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廖永林:房价压力摊薄路径是大城市群扩容

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当“房住不炒”成为共识,房价上涨的动力还会存在吗?1月11日,来自无党派人士界别的北京市政协委员、自然资源部所有者权益司司长廖永林在接受北京商报记者专访时表示,正常的房价上涨是可以被市场所接纳的,但涨幅需与人均收入相匹配,房价暴涨的时代已经成为过去式。目前整体楼市“遇冷”,是房屋回归居住属性的真实体现,而维持供需平衡,则是房价平稳运行的必要前提。随着大城市群阵容的扩充,人口和产业对外输出,核心城市房价压力也将被摊薄“分食”。

规划

做好大城市群战略

“当前的房地产市场属于‘头重脚轻’,人口更多地往核心城市聚集,也就造成一线城市房价过高。”廖永林表示,中心城区房价过高,向四周依距离递减,这都是因为“单核”原因所造成的。

廖永林表示,大城市群战略可以推动“单核”模式成为历史,“一核多中心”的模式正在形成。大城市群模式通过核心城市与其他大大小小城市的连接,对外输出人口和产业,协调发展来分担核心城市的压力,进而起到平抑房价的作用。

“‘十三五’规划纲要提出了19个城市群的规划,而这19个城市群承载了我国78%的人口,贡献了超过80%的国内生产总值。”廖永林称,上层战略规划已然形成,协同发展、一体化建设,正是各城市脉络的互联互通,每个城市都是其中一个零部件,共同推动“大机器”的运作。未来不再局限于一城一地,一个规模庞大的区域性市场要比单一市场承受能力更强,这是一个均匀受力的过程,随着产业和人口的转移,土地供应也将改变核心区域为焦点的供应节奏。

大城市群的崛起必然带来产业和人口的流入,基础配套设施建设将是至关重要的一环。在廖永林看来,一个城市只有留住人和产业,才能得到长足的发展,而这需要配套设施的跟进,过“苦日子”的房企要抓住政策红利。“其实这是一个互利的局面,房企会在其中得到进一步发展,而城市群建设也会因社会资本的参与更快形成。”

2019年2月,国家发改委印发了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》(以下简称《意见》)。《意见》提出,城市群是新型城镇化主体形态,是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台。都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以一小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。

《意见》要求,到2022年,都市圈同城化取得明显进展,基础设施一体化程度大幅提高,阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍基本消除,成本分担和利益共享机制更加完善,梯次形成若干空间结构清晰、城市功能互补、要素流动有序、产业分工协调、交通往来顺畅、公共服务均衡、环境和谐宜居的现代化都市圈。到2035年,现代化都市圈格局更加成熟,形成若干具有全球影响力的都市圈。

可以预见的是,城市发展的脉络正在经历变革。

市场

多供给平抑价格

回归到住房本身,在廖永林看来,住房最根本的价值就是满足人们的居住需求,大城市群可以辐射更多的人和产业,如果有更多的选择,又何必拘泥于一个城市,归根到底房价的高低还是受供需的影响。

据廖永林介绍,跳出大城市群思维,目前政府平抑房价有两种手段:一是限购政策,告诉购房者哪些人可以买、哪些人不能买,在需求侧进行管控;二是加大供给量,以多供给房源来应对多住房需求,削弱房价上涨的动力。

“目前来看,限购政策的确令房价上涨过快的地区的房价回归到合理水平,但不可否认的是,需求仍在。这也是为什么一旦政策放松,就会有房价抬头的迹象。”廖永林认为,堵不如疏,加大“平价”产品的供给量,满足大众的住房需求,房价自然而然会回落。“其实可以很清楚地感受到,目前北京房价较之前高峰期已经有所回落,政策管控是一方面,但更多的是保障性住房的冲击。”廖永林直言,在租售并举的政策背景下,北京也正在“两条腿走路”,其中集体土地租赁房建设走在全国前列。

据了解,2018年起,北京丰台、大兴、顺义、通州等区都开始了集体土地租赁房建设。这些项目中,有不少都在与房企或专业租赁运营商合作。目前已开工的项目既有经济实力较强的乡镇、村集体经济组织,也有首创集团等市属国有企业,以及万科、链家等民营、专业住房租赁企业参与。

按照总体规划要求,北京市将逐步加大租赁住房供应,五年计划建设租赁住房50万套,并主要通过集体建设用地安排,持续推进住房市场供给侧结构性改革,加快建立租购并举的住房制度体系。

“之前房子为什么能炒起来?就是因为初期房地产市场的‘饥饿’状态,给人营造出稀缺的感觉,再加上一些人的推波助澜,房地产市场进入全民炒房时代。短期增值的疯狂都是不正常现象,房子作为商品,增值过快是供求关系不对。这并不是普通大众的错,而是有一双‘利益’的手在推动,作为个体只会盲目跟从。”廖永林强调。

本质

回归居住属性

“什么市场是好?什么市场是坏?这需要看天平向哪边倾斜。”在廖永林看来,随着调控政策的不断加码,目前整体楼市“遇冷”,但客观来说房子正在回归居住属性。“之前买房听到更多的是,我这个楼盘一年能涨多少钱,有多大的升值空间,现在即便销售这么推销,购房者也不会信了。这是一个好现象,房子本身就是一个消费品,而不是传统理解的‘投资’产品,‘房住不炒’的底线牢不可破。”

在谈及房地产市场未来发展时,廖永林表示,从生活基本要素来讲,住房应该和“柴米油盐”划为一类,虽然不可能低到“白菜价”,但随着供应量的不断增加,供需平衡得以维持,回归居住属性是必然结果。

“此外,房价也不可能大起大落,因为这关系到整个社会的经济发展。”廖永林建议,在稳字当头下,购房者只需要考虑某个项目产品是否能满足自己的需求就可以了,无需再考虑其他。如果有政策上的优惠,当下可以选择买房,但如果还妄图借助房子实现“暴富”显然已经不可能了,房价波动只会在一个合理的范围内起伏。

“坚持房住不炒”是楼市发展的基本原则,中央经济工作会议定调2020年房地产政策,提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展”。坚持“房住不炒”定位,构筑稳地价、稳房价、稳预期三角支撑政策框架,将是2020年房地产调控政策基本导向。

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