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枢纽”上的广州 数十个TOD要来!

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文/图 羊城晚报记者 陈玉霞 漫画/陈健怡

近日,《白云站及周边地区控制性详细规划》通过市规委会审议,规划显示,其用地面积接近800公顷,规划人口超过16万人。白云站周边将汇聚7条地铁线,规划22所中小学,12个公交首末站,成为站城融合的综合发展区。与此同时,广州火车站将会变身广州高铁枢纽。

实际上,广州在最近这几年,以交通站点为契机、统筹推进周边区域城市更新发展的片区已有不少,这种依托地铁、高铁或其他轨道推动区域发展的“TOD”模式,正成为推动广州建成枢纽城市的重要举措。据不完全统计,广州已确定及已规划的TOD板块,已超过30个。未来,充分利用公共交通出行、居住在轨道沿线等都将成为新趋势。

A

交通大作战,2020年要建成国际性综合交通枢纽

交通是一座城市的动脉,只有血液不断流动,这个城市才会有源源不断的活力和动力。发展交通,刻不容缓。

今年6月份,广州市规划与自然资源局发布了《广州市国土空间总体规划(2018-2035年)》草案公示,广州城市定位为国家中心城市和综合性门户城市,粤港澳大湾区区域发展引擎,国际商贸中心、综合交通枢纽、科技教育文化中心、着力建设国际大都市。

而在今年1月份广州市政府官网发布的《广州综合交通枢纽总体规划(2018-2035年)》也提出,到2020年,广州要基本建成国际性综合交通枢纽;到2035年,广州要建成全球交通枢纽。该规划同时提出了高铁入中心城区等众多举措。

于是,白云站改造、广州站改造、穗莞深城轨即将通车、规划高铁进琶洲等利好消息接连不断。

要将广州建成国际性综合交通枢纽,也离不开每个点的布局与建设,只有将众多点连接起来,广州交通的脉络才会更加有动力,TOD模式是大势所趋。

B

超30个TOD陆续来

TOD(transit-oriented development)模式,即在以公共交通枢纽为中心,将各种用途设施及公共空间进行复合型布置,实现区域综合开发。TOD模式在国内外都早有先例,其中日本新宿、香港上水等莫不如此,通过一个多轨道汇聚的站点,实现带动周边区域发展。

广州的TOD板块建设也正逐步加码。这其中不得不提的是地铁集团旗下的项目,据该集团相关负责人公开介绍,在广州市“十三五”期间,该集团规划要完成25个一般地块枢纽综合体和8个车辆段的枢纽综合体建设,共计有33个交通枢纽板块要开发。而这33个枢纽综合体主要分布于白云、荔湾、天河、海珠、番禺、黄埔、南沙7个区。其中,白云区以9个综合枢纽体位居第一位,其次是番禺区6个,紧随其后的是黄埔区5个。

这些仅是地铁集团目前的规划,若是算上其他公司或官方规划的TOD项目,广州的TOD板块还会更多。而就现状而言,广州新兴的TOD板块大多数还处于规划或者是起步阶段,比如官湖站、庆盛站、嘉禾望岗站、汉溪长隆、番禺广场等板块。众多的TOD板块中,新塘TOD、白云站TOD及庆盛TOD因其地理位置的特殊性及交通配套的多样性而备受市场关注。特别是新塘TOD,聚集了地铁、高铁和城轨等共9条线路,能让广州得以轻松融入珠三角生活圈。

C

真正的TOD加持,区域和物业价值有望变高

真正的TOD模式,是被时间和市场验证了的一种区域发展的成功模式。以著名的东京新宿站为例,这里汇集了日本旅客铁道(JR)、地铁等共9条轨道,是日本最大的枢纽站,将新宿从落后地区摇身变成日本高端商务办公区。

华南理工大学建筑学院教授、博士生导师赵红红表示,TOD模式凭借其以公共交通为导向的开发模式,被业内普遍认可并越来越被各界重视。TOD项目的建设,会对整个地区的城市功能和城市形象产生改变,现在的轨道交通给大家带来了生活方式和辐射半径的改变,未来这种影响将会更大。他认为:“一个足够大规模的TOD交通枢纽必然是一个城市副中心。”

戴德梁行认为,轨道交通对城市发展的带动将体现在四个方面:拉动站点周边功能价值,实现区域升值;形成产业多核心发展,优化产业布局从而带动提升沿线产业结构;加速人口导入及优化城市功能,催生复合型城市社交消费空间。

也正是在这些利好下,广州的TOD板块在建设乃至规划之初,市场就给予了更多的关注目光,周边的楼市价值也水涨船高。第一太平戴维斯研究发现,地铁枢纽3公里范围内,每近1公里,住宅价格会增加6%-9%,而距地铁站步行5分钟内的地铁上盖物业价格甚至可增加42%。目前,外围区域的TOD板块,一手住宅售价基本都超过2万元/平方米,如南沙庆盛站附近的物业,最低价也要2万元/平方米左右;新塘TOD板块,一手房价格也要2万-3万元/平方米;市中心的TOD板块,周边楼盘价格售价就会高很多,白云站一带的一手房,动辄已要5万多元每平方米。

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