联合办公：写字楼的“名媛拼单”模式，还能走多远

近日，戴德梁行发布研究报告《联合办公行业——在中国寻求业务持续发展路径》。报告显示：2010年到2019年这段时间是国内共享经济快速发展腾飞的阶段。在此期间，各类企业、投资人和风投公司都在各个共享经济行业注入大量资金，因而也催生了很多共享经济初创企业——从共享单车到共享雨伞，甚至共享手机充电宝。在共享经济的各行各业中，联合办公是增长最快的领域之一，全国联合办公地点从区区几个飞速增长，到2018年一季度末整个大中华区主要城市共有约546个联合办公地点。

在进入2018年之后，注入共享经济行业的资金逐步减少。很多联合办公运营商开始思考调整其下一阶段的业务发展模式。而这一过程中，在中国布局联合办公的运营商们或多或少都采取了理性的增长战略。2018年至2020年初，行业发展更加规范，运营商进一步完善管理程序，提高资本配置和运营效率，实现更加可持续发展的商业运营模式。

2020年的新冠肺炎疫情已经影响到国内大大小小许多企业。根据艾媒咨询的数据，在接受调查的联合办公租户中，45.4%的人认为，与疫情暴发前相比，联合办公空间的空置率有所上升。同时艾媒咨询也提到，在2020年，国内的联合办公市场增速将放缓，但市场规模仍将扩大，预计达到1,368.2亿元人民币。

中国联合办公行业市场规模（2016年——2022年）

资料来源：艾媒咨询，戴德梁行研究部

大中华区内六个主要门户城市的细分联合办公市场，受到各自城市的市场动态影响，这些市场动态也主导着联合办公行业的未来走势。

资料来源：戴德梁行研究部

北京：

预计未来几年，北京联合办公市场将步入增速放缓期，行业经营模式将继续向精细化管理转变。在人工智能、大数据、云计算等高科技的助推下，能摆脱同质化竞争，提供更为多元化、差异化运营理念的品牌将迎来更多发展机遇。

上海：

未来，联合办公运营商将继续发展服务多样化，尤其是定制办公空间和空间管理。全球疫情的持续发酵和整体经济的不确定性将继续对所有公司的经营战略产生影响。这样的情况下，灵活办公解决方案在过去和将来都会是写字楼市场的重要组成部分。上海甲级写字楼市场未来5年有超过514万平方米的供应量。这样庞大的办公空间未来都将需要配备联合办公空间来满足租户灵活办公的需求。

深圳：

尽管今年深圳甲级写字楼需求活跃度及吸纳量均超预期，然而面对未来的高供应及包括研发楼、政府产业空间等其他办公空间的竞争，不少开发商通过打造自有新型办公空间以满足租户多样需求来提高出租率。这也反映了办公物业市场短兵相接的局面。此外，复杂多变宏观环境及经济走向也将一定程度制约办公空间需求。另一方面，部分国内联合办公品牌已开启定制空间设计新赛道。

资料来源：戴德梁行研究部

广州：

截至2020年底，广州甲级写字楼市场存量达519万平方米，未来五年预计仍有超310万平方米的新增供应入市。大量的优质写字楼项目将为联合办公的发展带来更多选择的机会。国内外企业都在积极探讨办公模式的升级以控制成本，对联合办公的接纳度提升，这将进一步为联合办公行业带来新的机遇。预计未来联合办公行业的扩张步伐保持谨慎状态，行业洗牌持续，而那些具有较强运营能力的头部品牌将更具发展潜力。联合办公在未来不仅仍是中小型和初创型企业的优质选择，凭借灵活的租赁条款也将受到大企业的青睐。同时，联合办公运营商亦需不断优化服务内容来吸引目标客户。

香港：

即使肺炎疫情初期曾对共享工作空间行业构成沉重打击，但因为企业在持续不明朗的商业环境中愈发寻求灵活弹性的办公模式，促使对灵活办公场所的需求不断增长。这种环境下，随着企业希望在灵活弹性、节省成本及为商业定位做好准备之间寻求适当的平衡，预期未来对共享办公空间的需求将会有所增加，同时一定程度的在家办公的情况在明年将会持续。

对于营运商来说，新冠肺炎导致企业员工迁离共享办公空间至家中办公，带出企业分散风险的重要性。结果，即使灵活办公行业在未来将会持续增长，但是单纯的共享办公空间营运商将会变的越来越少，而他们会更倾向于提供混合的办公空间，这包括单纯的共享办公空间和服务式办公空间。随着灵活办公行业的不断成熟，预计一些业主还将抓住机会，利用灵活办公场所来填补其物业内空置中的地方。

台北：

在后疫情时代，共享办公室挟其空间灵活运用优势，预期需求将持续稳健成长。加上台北优质办公供给持续短缺，共享办公室亦将朝外围办公商圈如内湖科技园区及南港作为扩张热区。

戴德梁行大中华区租户研究主管Shaun Brodie认为：“在不久的将来，有许多因素可能会影响中国联合办公行业的发展。其中一些比较重要的因素包括：整体经济复苏和对联合办公的需求；联合办公在办公租赁开销和地点选择上的优势；创造新的收入点和实现多元化利润的新途径；更智能的联合办公空间；提高对联合办公工作方式的认知度，以扩大潜在客户群。”

戴德梁行中国区项目及企业服务部主管、董事总经理魏超英表示，“了解影响中国联合办公行业发展的重要因素，采取对应的智能办公解决方案和发展策略，将对联合办公运营商的未来发展至关重要，只有这样中国联合办公行业才能寻求到持续发展的路径。”