观点地产网 万科的中期业绩会场地从大梅沙转到深国投广场，与年初祝九胜接任总裁后的首次媒体见面会地点相同，只是这一次，郁亮的身影并不在其中。
8月21日，深国投广场写字楼上班族的人潮中，夹杂了不少拎着电脑包的媒体人。这天上午，万科总裁、首席执行官祝九胜将带领首席运营官张旭，首席财务官孙嘉，以及董事会秘书朱旭出席中期业绩会。
缺了郁亮的万科中报会，祝九胜成了焦点。面对每个媒体提问，这位总裁都主动拿起话筒，或者自己回答，或者指派一旁的COO或者CFO来回答。在以往的业绩会中，这是郁亮经常做的事情。
不过，金融男出身的祝九胜还没有学会像他们的主席先生一样在媒体面前长袖善舞，除了表示要“当好农民种好地”之外，他似乎还学不会更为接地气的话术，或者在话语中穿插让在场者哄然失笑的幽默。
“郁总没来是想锻炼我们”
除了两年前因“忙于股权事件”而罕见缺席2016年中期业绩会外，任职总裁时期的郁亮几乎从没有缺席过。
不过，当了主席之后的郁亮，他有了更多任性的理由。当被问及“郁总今天为什么没来”时，祝九胜不由得笑了笑，但他没有直接回答，而是用了一种猜测性的说法解释道，“我猜他是想锻炼我们，看一下在没有他的情况，我们的表现会不会自如一点，正常一点。”
事实上，除了现场氛围略有不同外，主席郁亮的缺席并没有影响既定的流程。在将近一个小时的业绩会中，朱旭用了三十多分钟对万科上半年的财务、业务以及未来发展做了详细介绍。
观点地产新媒体现场了解到，2018年上半年，万科实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；实现归属上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%；少数股东损益43.99亿元，同比增长59.94%。
对于少数股东损益增长较快，万科在半年报中将其归结为合作项目结算规模增加，不过在随后针对投资者的业绩会中，孙嘉又给了两个解释，一是今年对非并表项目做了减值准备，二是与长远战略性并购投资有关，例如普洛斯用成本法记账，入账会有差异。
业绩介绍完毕，便进入了提问交流环节。但由于时间关系，万科给予媒体交流的机会并不多，本来只有三个提问，最后禁不住媒体的要求，便再给了一个提问的机会。
总的来说，几个提问大部分与万科近年来发展的新业务相关，包括租赁住宅、物流地产、城市更新改造等，除此以外，还涉及组织变革、事业合伙人的相关问题。而对于这些问题，几位高管显然准备充分，他们滔滔而言，半个小时很快就过去了。
其中，有关城市更新改造，万科在业绩会开始前还特意循环播放了宣传片，而COO张旭更是表示“愿意花多一点时间跟大家简单介绍一下”。
他先是介绍，“城市更新不是简单的拆除和盖，而是把老的城市文化、历史有机地结合起来，让城市焕发新的活力。”为了佐证这种说明，他还详细列举了万科在上海、福州、广州的城市城市更新项目。
“资本推高租金可能是误会”
值得注意的是，在2018年半年报中，万科首次宣布将租赁住房列入公司的核心业务中。业绩会现场，祝九胜将这种定位转变解释为，“万科要当美好生活的提供者，为普通人服务，而这种逻辑也将延伸到租赁业务”。
朱旭介绍称，万科自2014年开始布局集中式的租赁住宅，截止今年6月底覆盖了30个城市，累计获取房间超过16万间，累计开业超过4万间，已形成青年公寓（泊寓）、家庭公寓、服务式公寓三类产品。
不过，作为风口业务的长租公寓，自诞生以来便一直有着诸多的质疑，盈利模式、资金成本、房源获取……都曾被大众翻来覆去地讨论过，而最新热议的话题则集中在租金上。
目前，由胡景晖炮轰自如、蛋壳等机构哄抢房源抬高租金而引起的舆论大战仍在延续，而且，这个话题也渐渐从长租公寓本身延伸到社会民生。
但祝九胜并不同意“资金介入引起租金上涨”的观点，“这可能有一点误会”。他表示，住房租赁是千百年来都有的生意，历史上只是众多分散的业主、房屋的主人提供房源给分散的需求者，也叫C2C业务。
“近一两年来，确实有一些资本、机构介入了这项业务。”他续称，“从目前的情况来看，机构在里面的占比非常低，从我们观察来看，中国最高的城市机构渗透率5%，一般城市2%都不到，所以机构在目前介入有限。”
事实上，“资本介入而引起租金上涨”，这样的质疑也发生在万科身上。这个话题在6月初，被富士康员工的一封公开信引爆。
