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地产大咖:城镇化仍能提供8年左右的住房需求

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8月6日-9日,2019博鳌房地产论坛在海南举行。为期四天三晚的交流与分享,吸引800多名房地产及相关行业的行业嘉宾、地产精英出席。

从两年前开始的宏观调控,“从限购、限贷到限价,以及各种其他的行政措施,严厉程度大大高于往年”。在国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华看来,这场严厉的调控至今为止正在改变市场的预期,也正在改变地产商的命运。

“严调控下的地产形势”会怎样?在8月7日上午举行的“博鳌铿锵行主题讨论”以及第一场“地产精英博鳌论剑”,邱晓华、陈淮、陈启宗、樊纲、巴曙松、贾康等名家大咖各抒己见。

邱晓华:

库存已进入较低区间

在国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华看来,因为政治局会议重提房住不炒,明确不将房地产作为短期刺激经济的手段,给市场提供一个最明确的信号,“稳增长的重点不再是以房地产来刺激,而更多的是以稳制造业的投资,以开拓国内的消费来应对”。

邱晓华表示,正因为这一导向,7月份以来,金融监管部门再一次收紧有关房地产融资环境,“可以预期这个政策还会持续,对地产商而言,融资的严峻性要充分地看到”。他认为,下半年的房地产市场景气可能会有所下滑,地产投资的速度会放缓。

不过,邱晓华从居民杠杆率有空间、中国居民储蓄率仍高于其他国家及城镇化空间分析认为,中国未来的房地产仍然有成长的空间。

邱晓华表示,房地产市场仍然有空间,从城镇化和改善性需求角度看,从2018年到2025年这个新进程可能还有1亿多人要进入城市(不包括已进城的、棚户区的)。此外,25—40岁购房主力人口减少2800万,城镇住房配套率从75%提升到90%,还有5000万套改善性的需求来看,“按照每年500万到600万套来讲,仍然能够提供8年左右的需求”。

邱晓华认为,当前库存已进入到较低的区间,已接近供求紧平衡的界限,不少地方已低于政策的库存水平。因此,目前的库存也需要进一步提升。

樊纲:

几万家房企不会生下来就永远活着

在著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲看来,市场不均衡的重要问题就在于需求旺盛、供给跟不上,甚至需求可能是正常的,而供给是受压抑的,因此造成价格上涨。

他认为,过去相当长的时间,城镇化的战略,给小城市、小城镇增加土地供给,鼓励建房;严格限制大城市,而人又迁移进大城市。大城市需求旺盛不供给,结果造成供求关系严重失调,造成大城市的价格暴涨、小城市库存积压,形成房地产市场两极分化。

樊纲表示,在供给侧调整下,一些小的、效益不好的房地产公司在面临兼并重组或者是倒闭。“这不一定是坏事,几万家房地产公司不会生下来就永远活着,任何一个产业都需要一轮一轮的重组,都需要优胜劣汰”。樊纲指出,如今住房需求仍然不断涌现,“一年房地产销售额15万亿元,需求还在增长,如果没有一些抑制措施,可能还会增长得更快一点”。

他认为,当前的购房需求基本上是压制的。“之所以现在的房地产价格还在不断地上涨,特别是一二线城市还在不断涨,跟这一块需求密切相关”。

樊纲指出,目前限购政策确实起到抑制总需求的作用,但限购不让买房子并不是经济手段。因此如果想要长期的平衡和稳定发展,需要进一步推动长效机制的落地。他认为,现在真正是房地产税落地的时候了。

贾康:

房产地税预计最快还有3年多启动立法

“预计大约还有3年多,人大会明确给出信息,启动这个(房地产税)立法”。在昨日下午的论坛上,华夏新供给经济学研究院首席经济学家、中国财政科学研究院研究员贾康在谈到房地产税的立法问题时表示,中央的态度,最权威的信息源于十八届三中全会的60条,就是加快房地产税立法,并及时推进改革。

“这个房地产税的立法,指的是不动产住房保有环节上要从原来的无税变成有税的状态,而立法先行、税收法定,这是确定的基本原则,必须要走完立法程序,它才能考虑怎么开征的问题”。贾康指出,中国在改革试点过程中有物业税模拟空转,后来又有上海、重庆的两地房产税在本地试水,“现在最权威的官方信息是说,这样一个改革的立法要在本届人大任期之内完成”。

贾康表示,本届人大现在已经运行一年半以上,还剩3年多时间。启动这个立法的标志应该是进入一审,然后讨论多年的法律的草案应该公之于众,接受所有社会成员提出意见建议。然后要有它的比较规范的二审、三审程序,不排除进入四审,“整个立法过程要多长时间才能完成,现在是不好预测的”。

采写:南都记者 邱永芬

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