。对此，朱旭解释称是由于拿地位置、更多采取股权合作拿地，以及上半年土地热度和招拍挂溢价率下降的原因。
观点地产新媒体了解，万科上半年土地获取绝大多数集中在二线城市和其他城市，一线城市拿地非常少。
外部环境在不断发生变化，不管是汇率波动，还是融资。
“有息负债方面，我们上半年人民币负债占68.4%，外币负债只占31.6%，而在外币负债中95%以上是一年以上到期的长期负债。”由于万科主要业务都在中国境内，主要的收入和支出也以人民币来计量，朱旭表示，短期的汇率波动对万科外债还本付息影响还是非常有限的。
对于近期融资环境的变化，祝九胜比较乐观：“万科的理念是学会把苦日子当好日子过，把好日子当成苦日子过。”
在他看来，一个相对均衡的稳健策略才是一家公司能够持续发展的基本保障，资债结构的稳健和良好的现金流表现，也或是给予了万科面对外界融资压力的信心。
“长租公寓这件事情一定是对的”
从2014年开始小规模探索到2018年初将租赁住宅定位为核心业务，万科是最早进入长租公寓的开发商之一。
近期，我爱我家前副总裁胡景晖给机构进驻长租公寓导致租金上涨的舆论添了一把火。
资本介入是否会推高公寓租金？资本的力量或是机构的力量跟租金价格的波动有没有必然的关系？祝九胜说，自己更关心机构在市场的介入程度和渗透力有多高。
他以日本作为对比，机构对住宅租赁市场介入程度，高的有70%-80%，但中国以城市为例，从来没有一个城市机构玩家渗透率超过5%，达到5%的都没有。
“以深圳为例，连2%都不到，一个2%的供应方能不能对价格起到推高作用？很难判断。但从常识来说，2%的力量不足以形成决定性的因素，至于有没有蝴蝶效应很难讲。”
根据常识和一般的统计判断，祝九胜认为，机构和资本在此刻不足以对价格有决定性的影响。
对于长租公寓的主要成长途径之一的“万村计划”，祝九胜强调，城市更新跟旧改是两种不同的方式，要看这件事做的有没有价值，租户有没有得到好处，万科会在提高资产效率和效能方面做出坚定的探索。
“村是城市里面的低效资产，无论这个资产的所有方是村里面的人，是来自于一个大企业，还是来自于一个政府机构，只要有这个低效的资产，有运营能力的团队就会把这种无效资产变成有效资产，把低效资产变成高效资产。”
至于长租公寓现在是盈利还是亏损，祝九胜说，这是一个探索性的业务，从一定的模型来说，此刻没有一个机构和管家保证此刻是赚钱的，但这件事情一定是对的。
关于近期是否会将物业服务分拆上市，祝九胜给了一个类似于否定的回答：“万科非常看好这块业务，同时对未来充满信心，但我们觉得现在还没有足够好，应该在基础的环节做得更坚定一些，行动更迅速一些，万科现在会先把基础打好。”
以下为万科企业股份有限公司2018年度中期业绩会香港现场问答实录：
现场提问：万科将租赁住宅列入到核心业务，近期租金也比较敏感，长租公寓业务或万村计划有没有受到一些阻力？
祝九胜：从2014年开始万科小规模探索租赁住宅业务，到2018年定位为核心业务，也经历了一个相对漫长的过程。我们知道自己为什么做这块业务，我们是为了年轻人进入城市的时候找到适合租赁居住的空间，刚好也碰到2018年中央政府非常倡导这个事情。
万村项目最早是从广州和深圳两个地方开始做，在传统的城中村里面把村民的住宅租过来，经过翻新，经过加载电梯、水电一些设施的重新布局，提高安全度，把空间的布局变得更合理，整理好以后再租给住户。
这是一个城市有机更新的范畴，跟以前把房子推倒了直接做旧改是两种不同的方式，当然大家都会对这件事情有不同的见解。我们要看这项活动做得有没有价值，租户有没有得到好处。
我们坚信，这个村是城市里面的低效资产，无论这个资产的所有方是村里面的人，是来自于一个大企业，还是来自于一个政府机构，只要有这个低效的资产，有运营能力的团队，都会把这种无效资产变成有效资产，把低效资产变成高效资产，我们会在提高整个资产的效率和效能方面，作出坚定的探索。
