回归一二线 绿地未来三年要卖1.5万亿

回归一二线 绿地未来三年要卖1.5万亿

10月12日，绿地控股（600606.SH，以下简称“绿地”）召开2018年3季度中高层经营会议，会上宣布了绿地的新一轮战略规划。

绿地房地产主业2018年的销售目标是不低于4000亿元。而根据此次会议上宣布的新一轮战略规划，则为其房地产主业设置了未来三年的发展目标：确保年均销售规模保持在5000亿元以上，形成一批300-500亿元发展能级的重点事业部。绿地还将通过推动“三大变革”来完成这一目标。

绿地是较早展开多元化布局的龙头房企之一，且在产业协同方面具备天然优势。截至目前，绿地已经形成以房地产为核心主业，大基建、大金融、大消费、科创、康养等产业并举发展的多元经营格局。

根据新一轮战略规划，在多元化业务领域，绿地此次宣布成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。绿地控股董事长、总裁张玉良表示，绿地将抓住未来三年我国全面建成小康社会决胜期的历史机遇，实现再成长。

快速回归一二线

这是绿地首次对外提出5000亿元的销售目标。在房地产主业，绿地未来三年的总体目标是确保年均销售规模保持在5000亿元以上，形成一批300-500亿元发展能级的重点事业部，持有一批核心资产转入中长期经营。

为了实现这一目标，绿地将推出三大变革，其中，质量变革侧重不断形成高质量的经济指标，持续提升规模的含金量；效率变革侧重全面提升项目周转、成本管控、资源使用和投入产出等的效率；动力变革侧重从依靠行业高速扩张红利，转变到依靠提高产品、运营等内部发展质量上来。

在绿地内部，组织架构也处于调整之中。截至目前，绿地旗下约有20个事业部。绿地一相关负责人对经济观察报表示，事业部的设立和调整主要根据当地市场情况和事业部的实际情况，此前绿地事业一部下辖浙江区域，但随着绿地在杭州湾的布局扩大，去年底浙江区域则从一部独立出来，成立了单独的浙江事业部。此外，2017年绿地内部还曾经将诸多房地产事业部提升成区域管理总部的架构，以调配房地产之外的多元化资源。“有些事业部由于市场下滑的原因，投资慢慢少起来，也不排除未来会和周边事业部合并的可能。”上述负责人透露。

与此同时，经济观察报了解到，今年以来绿地的投资策略也在发生变化。

2016年，绿地聚焦一二线，全年新增土储约9成集中于一二线城市。而在2017年，绿地开始逐步加大在三四线城市的投资。张玉良在2018年年初也曾表示，会在三四线城市做一批短平快、快周转的项目，能为业绩贡献一个千亿级的规模。

但绿地前述相关负责人表示，绿地对三四线城市的判断是繁荣不可持续，市场在高点回落，而像绿地这样的企业必须具备先知先觉的嗅觉，提前进行战略的调整，快速回归一二线。

如何快速回归一二线？绿地给出的答案是和部分一二线城市地方政府深度合作，这也是绿地的强项。“在公开市场一块地一块地去拿，第一是成本不可控，也不能满足短期内做大规模的诉求，对于我们来说和地方政府合作是个很好的策略。”

近期绿地和苏州市的合作，即可看作其快速回归一二线的案例之一。9月15日，绿地与苏州市政府签署战略合作协议，绿地将在科技产业新城、国际会展会议中心、消费、基建、康养等领域与苏州市展开全面战略合作，总投资超过千亿元。根据协议，双方拟共同开发建设以人工智能与生命科技为主导产业的长三角科技示范城项目，总投资500亿元；绿地会全面参与苏州市内各个高铁站站前高铁新城的开发建设，总投资约500亿元；在康养领域，绿地计划全面参与苏州市内具有优质康养资源的区域建设，总投资约150亿元，其中张家港“康养小镇”于近期启动。

绿地方面表示，类似于苏州模式这样和地方政府展开深度合作，从而迅速做大规模，将会是绿地新一轮布局的主要模式。

截至6月底，绿地拥有1.38亿平方米的土地储备，其中约60%位于一二线城市。

值得注意的是，今年以来，绿地明显加快了拿地的节奏，其全年计划拿地2.8万亩到3万亩，比2017整整多出22000亩。前述相关负责人表示，前两年绿地拿地较少，但自2017年11月份开始，绿地开始在土地市场发力：“现在溢价率比较低，流拍率也比较高，现在土地市场的机会也是近几年最好的。在这个情况下我们还是拿了一波低成本的土地。”

绿地半年报显示，上半年绿地新增房地产项目储备60个，土地面积约1168万平方米，计容建筑面积约2489万平方米，总地价约464亿元，新增货值接近3000亿元。

而在拿地模式上，绿地明显区别于其它房企。绿地曾经提出，希望“20%的重大项目贡献80%的业绩”，因此，拿重大战略型项目，成了绿地近期的主攻方向之一，这其中，主要包括特色小镇项目和高铁新城项目。

绿地今年上半年着重推进了高铁新城战略，在其上半年新增土储中，高铁新城项目占比超过30%。张玉良透露，绿地已推出全新的高铁新城项目品牌——绿地城际空间站。据介绍，“绿地城际空间站”是高铁时代的全功能微型城市体，以全国高铁站前地块为载体，将高铁站、居住、商务、会展、商业、教育、医养、旅游等业态融合。

截至目前，绿地已获取了安徽宿州、广东阳江、重庆万州、湖南长沙及株洲、江西赣州及萍乡、湖北咸宁、四川宜宾等17个城市的高铁站项目。今年6月，绿地首批四个“绿地城际空间站”项目入市，销售近5000套，销售总额超过35亿元。“未来将与中国高铁同步延伸，最终形成全国性的网络化布局。”张玉良说。

成立三大产业集团

房地产主业之外，绿地在多元化领域也有新的战略规划。

根据10月12日召开的3季度经营会，绿地宣布成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。

在绿地内部，大基建产业被视为房地产主业外的另一重要支柱产业。截至目前，绿地大基建产业旗下涵盖了绿地城投、绿地城建、贵州建工、江苏省建、西安建工、天津建工等大基建企业群。为了在统一平台上进行资源调配，绿地此次宣布成立大基建产业集团，这一产业集团的目标是，至2020年大基建产业经营收入超过4000亿元。

此前的“绿地商业集团”更名为“绿地商贸集团”。目前，绿地商业板块涉及消费零售、进口贸易、商业运营、物流地产四大业务板块。按照规划，未来三年，绿地商贸集团将打造成中国商贸流通行业的大型龙头企业集团，2019年至2021年每年营业收入实现翻番增长，确保到2021年营业收入达500亿元、利润总额10亿元。

酒店旅游产业是绿地大消费产业的组成部分。此次，“绿地酒店集团”更名为“绿地酒店旅游集团”。据悉，绿地将用三年时间，打造以酒店为核心业务、以旅游及会展为两翼引擎的酒店旅游集团，形成一批绿地系酒店、旅游、会展品牌。与此同时，争取2019年实现酒店业务资产证券化，2021年实现旅游业务资产证券化。