信中，该员工要求富士康足额缴纳公积金并提高薪资以跟上房租的涨幅，而起因则是万科进驻富士康龙华工厂北门的清湖新村进行改造，员工预计城中村房租将翻2-3倍。
尽管万科后来回复称，改造前后的城中村公寓租金价格是处于同等区间，维持单间公寓的月租金稳定，但舆论的火苗似乎一直没有彻底熄灭。
因此，尽管业绩会现场并没有谈到万科通过城中村改造扩大租赁住房规模，但祝九胜在总结长租公寓这个话题时，似乎亦有所感慨：“正因为是新的业务，是用新的方式做这种业务，所以希望大家在观察的同时，也给一定的耐心。”
最后他还表示：“对于租赁业务，万科首先坚持这个方向是一个正确方向，当然这过程中肯定有一些遗憾，有一些不足，希望大家发现这些问题及时告诉我们。”
以下为万科企业股份有限公司2018年度中期业绩会现场问答实录：
现场提问：随着调控政策的密集出台，开发商普遍感到压力很大，您当万科总裁这半年感受怎么样？如何看待行业的未来？另外租赁业务成为新的发展风口，万科在这方面有什么样的进展和安排？
祝九胜：做任何生意、任何企业都有它的压力，任何一个职位，也有压力。我个人时时刻刻感到这种压力。上个月中央政治局会议说要坚决遏制房价上涨，把过快两个字去掉了，表明政府在调控管理市场上的决心是非常大的，针对重点城市有一些重点的、具体的调控措施，目前观察出来的效果，作为行业里面的参与者，我们自己也是赞同这些方式的。
但在这个行业里面做了这么多年，仍然还是有基本的观察、态度和看法。行业的空间仍然还有，容量仍然还是很大，城镇化的进程仍然是没有完成的，租赁市场也才刚刚开始，在衣食住行，整个城市里面关于空间，关于不动产的各种服务需求还是非常大的，所以我们对整个市场，对我们自己的业务前景还是有基本的信心。
第二问题涉及到租赁住宅的问题，最近媒体朋友都非常关注。其实这个市场还是一个比较传统、古老的市场。把住宅拿出来租赁，这是千年前都有的生意，历史上只是众多分散业主，房屋的主人提供（房源）给分散需求者，C2C的业务，这种C2C的业务运作表面上没有什么规律，实际上我个人认为是市场化的，因为提供方和享用方非常分散，非常众多，是真正市场化的机制。
最近一两年有一些资本，一些机构介入到这个业务，目前的情况看业务占比还是非常低的。如果考察机构在城市里面、在租赁住宅的程度一般会用渗透率的指标，中国最高的城市机构渗透率5%，一般城市2%都不到，所以机构在这里面，至少在目前这个阶段起到的作用是非常有限的。
从资本回报，赚钱不赚钱来看，短期效果都是一样，相信大家都很清楚，对这个业务我们也会积极探索。机构介入到租赁市场，这确实是一个相对新鲜的事情，里面出现种种难以预料的问题。其实在深圳的万村也有热烈讨论，甚至有人提出质疑，我们实事求是地从各方面解释，沟通互动。
正因为是新的业务，新的方式来做这种业务，希望大家在观察的同时，给予一定耐心，万科自己来说首先坚持正确的方向，适当的方式培养这方面的能力。当然这都是一个过程，当中肯定有一些遗憾，有一些不足，希望大家发现这些问题，及时告诉我们，我们及时改正。
现场提问：万科7月份收购了太古的七个冷库，在物流地产领域进入了冷链业务布局，在物流板块具体是什么样的规划，未来想做到什么程度？留意到万科在做城市的更新改造业务，这块是新开始的业务吗，能不能详细介绍一下这块的布局？
张旭：我先回答一下收购冷链仓储的业务。从这个行业来看，其实中国刚刚开始，行业人均仓储保有量只有欧美国家大概1/5。如果再看美国，在冷链仓储业务里面，第一家和第二家加起来占全国总份额40%以上，是相对非常集中的。但是在中国还没有形成一个行业，很分散，各家做自己的冷链仓储和配送，这是最大的痛点。而且这个行业刚刚开始，这个行业也是巨大的行业，这是我们的初心。
为什么是太古冷链？它是这个行业在中国做得最好的，无论在仓储选址、产品设计，还是生态环保理念都是，而且有非常多优质客户，都可以迅速和我们结合起来。和太古冷链合作，给我们带来更大的协同效应。我们一方面会整合自己的资源，一方面会把太古团队保留下来，相信我们能够在这个行业里面做得更好、做得更大。
关于城市更新，万科内部的这块业务叫有机更新，在历史上我们做过天津的水晶城、武汉的工业保护，我们都做了很多这方面的项目。一个城市如果要获得更新，不是简单把它拆了再盖起来，而必须把老城市里面的文化、历史有机结合起来，才能让这个城市焕发更多的活力，这是我们做城市有机更新的基本想法，未来房地产业在这方面有很大空间，我们会积极参与到有机更新进程当中去。