现场提问：万科南方区域上半年的销售和结算面积是下降最快的，排在四个区域最末。刚才朱总也说，上半年拿地方面南方区域也是最少的，为什么会有这样的变化？是不是比较不看好南方市场？
张旭：南方区域今年上半年结算确实占集团的比例是比较小的，这跟南方区域在前两年供应的节奏有关系。但因为上半年和下半年供应节奏的关系，基本上来说南方区域在下半年的结算还会上来。
关于上半年南方区域的投资，去年我们在南方区域投资非常大，广州一个项目就有551亿，所以我们不是不看好南方区域，而是非常看好南方区域。
今年上半年南方区域的投资占了销售额19-20%，我们一般控制投资额度在销售回款的30%，上半年是少了些，但全年还没结束。
而且我们非常看好大湾区的建设，大家可能也知道，前一段时间大湾区被提到国家发展蓝图重大战略部署上，所以我们非常看好大湾区的未来，我们还会在大湾区里面做更多的投入，更多的投资，融入到大湾区整个规划蓝图当中去。
现场提问：除了租赁业务，物业服务也是万科的一个重要的版图，未来会怎么样发展，有没有把这部分的业务独立分拆上市的计划？
祝九胜：物业服务是万科一个传统业务，也是一个核心业务，我们管理的资产大概是以万亿为单位计量，以面积来看是超过了4亿平方米。经常碰到各类投资人或者媒体很关心我们这块业务，将来怎么独立发展，将来会不会独立分拆，会不会上市。
我们一个总体的判断是，做得还不够好，应该在更基础的环节做得更坚定一些，行动更迅速一些。我们这几年也用各种物联网的技术，把管理物业的从设备、人流、车流方面都能够做到与行业差别化，做到有一点特色。
我们正在这条路上比较坚定地走，去年有80亿的收入，从管理面积，收入这些来看在行业里面排名也比较靠前。
我们自己非常看好这块业务，同时对未来充满信心，但我们觉得现在这块还没有足够好，我们要先把基础打好。
现场提问：大家现在认为资本介入会推高公寓的租金，您认为租金上涨的因素是什么？
祝九胜：住宅租赁其实是非常传统，非常古老的市场，过往都是由分散的业主对分散的租户，是一个很充分议价、很市场化的一种机制。
这一两年有些机构在介入，最近很多人认为资本的力量或者机构的力量跟租金价格的波动有没有必然的关系，我个人更关注机构在市场的介入程度和渗透力有多高。
像在日本，机构对住宅租赁市场介入程度高的有七八十，但是在中国从来没一个城市机构玩家渗透率超过5%，达到5%的都没有。
以深圳为例，2%都不到，一个2%的供应方能不能对价格起到推高作用？很难判断。至少从常识来说，2%的力量不足以形成决定性的因素。
有没有蝴蝶效应，这个事情也很难讲，但从常识和一般的统计判断来说，机构和资本在此刻不足以对价格有决定性的影响。
现场提问：公司上半年产生了一些汇兑损失，现在国内是收紧，然后境外融资又有汇兑风险，公司在融资架构调整上怎么考虑？可以继续维持比较低的融资成本吗？
孙嘉：我们确实在今年上半年相比去年融资有一个汇兑损失，大概8个多亿，不到9个亿人民币，这里面6亿多是来自于现有外汇风险敞口的账面，还有1个多亿是之前买的金融衍生产品，到期会有摊销。
从总体的有息负债结构看来，万科还是相当健康、抗风险能力很强的一家公司。外债的比率本身并不高，只有30%左右。在这30%左右外债里面，我们会通过自然资产负债的对冲，实际上我们净投资不到12亿美金。
接下来，我们会关注整个国际环境，不管是贸易竞争还是金融市场波动所带来的汇率变化以及进一步贬值风险，首先还是立足于我们自身的外债和资产之间的自然对冲，同时进一步用好甚至扩大金融产品覆盖的比率，确保汇兑的比例控制在一定范围内。
撰文：陈玲
审校：徐耀辉
