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中国房地产大鱼吃大鱼:世茂全面入主福晟展露野心

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易居企业集团CEO丁祖昱说:中国房地产正在从大鱼吃小鱼阶段进入大鱼吃大鱼阶段。

1月13日,世茂集团(下称“世茂”)与福晟集团(下称“福晟”)宣布战略合作,将在全国范围内进行房地产开发、建筑施工、物业经营等领域内的战略合作。

名为合作,实则为世茂对福晟的“吞并”。自此,拥有号称“飞虎队”的闽系房企福晟,将换一种存在方式,以小股东的身份延绵企业之命运。

具体而言,两家公司联合东方资产、信达资产成立一个全新地产平台世茂福晟。世茂、东方资产与信达资产通过收购福晟股权、债权形式入股,福晟集团通过出让项目形式入股。

按照规划,未来世茂福晟会做成一个全新平台。由世茂执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼担任世茂福晟总裁,带领全新团队进行操盘。

“这是中国地产探索的新方式,就是建立平台公司,进行合作而并非完全出售项目。”世茂董事局副主席、总裁许世坛告诉记者。

福晟沦为小股东

“我们将在福晟的地产、商业、物业服务、建筑等领域入股,这几个板块我们都是占大股,福晟占小股。目前我们的股权比例暂时没有确定,不过我们计划未来把入股的项目全部合并进入我们的财务报表。”许世坛说。

第一财经记者了解到,按照世茂初步计划,未来世茂福晟这个资产包的商业部分将合并报表进入世茂股份(4.360, 0.00, 0.00%)(600823.SH),住宅部分合并报表进入世茂房地产(00813.HK)。物业部分合并进入世茂物业,并计划在今年内冲击上市。建筑板块福建六建未来纳入整个世茂体系范围。

按照目前的规划,未来世茂福晟将成为世茂海峡旗下四个平台公司之一,办公地点设在福晟集团总部;另外三个平台公司分别为厦门运营中心、湾区运营中心与城市更新平台。其中,福晟集团董事长潘伟明未来将负责城市更新平台业务。

其中,世茂福晟可售货值超过1000亿元,城市更新平台货值在3000亿~4000亿元。

从世茂的资金安排看,这次并购式入股,世茂主要把大量债权接管,也就是承债式收购,因此实际支付现金并不多。

“世茂财务团队将对世茂福晟平台财务进行代管,通过债务重组方式把短期债务置换成为长期债务,尽量解决资金流动问题。”世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸告诉记者。

目前福晟的情况是,由于资金危机和债务违约,几乎所有项目全面停工,因而第一步需要世茂进行征信背书,进而拿到资金盘活项目。

从入股的项目个数看,目前双方依旧在尽调和谈判。“福晟集团几乎所有的项目都将装入世茂福晟平台,即便是福晟国际(00627.HK)里面大部分项目也将卖出。”一位知情人士告诉记者。

2019年9月,福晟集团旗下香港上市公司福晟国际发布公告称,公司获最终控股股东潘伟明通知,将64.16亿股股份转给儿子潘浩然。潘浩然占股56.45%,成为福晟国际的实际控制人。

股份转让背后,实际上是潘伟明把自己和上市公司做了切割。截至2019年上半年,福晟国际共拥有14个正在开发及待售的项目,总建筑面积约166.08万平方米,权益总建筑面积约136.54万平方米。

“我们将全面代管福晟的项目,在财务、运营、组织等方面进行公司优化,未来要有极致的管理手段,提高产品品质和管理效率,保证公司正常运转。”吕翼告诉第一财经记者。

所谓极致的管理手段,实际上是组建全新的管理团队。第一财经记者独家获悉,过去1个月福晟大量高管都已经在主动、被动离职,包括营销、投资、人力、工程等重要条线负责人离职。

“入场尽调之后,吕董就已经和福晟方面开过会,所有福晟中心总以上的职位都要过一遍吕董。”一位知情人士向记者透露。

事实上,目前世茂的人力已经开始与部分福晟高管进行离职沟通,预计所有的人员去留将在本周内完成。“本周六新的平台年会,到时候去留的人都会定好。”

第一财经记者了解到,目前世茂方面计划把福晟有旧改经验的管理团队留下,不过具体到各个职能条线,大部分管理团队都将不被留下。“实际上有旧改经验的将一起加入到城市更新平台,这一点是福晟的长处。”上述知情人士告诉记者。

按照规划,世茂集团将在春节前完成人员组织、财务等内容的确认和恢复。“我们计划2020年世茂福晟平台销售要达到300亿。”许世坛介绍。

除了上述住宅、商业、物业之外,世茂此次合作入股的板块还有福晟集团子公司福建六建。“世茂将联合金融机构成立纾困基金,主要是在春节前支付福建六建的农民工工资,目前福建六建拖欠约数万名农民工工资。”一位金融机构人士透露。

通过承债式收购,管理团队入驻,多业务入股等方式。世茂至此完成了房地产历史上最大的一宗并购案。

世茂暴露大野心

“2019年我们在TOP10里增速最快,在TOP20里面增速排第二。我预计2020年前十大开发商平均增速在10%左右,但是我们的增速将高出这个水平。”许世坛介绍。

2019年,重回TOP10的世茂房地产表现出快速发展的态势。根据公告,世茂房地产2019年累计合约销售总额约为人民币2600.7亿元,累计合约销售总面积为1465.62万平方米,同比分别上升48%及37%;平均销售价格为每平方米17744元。

许世坛判断,2020年中国房地产整个市场规模还将在15万亿左右,比较看好一二线城市以及强三四线城市。

“开发商面临去化的压力还是较大,很多公司现金流紧张就会面临被吃掉的问题,这也给了我们财务比较安全的公司机会。”许世坛说。

2019年开始,世茂成为并购市场又一大明星。在很多房企开始谨慎拿地之时,世茂的逆周期操作,补充了大量的土地储备。

2019年3月22日,世茂旗下的世茂股份以3.78亿元买下泰禾集团(6.120, 0.07, 1.16%)杭州蒋村项目51%的股权。

2019年3月25日,根据泰禾公告,福州泰禾向世茂转让南昌茵梦湖项目四家标的公司各51%股权,总计代价18.05亿元。随后的4月和5月,世茂集团并购了泰禾位于广州、杭州等地项目。截至目前,世茂累计花费超过77亿并购泰禾多个项目。

此外,万通、明发等房企也与世茂进行交易,分别出售了在香河、马鞍山等地项目。

快速扩张背后,实际上来自世茂的财务杠杆较低。

根据2019年半年报,世茂房地产融资成本控制在5.6%左右,较2018年全年5.8%下降0.2个百分点。净负债率59.6%,连续8年净负债率处在60%以下。截至2019年6月底,世茂总借款约为1154.7亿元,短期借款为320.6亿元,占总借款28%,账面现金则为短期借款的1.6倍。

“按照世茂的发展速度,即便保守测算20%的规模增长,加上世茂福晟平台300亿的销售额,2020年也将有超过3400亿销售额。如果按照世茂的货值(10500亿)进行折算,那么这个数据还要更大。”一位券商分析师向记者分析。

显然,重新回到前十阵营的世茂并不满足,接下来还将进一步发起规模冲击。不过,如何在财务杠杆和规模之间找到平衡,将成为考验这个企业的又一个难题。

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