我举几个例子，我们在上海有上生·新所项目、 第二个项目位于福州烟台山、 第三个项目在广州恩宁路，都是保留了城市的很多历史文化，欢迎大家参观。
现场提问：请问两个问题，第一，大家都很关心郁总今天为什么没有来？第二，今年以来看到万科内部有一系列变化，可能你们内部做一些变革，薪酬体系也会有一些改革，做这些变化的原因是什么，是因为外部环境推动还是内生积极主动推动？
祝九胜：我猜测郁总的想法，是希望给我们更多的锻炼。万科是事业合伙人机制，每个人都可以代表团队，每个人有这种志向的追求，虽然我们做得不好，我们会持续努力。
第二，你关注到内部改革，我们自己叫五位一体变革。这方面我们合伙人孙嘉他分管HR这块工作，孙嘉回答。
孙嘉：万科内部有一句话，没有成功的企业，只有时代的企业。万科人骨子里这么多年一直强调危机意识、自我变革的基因。过去6年多整个万科正在经历，而且会继续经历五位一体变革，五位一体就是从战略开始到机制，到文化，再到组织和人，本身也是一个动态生长的过程。
过去6年，万科除了继续做住宅开发之外，在商业地产、物流仓储、长租公寓、产业办公、教育、养老开展了实际探索。以项目公司为例，可以感受到业务转型状态和活力，而业务转型对组织、人也提出更高更全面的要求，应该说在房地产的黄金时代，相对来说赚钱比较容易，现在进入服务型业务，赚钱更慢更难一些。
因为如此，在提出城市配套服务商战略不久后，2013年集团内部开始正式提事业合伙人机制，目的都是为了配合新战略落地，同时更好激发员工。
比如万科的泊寓萌芽于厦门，这个业务带头人是一个室内设计，当时在我们事业合伙人机制激励下，厦门公司决定尝试青年公寓业务的时候，他主动举手，带领一帮小伙伴从最原始业务萌芽开始做，到今天为止，厦门公司成为整个万科集团青年公寓业务领头羊，实际上这个业务并不是在一线城市开始，而是从厦门沿海城市开始。
再以深圳公司为例，过去5年，深圳公司进入多个业务场景，多个赛道，深圳公司的组织模式围绕多个业务，变成城市公司，有相关多元业务。与此同时，在这个机制下，万科破除了传统从总经理、副总经理、助理总经理、总监、部门经理等一层层传统金字塔层级式管理架构，变成相对扁平化去中心管理模式。让一批优秀的新员工更早加入到城市公司合伙人团队中，分别做他们擅长的业务，组建了跨业务城市合伙人团队，今天在深圳多种业务场景初见成效，都跟刚才所介绍的背后管理机制变革、人才涌现方式变化有直接关系。
万科从2013年提出事业合伙人机制，到去年年底正式推出事业合伙人纲领，是一个逐渐摸索、不断迭代、逐步完善的过程，应该说这个五位一体变革我们还在路上。
现场提问：租赁住宅这方面万科今年半年时间新增了6万间房间，请问这些房间主要来源方式是什么？主要分布的城市是在哪里？以及请问万科在这方面，怎么看待机构大批入驻推高房租的说法？
祝九胜：非常感谢你的问题，感谢你关注我们的核心业务。我们半年新增6万间大体来源是这样，第一，政府推地的时候，有一个长租公寓用途的地，我们在北京、佛山、深圳有6个这样的项目。第二，各类机构历史上闲置的存量资产，我们通过合作方式或者通过租赁方式租过来。第三，社会上分散的在个人手上这些房子。
6万间收到手上，很快形成一个好的产品，集中式公寓。过往收到房间多，如何能够及时供应出来，这中间的时间差控制得不是特别好，整个连装修、消防等等，如何在标准与效率之间形成一个平衡、妥协，万科在这方面需要继续改善。
你关心机构进来后会不会推高租金，这可能有一点误会。我刚才强调了，机构渗透率、机构参与率在哪个城市都没有达到很高，以深圳为例，机构渗透率2%，A公寓、B公寓运营机构，出租渗透率2%都不到。
万科在深圳的公寓入住率在92%以上，非常抢手。我们每房每月单价才1800元左右。价格到底怎么定的？是对空间重新认知、重新构成以及对需求重新洞察来做不断调整，还是一个新的机制，新的做法，欢迎各方友好互动，共同把这个事情做得更好一些。
撰文：曾剑萍
审校：刘满桃
本文来源：观点地产网
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