揭秘上海老洋房交易：动辄数亿身价，但有价无市

【上海老洋房图鉴】

所谓上海老洋房，主要是建造于1840年-1949年间的上海独幢别墅，它们建筑风格各异，且承载着海派文化精髓并拥有百年历史沉淀，甚至不少老洋房还见证了百年前上海滩的传奇故事，令其具有极强的文化底蕴与投资价值。

老洋房呈现“有价无市”状况背后的深层次原因，未必是可交易房源的稀少，而是越来越多富豪不愿“露富”，导致老洋房交易的私密性要求骤增。

但是，毕竟这批老洋房，不仅是时代赋予的建筑经典，更凝结了沪派人文精华。21世纪经济报道私人银行周刊本期“上海老洋房”特别报道，欲与读者分享这些经典如何在时光中淬炼、修缮、传承。

“想买的富豪不少，真正能成交的老洋房屈指可数。”一位涉足老洋房交易的律师向记者透露。

去年以来，他接触过多位有意投资上海老洋房的富豪，其中多数富豪都是冲着老洋房稀缺性与资产保值潜力而来。

然而，这些富豪乘兴而来，败兴而归——因为可成交的上海老洋房太少了。

数据显示，目前上海现存老洋房约有4000多幢，其中逾90%归国家所有（只租不售），拥有私有产权的老洋房只有约250幢，其中产权清晰、修缮完好的仅有50余幢。

正是这种稀缺性，令上海老洋房身价始终居高不下。比如位于凤阳路288弄338号的应公馆，是在20世纪初由上海地产大亨应子云斥资10万两白银打造的四层楼老洋房。3年前，应公馆继承者因岁数已高且无力维持，报价3.8亿元出售，如今这幢老洋房依然没找到新主人。

在他看来，如今老洋房呈现“有价无市”状况背后的深层次原因，未必是可交易房源的稀少，而是越来越多富豪不愿“露富”，导致老洋房交易的私密性要求骤增。

“有价无市”的老洋房交易

所谓上海老洋房，主要是建造于1840年-1949年间的上海独幢别墅，它们建筑风格各异，且承载着海派文化精髓并拥有百年历史沉淀，甚至不少老洋房还见证了百年前上海滩的传奇故事，令其具有极强的文化底蕴与投资价值。

目前，上海汾阳路、太原路、愚园路、武康路、湖南路、思南路、长乐路、华山路、兴国路、茂名路是老洋房最集中的区域，且老洋房面积在250-450平米之间，花园面积则有100-400平米。

上述涉足老洋房交易的律师向记者透露，早在2006年，上海一度掀起老洋房投资热潮，当年二季度共成交50多幢，其中总价超过1亿的就有7幢，最知名的一幢是知名建筑设计师邬达克在上海的处女作——位于巨鹿路886号的老洋房，其总建筑面积375平米，花园面积500平米，总价1.25亿元，成交单价达到40万元/平米。

“从那时起，老洋房价格都基本保持在上涨轨迹，如今多数老洋房的市场价格都在亿元级别。”他告诉记者。一直以来，上海老洋房的市场估值，与商品住宅截然不同。老洋房的估值，主要看地段、弄堂环境、花园面积，以及其所蕴藏的上海滩传奇故事与文化底蕴，而且老洋房的报价都是以占地面积计价，而不是房屋的建筑面积。很多占地面积大、花园面积大且具有名人居住文化历史的老洋房，报价要比同地段同建筑面积其他老洋房高出逾一倍。

记者多方了解到，2006年前后的老洋房买家，主要是海外华裔人士与港澳台富豪，但随着这些年中国富豪财富骤增，如今老洋房的购买主力已变成民营企业家与上市公司创始人。

“而且这些国内富豪特别青睐整幢老洋房产权。”他告诉记者。因此要促成一笔老洋房买卖，他都要耗费大量精力。究其原因，由于历史原因，当前多数老洋房均居住着多户居民，因此他只能代表潜在买家，与这些住户逐一协商买下所有业主产权或使用权，才能完成整幢老洋房的住宅产权交易。

“前些年，有位富豪看中位于高安路的一幢老洋房，报价逾5000万元，为了促成交易，相关团队花了大半年时间与10余家住户协商，总算让他们同意出售房屋产权或使用权，最终让买家买下这幢老洋房所有产权。”他回忆说。后来有些老洋房销售中介感觉相关沟通工作实在太复杂繁琐，转而只出售那些产权清晰（单一户主）且修缮完好的老洋房，导致老洋房供应骤降，进一步推高老洋房价格。

他坦言，如今他也不大愿帮助富豪逐一说服住户同意出售老洋房房屋产权，因为他发现这些住户的报价随着老洋房身价倍增“水涨船高”。比如有些住户直接提出要拿市中心同地段的大户型房屋估值，作为他们“搬离”的条件，令潜在买家感到实际购买成本可能比老洋房市场报价还要高出数千万元。

“这也是造成目前老洋房交易有价无市的一大原因。”他坦言，毕竟现在老洋房身价动辄数亿元，若实际成交价格比市场身价高出不少，富豪就会觉得老洋房的保值魅力反而大降，投资积极性也会削弱。

资产保值与品牌提升

老洋房的“一房难求”，也令不少此前投资老洋房的富豪们赚得盆满钵满。

2009年，时任盛大网络CEO陈天桥斥资2.8亿元购买了位于愚园路699号的严家花园，如今这套老洋房市场报价高达约10亿元，几乎是一年涨1亿。

“不过，随着富豪们嫌操作麻烦对老洋房的投资兴趣有所减弱，当前老洋房的承接主体正变成大型企业。”一位老洋房销售中介机构负责人向记者透露，近年有意购买老洋房作为办公楼的企业数量一直在增加，因为老洋房的资产保值潜力，不但被企业家视为资产投资的安全垫，更是融合上海海派文化提升企业品牌实力的重要窗口。

记者多方了解到，位于静安区陕西北路186号的荣宅，曾是“面粉大王”荣宗敬家族的家宅，堪称上海最高雅的洋房之一。如今知名奢侈品品牌Prada在承接这幢老洋房后，耗费6年基本恢复建筑历史原貌，将其品牌内涵与上海海派文化底蕴做了全面融合。

位于番禺路60号的孙科别墅（也是知名建筑设计师邬达克在上海留下的最著名私宅作品）在被万科“承接”后，被打造成城市更新项目“上生·新所”，以提升万科的建筑文化品质。

在上述律师看来，随着近年老洋房身价成倍增长，目前有些富豪以企业名义进行投资更加合适。究其原因，由于历史遗留问题，很多老洋房存在产权不够清晰、产权所有者家族传承分配过程存在分歧等问题，因此由财大气粗的企业出面，更能从中斡旋找到妥善解决方案；而富豪个人通过代理人出面斡旋，反而容易被老洋房住户或产权所有人家族趁机抬高报价。

“更重要的是，现在越来越多富豪不想露富，用企业名义投资购买也显得更具私密性。”他指出。不过，随着经济增速放缓，近期有些富豪正有意将老洋房出租收取不菲月租金（比如思南公馆月租金高达30万元）维持企业运转，这令他们有机会知道老洋房的真正主人是谁。