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长租公寓瓶颈:朗诗 万科 碧桂园等开发商断舍离

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短短两三年,开发商在长租公寓的圈地扩张已渐趋沉寂。

2019年,朗诗、远洋等房企剥离长租公寓业务,万科、碧桂园、世联行等也已暂缓旗下长租公寓业务的扩张。

2018年,长租公寓问题频发,上海寓见、杭州鼎家多个长租公寓品牌爆雷,甲醛超标、黑中介、捆绑借贷平台等新闻接连曝出,负面缠身的长期公寓陷入信任危机。

2018年四季度以来,房地产行业的下滑,融资环境的收紧,加之偿债高峰的到来,都在进一步压缩长租公寓的生存和盈利空间,此前多数靠主业补贴长租公寓业务的开发商们,也不得不收缩长租公寓业务。

收缩之后的长租公寓进入了运营期。未来,决定开发商们租赁业务的根本,将是运营而非规模。

开发商断舍离

朗诗成为第一家公开剥离长租公寓业务的开发商。

5月14日,朗诗绿色集团公告称,将处于亏损阶段的,包括长租公寓在内的5项业务以9.81亿元的代价剥离至控股公司朗诗集团。

公告解释,集团长租公寓品牌“朗诗寓”作为创新类业务仍处于培育期,预计未来两年将继续亏损,日后将产生持续资本开支,剥离至控股股东朗诗集团,可减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。

据朗诗公布的财务数据,2017年获得1.5万间房源,分布在国内主要一线二线城市;2018年达到了4万多间,而两年间该业务合计使上市公司亏损2.34亿元。

6月初,有消息称远洋计划年内剥离旗下长租公寓品牌“邦舍”。截至目前,远洋未对此明确回应。

远洋对长租公寓态度的转变,在2018年年报中便初露端倪,本次年报没有再提及有关长租公寓的计划。在今年的业绩会上,面对投资者的追问,远洋董事局主席李明未正面回复,仅强调要关注主业。据接近远洋的人士透露,不排除远洋将长租公寓业务出售。

朗诗和远洋是开发商中布局长租公寓不算多的,在长租公寓领域雄心勃勃的万科,在跑马圈地后,也对长租公寓业务有所“收敛”。

2018年,万科长租公寓业务覆盖了30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,当前已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品,为不同阶段客户提供长期租住解决方案。

早在2018年9月,万科深圳公司城中村改造暂缓推进,暂停拓展万村计划的新房源。

2019年3月26日,在万科2018年度业绩会上,万科总裁兼首席执行官祝九胜表示,“万村计划比我们一开始想象的要复杂,涉及的利益相关方太多,我们会稳妥推进已经获取的项目,尽快使其成为可出租的状态”。他坦言,长租公寓现在看起来要赚钱很难。

类似地,碧桂园集团上海区域总裁高斌曾表示,长租公寓领域还处于前期业务培育的阶段,他给团队的考核指标是:不亏钱就是赚的。

截至2018年7月底,碧桂园的长租公寓超过3万间房,公司曾设想的“长租城市”目前未实现。

此外,世联行打造的红璞公寓经历4年发展,业务发展至北上广深、成都、杭州、郑州等30个城市,签约量超100000间,上线运营超30000间。但由于公寓管理业务亏损增加,新增公寓的装修改造等一次性投入成本分摊增加,目前世联行对红璞公寓的投入正在减少。

“目前长租公寓普遍进入了发展瓶颈期”,深圳一名开发商人士说。

融资再收紧

房企收缩长租公寓业务的重要原因还在于,租赁融资不像2017年那么容易了,房地产行业整体的融资也在收紧。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,长租公寓很难盈利,原因在于房价、地价、融资成本都偏高,租金收入则偏低,这一矛盾在短期内很难解决。

第一太平戴维斯华北区研究部负责人助理董事李想也指出,长租业务融资利率基本在5%以上,而长租公寓的回报率仅为1%-3%,一线城市普遍低于2%。

由此,长租公寓必须得到金融和资本的支持,才能持续发展。

2017年曾是长租公寓和金融资本的蜜月期。当年,不仅保利发行了首单租赁住房类REITs,建行等银行也支持开发商租赁业务。

但到了2018年下半年,这一盛景不再。据克而瑞数据,2018年多家房企的租赁融资被叫停。包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券等。

数据显示,仅在2018年四季度,超7家企业的租赁专项债券被叫停,总规模超200亿元。今年3-5月,房企曾迎来一个融资窗口期,但即便如此,能够获得租赁融资的也不多。仅有万科等租赁融资获批。

进入5月份,监管层突然收紧了房地产的整体融资。5月17日晚间,银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》(简称“23号文”)精准狙击房地产信托和其他非标融资;6月初,市场传言部分房企公开市场融资受限,包括债券及ABS产品;随后在陆家嘴论坛上,监管层又直指房地产金融化的风险。

“开发商做长租,一般都是靠开发主业支持,或者融资支持,现在融资困难了。租赁类的证券化产品发行也不容易。”前述开发商说。

不过,也不是所有的开发商都收缩长租业务,还有不少公司逆势扩张,金融资本也看好这一领域。

比如4月25日,平安不动产与旭辉集团首个长租公寓合作项目签订协议,未来三年内,双方将共同在北上广深及多个强二线城市布局长租公寓项目。

这只是平安不动产涉足长租公寓的一个案例。未来十年内,平安不动产计划发展200万间、总面积约8000万平方米的长租公寓,长租公寓总资产管理规模将达到2000亿元。

无论如何,长租公寓已经进入了一个新的阶段。前述开发商认为,长租公寓已经过了跑马圈地的规模扩张时期,接下来拼的是运营和服务,提升出租率和坪效才是根本。

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