深圳小产权房灰市： 交投活跃 价格跳涨

深圳小产权房灰市： 交投活跃，价格跳涨

作者： 吴俊捷

[ 深圳相关部门公布的数据显示，深圳市的违法建筑数量约40万栋，建筑面积高达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%。 ]

作为全国小产权房存量最多的城市之一，深圳过半房屋属于小产权房。随着深圳商品房市场再度火热，小产权房这一不被法律允许的隐形交易市场也随之活跃。

在新冠肺炎疫情风险逐步散去的四五月份，深圳的小产权房市场快速回暖。一些市场参与人士告诉第一财经记者，每套小产权房自4月份以来，每周售价上涨十万元左右。即便是常年趋于稳定的房屋过户费也趋于上行。

有交易人士表示，最好卖的时候一天卖出二十多套，市场意料之外的火爆。购买客群已不拘泥于刚需群体，身份越来越高端化。

由于小产权房价格远低于同区域的商品房，使得这些购买者普遍选择无视小产权房的违法身份、难确权、反价毁约等风险，对这一市场抱以极大热忱。而深圳持续推动旧改、棚改等政策，也助长了小产权房投资中“短期靠收租，长期博拆迁”的套利心理。

隔周每套跳涨十万

深圳小产权房交易的火爆程度超出了房屋中介们的预期。

按通常理解，小产权房一般特指经批准在集体土地上建设的合法村民住宅。深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，原特区内外的农村集体土地已全部转为国有，农业户口已全部转为城市户口。

基于这种特殊原因，深圳官方认为，农村城市化历史遗留违法建筑在占地性质方面与“小产权房”存在着本质区别，全国通行的“小产权房”概念并不适用于深圳。但囿于历史遗留、旧改进程迟滞等，深圳大量土地仍掌握在村民、村集体手中，小产权房的说法被广泛流传于世。

小产权房包括村集体土地所建的统建楼或集资楼、企业拿地投资所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的农民房。

深圳作为全国小产权房存量最多的城市，体量庞大。深圳相关部门公布的数据显示，深圳市的违法建筑数量约40万栋，建筑面积高达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%。直到现在，深圳仍有一半左右的人口居住在小产权房中。

宝安区沙井片区是深圳小产权房最为密集的区域之一。整个片区90%以上的房屋属于小产权房。周围小学、商超、公园、地铁等生活配套设施完善，很多配带空中花园、露台的房屋，从外观上看与商品房几无差异，实则却是当地村委与开发商合作盖起来的小产权房，或冠以裕盛华庭、名豪丽城等类似于商品房的楼盘名称，居住体验丝毫不逊色于商品房。

即便是独立成栋的别墅，也鲜少属于商品房的。用当地人的话来说就是“目光所及之处几乎都是小产权房”。有意寻觅小产权房的购买者基本都会选择去沙井看看。

受疫情冲击，小产权房交易直到3月底仍趋于冷淡。但此后，小产权房交易快速回暖。

在沙井从事小产权房买卖交易五年的刘浩告诉第一财经记者：“买家普遍是买涨不买跌的心理，今年4月份以来，每套小产权房差不多每周要跳涨十万元左右。”

当地一位王姓房屋中介告诉第一财经记者，即使是甚少价格发生变动的过户费都受益于小产权房交易的回暖而有所上行，“上个月一套75平方米的小产权房过户费是500元，现在是600元。”该中介人士直言，看中了基本都要交一千多元诚意金锁定，要不然下周来基本就被买走了。

这种紧俏的行情也进一步带动小产权房价格上行。当地有多位从事小产权房的人告诉第一财经记者，在2015年之前，市面上在售的小产权房单价从6000~8000元/平方米不等；但随着2015~2016年行情大热，小产权房单价持续上涨，现在已经涨到1.5万~3万元/平方米。

行情稳中上行，市场热度不减，购买客群也随之变化。

在2016年之前，买小产权房的绝大部分是低收入群体。

“我们沙井这边工业区多，很多外地务工人员到年龄要成家又不想回老家发展，花费七八十万元能买到户型好、装修很不错的两房。住几年之后，再抛出去能赚二三十万元，再腾挪换大的商品房。”当地多位中介人士表示。

