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百强拿地近4.4万亿 头部房企不争地王不拿高价地

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投资回暖之下,房企上半年拿地投资呈现“先抑后扬”曲线,百强房企拿地金额同比上涨和下滑企业各占一半。碧桂园、融创中国和万科等头部房企在公开市场拿地相对谨慎,而部分浙系房企投资则相对积极。

“头部房企前两个月比较谨慎,大企业要考虑运营安全问题,上半年在公开市场拿地缩减,但在收并购或协议拿地方面进行了补仓,整体看投资拿地力度并不弱。”同策咨询研究部总监张宏伟向《证券日报》记者表示,二季度公开市场土地价格上涨之后,部分房企投资逻辑开始转变,尤其头部房企更关注协议拿地、旧改或者以收并购等方式增加土地储备。

“房企有能力进行土地扩充,一方面来源于自身较好的财务结构与稳定的资金流动性。” 贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示,另一方面,上半年金融环境的相对宽松,销售业绩超预期恢复,各地方政府土地政策积极等均给予房企足够的机会和市场预期。

  二三线城市成拿地主战场

据克而瑞统计数据显示,2020年上半年,百强房企新增货值门槛达到79.6亿元,环比上涨19%,同比上涨1%;百强房企新增总货值近4.4万亿元,同比下降2%,总量较去年同期减少1000亿元。

克而瑞地产研究指出,分梯队来看,10强房企新增货值占百强总货值的36%,同比下降7个百分点;第二梯队房企新增货值占百强总货值的25%,同比上升了6个百分点。总体来看,新增土储资源主要被20强房企所抢占,占比超六成,资源仍高度集中。

“从房企拿地城市来看,奥港澳大湾区和长三角两个经济圈仍是房企重点战略投资区域,TOP30主流房企投资倾向回归二三线城市,少部分下沉到三四线城市。”张宏伟向《证券日报》记者表示,总体来看,二三线城市楼市市场容量高,有高周转空间,是房企投资布局的主战场。

据不完全统计,投资潜力大的城市、以及部分城市优质地块将面临更激烈竞拍,尤其以一二线城市和长三角三四线城市最为明显,房企“捡漏”难度持续提升。二季度金地、中海、新城在重点监测城市参拍重点地块的次数超过70次,但最终竞得的概率仅有两成左右,热点地块的竞拍激烈程度可见一斑。此外,绿城、滨江、德信等浙系房企逆市在深耕区域纳储,杭州、苏州等核心城市供地积极性也明显提升,其中百强房企上半年在杭州拿地建面同比增幅超七成。

  头部房企拿地另辟蹊径

考虑到目前经济下行压力及疫情反复带来的不确定性,不同梯队的房企在拿地投资上明显态度不同,拿地方式也是各显神通。

克而瑞地产指出,头部房企因土储货值高、去化周期较长,且重仓一二线城市的房企持续保持理性拿地态度;第二三梯队房企为了进一步提升业绩,纳储需求迫切,大概率会保持积极的态度。此外,中下游房企则受制于销售、现金流压力,拿地力度提升有限,必须谨慎拿地、控制风险。

“对于土地市场,公司一贯保持‘且走且看’的平和心态,不拿地王,不拿高价地,用频率换概率。今年以来,公司紧抓市场窗口期,在一二线高能级城市合理增加了一些土地储备,但整体溢价率一直保持在较低水平。”龙湖集团相关人士向《证券日报》记者表示,具体拿地方式方面,市场特别热时,公司会采取收并购结合TOD地铁上盖物业的方式来拿地。今年上半年,龙湖在土地市场累计获得五个TOD项目,分布于长沙、东莞、武汉、杭州和西安,共同特征是均位于核心城市群高能级轨道交通节点,复合业态综合开发,对开发企业综合能力要求较高。

“头部房企土储规模较高,前期已有大量的土地积累,从中长期的战略角度,在土地策略上主要聚焦调整空间结构、购地成本和业务结构。而收并购、旧改、与TOD项目可以利用更低的土地成本获取更优质的城市资源。” 贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示,更重要的是,目前境内外金融市场对房企融资用途监管严格,不得直接用于购地等行为,而在城市更新、旧改、TOD等项目中可以设有专项融资债券以及REITs等在资本市场获取更多资金资源。

对于下半年的市场格局,克而瑞地产也指出,整体来看,疫情过后本轮重点城市加快核心地块的出让,对于有资金实力的企业而言是调整土储结构、获取核心资产的好机会;而对目前以“活下去”为第一要务的中小房企而言,还是应该理性对待回温的土地市场,以“促销售、紧投资”为工作重心。

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