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百强房企1月销售下滑12% 楼市休眠一季度业绩承压

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21世纪经济报道

房地产是高度依赖资金和融资的行业,现金流的平顺和畅通至关重要。如今,疫情造成的销售停摆,影响的正是现金流,一些负债率高企、短期内偿债压力较大的公司,需防范现金流风险,积极通过线上销售等方式加快回款。

突如其来的新型冠状病毒疫情,对房地产行业打击不小。

2月以来,主流房企相继公布了1月业绩,自1月20日钟南山透露新冠病毒可以“人传人”以来,疫情对于楼市的销售已经显现。

大部分房企的销售出现了同比下滑。相较而言,龙头房企保持了稳健态势,中小房企受到的冲击更大。

鉴于目前疫情发展仍未明朗,拐点不知何时而至,房地产销售、施工、投资等依旧处于“休克”期,给房企2、3月份的业绩蒙上了一层阴影。

房地产是高度依赖资金和融资的行业,现金流的平顺和畅通至关重要。如今,疫情造成的销售停摆,影响的正是现金流,一些负债率高企、短期内偿债压力较大的公司,需防范现金流风险。

一季度承压

春节后,房企陆续发布了1月销售快报。

龙头房企率先行动。2月3日,恒大披露1月份销售情况,其于2020年首月实现合同销售面积449.8万平方米,同比增加16%,但销售金额为405.5亿元,同比小幅下降6.07%。

碧桂园比去年同期亦微降。2月4日,碧桂园公布,1月权益合同销售金额约329.2亿元,较2019年1月同比减少0.44%,归属公司股东权益的合同销售建筑面积约379万平方米,较2019年1月同比减少0.89%。

融创是四巨头中下滑最多的。1月融创实现合同销售面积135.8万平方米,同比降低14.7%;销售金额186.3亿元,同比下降22.2%。

2月5日万科的成绩单也出炉了,1月份万科实现合同销售面积333.5万平方米,合同销售金额549.1亿元,同比涨12.3%,成为四巨头中唯一上涨的;且就权益销售而言,万科成为首月销售冠军。

中小房企首月交出的成绩单也不尽如意,融信中国、美的置业、当代置业、中南建设等房企销售额对比上一年同期都有所下滑。

其中仅少数房企有亮眼表现,如宝龙地产销售同比增长10.4%,禹洲地产同比增长22.8%。

根据克而瑞、亿翰智库数据,百强房企1月销售同比下滑12%,200强房企则下滑10.2%。

分城市来看,亿翰监测的40个城市中,一线城市销售同比下降15.1%,环比下降39.3%。广州环比下跌60.3%,跌幅最大。

多数普通二线城市同环比也均下滑,其中青岛降幅最大,达到54.6%;三四线城市1月份成交面积483.7万平米,同比上升4.6%,环比下降23.6%。

亿翰智库指出,1月楼市成交量萎缩主要有两个原因,一是2019年底房企促销猛烈,12月销售基数较大,导致2020年1月环比回落;二是1月原本为传统的销售淡季,又加上疫情发生在春节期间,对三四线返乡置业的需求影响很大。

从目前的动态来看,新型冠状病毒感染的肺炎并未缓解,许多关键节点仍未到来,全国各地的售楼处大部分关闭,1月26日,中国房地产业协会向会员单位并全行业发出号召,暂停售楼处销售活动,待疫情过后再行恢复。

据CRIC不完全统计,目前已有包含湖南、江西、广东,武汉、成都、重庆等至少60余个省市下发通知,关闭售楼处。

许多业内人士预计,受疫情影响,2月的房企销售额将持续低迷,影响会延续至整个一季度。

不过,机会总是留给有准备的人。很多房企已经开始这一年的工作,从销售、投资、融资、开竣工等层面,重新布排。

他们采取了“云办公”,居家在线、视频会议、电话交流等一起上线;销售也开展了在线卖房,朋友圈几乎充斥着房企的多个项目在线看房邀约。

一些行业人士仍对今年的楼市表示乐观。他们认为,疫情只是让需求延迟而不是消失了。并且,此次疫情也将让人们重新审视房子品质、物业服务等的重要性,对他们的购房决策产生重要影响。

关注现金流

疫情爆发与1-2月传统销售淡季相撞,对房企影响最大的是现金流。

销售中的定金+预售款、首付之后的个贷,是房企最重要的资金来源。而现在,这些几近枯竭。

多地网签数据显示,春节以来,房地产销售只以数十套计。

易居企业集团CEO丁祖昱认为,疫情带来销售停滞,对房企影响最大的还是现金流问题。若没有销售回款,房企面临的现金流压力无疑是非常巨大的,尤其是中小企业,资金面趋紧叠加兼并收购潮来袭,发展前景不容乐观。

此外,房企还要面对2020年的偿债高峰。据克而瑞统计,2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期,相比2019年到期债券增长了43%。其中,1月、7月和11月均为偿债的高峰,分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。

另据亿翰智库,截至2020年6月30日,房企信用债到期金额为982亿元,海外债到期金额约为1226亿元。

“疫情爆发之前房企偿债能力整体可控,而疫情爆发之后房企资金回笼会有所减慢,因此需特别关注短期流动性问题。”上述机构分析师指出。

受此影响,部分中小房企现金流进一步吃紧。“不能销售不能开工,但是利息不会少,没有回款就没钱还利息,压力山大。”一些业内人士希望,后续政府会出相应的措施来缓解房企压力。

21世纪经济报道记者注意到,龙头房企已在把握融资活跃的一季度,加紧融资。

恒大在1月16日和21日分别宣布进行四笔美元债融资,筹备发行60亿美元债券,利率水平均在11.5%至12%。

碧桂园在1月也宣布发行两笔美元票据,但其债券的品种为小公募,发行金额达85.38亿,募集资金拟用于偿还到期或回售公司债券。

此外,深交所1月15日信息显示,万科90亿公司债及30亿住房租赁专项公司债均已通过。

丁祖昱认为,短期内房地产市场行情的变化,和疫情蔓延能否得到有效控制密切相关。如果疫情得不到缓解,楼市仍然会休眠;一旦疫情得以控制或是出现比较大的缓和,那么房地产市场也会慢慢复苏。

“疫情一旦平稳下来,甚至基本好转之后,市场会迅速复苏,成交量层面也会出现一定程度的报复性反弹。”丁祖昱说,考虑到一季度经济形势,相信政府也会出台一些诸如降息、降准等比较大力度的刺激性政策,这些都会对房地产市场产生一定的利好,所以也没有必要对今年的地产行业过分悲观。

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