如今，深圳小产权房的购买群体越来越高端化。“深圳南山区、宝安区等投资客很多周末开车过来沙井看小产权房；一些香港客户也会过来，都是整层楼买。”当地多位人士表示。

有价有市的灰色市场

小产权房交易活跃与这类房屋低总价低上车门槛的核心优势密不可分。

以沙井为例，一套70平方米两房的小产权房售价仅100万元左右，而附近的商品房每平方米单价5万~6万元。同样居住品质只是没有房产证的小产权房套价仅为商品房的三分之一左右。如果是小产权新盘，购房者只需要跟开发商或者村委签约，首付五成左右，剩下的款项基本都可以向银行贷款，三到五年内还清贷款即可。除此之外，到律师处公证产生的律师费由买家付款，一般在1500元左右。

不得不说，相比于深圳商品房购买者首付款达数百万元还要背负三十年还贷压力而言，小产权房的高性价比对于刚需低收入群体来说很有吸引力。

另一方面，小产权房不占用购房名额，短期靠收租、长期博拆迁是吸引投资客的主要原因。

第一财经记者接触到的投资客们表示，圈内有两种主流“打法”。

一种是在邻近地铁口等处拿下几套房源用以出租。“只要房源看准，很少会有赔付的风险。”一位有类似操盘经验的张姓人士告诉第一财经记者，尽量买村委统建、地铁口的优质房源，年回报率超过20%。

另一种是三四个人合伙凑足千万元本金，但凡有优质房源放出来就收一套，一次性拿下十套左右房源，基本每套房源年盈利30%左右，利润回报更丰厚。

香港人罗兵是比较早就尝到小产权房投资甜头的那拨人。

他于2013年以1000万元的资金从沙井当地村委手中买下一栋统建楼，用以放租。至今，仅以房屋总价来看，该楼已升值到4000万元左右。

“1000万元的话在香港只能入手一两套普通商品房，回报率远跟不上这边300%的涨幅。小产权房每个月放租的租金收入也近百万元。”他坦言，若是再遇上拆迁补偿，房屋的收益无疑将会是倍数级跃升。

近两年，深圳拆迁进程有所加快，随着白石洲、上沙、下沙这些深圳人耳熟能详的城中村相继被纳入拆迁，一栋栋农民楼、村委统建楼被夷为平地，随之而来的就是原住民通过拆迁暴富，身家过亿元的各类传说。这令不少小产权房投资客欣羡神往。

在不少小产权房购买者看来，深圳近年持续上涨的商品房房价也直接促进了小产权房交易市场的繁荣。

以宝安区热盘金域豪庭为例，十年间房价由1万元/平方米上涨到如今的6.5万元/平方米。周边福永片区的小产权房纵然每平方米单价从3000元左右也上涨到2万，但上车门槛也仅处于100万元左右。对于迟迟难以购买商品房的刚需群体来说，小产权房也就成了时下的最优选择。

“即使能勉强凑够买房的首付，每月七八千甚至上万元的月供压力也让人吃不消。在居住属性上与普通商品房上无多大差异，价格却便宜一半的村委统建楼，中介费用和过户费用等相关税费相对比普通二手房交易少一半，买起来压力不大。”一位以105万元全款入手了沙井荣泰园两室小产权房的人士表达了自身没有选择商品房的主要原因。

农民自建房、村委统建房等小产权房泛滥的原动力也与这个市场更高的利益补偿机制有关。

沙井片区的多位农民自建房人士告诉第一财经记者，在房地产开发过程当中，土地增值部分收益只有5%~10%到农民手上，地方政府拿走20%~30%，地产开发商则拿走土地增值收益的大头。然而，农民通过出售、出租小产权房所获的收益，远高于政府征收土地的补偿金额。这被认为是小产权房泛滥的核心动力。

买方的强需求、卖方寻求更高回报的强动机、越来越高的商品房上车门槛等因素综合作用，小产权房这个隐形市场便被注入了源源不断的动力，不竭地生长。