海珠创新湾直奔10万+，万博6万+，洛溪还是洼地吗?

网易房产原创报道 今年初，时代大家、中海观澜府的“神仙打架”，让海珠创新湾这个新晋板块为大家所熟知。加上珠光沥滘旧改、中海石岗路和南洲路三大项目有望年内预计入市，海珠创新湾更是赚足大家眼球。

相比炙手可热的海珠创新湾，一江之隔的洛溪板块却显得尤其低调。唯一引起热议的，是上个月服役了30余年的洛溪大桥旧桥封闭加固，6月拓宽工程将全面完工，届时3分钟可通过洛溪大桥。

洛溪大桥新桥，图源：广州番禺发布

作为连接海珠和番禺的重要交通动脉，洛溪大桥对房价的拉动作用，曾经尤为突出。80年底末，随着洛溪大桥的通车，“宁要河北一张床,不要河南一间房”的广州市民，也逐渐接受在番禺置业。

这个距离广州最近的板块在当时被称作“广州后花园”，房价仅2000元。随着新光快速、华南快速和地铁3号线等利好落实，房价逐渐攀升。在新世纪初，连同华南板块，一度是广州成交最火热的板块之一。

如今的洛溪板块，却已沦为楼市“小透明”。毕竟现在一提起番禺，大家想起的是万博、亚运城和广州南站。

洛溪板块，为什么逐渐被市场遗忘？

洛溪一带的二手小区楼龄多在20-30年间 图源：链家

一是洛溪板块开发较早，小区楼龄多数在20-30年间，比较老旧，以楼梯楼为主，产品已过时。其中华荟明苑、洛涛居南区和广州奥林匹克花园成交较为活跃，二手均价在3万/㎡左右。

楼龄新的小区集中在沙溪-厦滘一带

楼龄新一点的小区主要集中在沙溪-厦滘一带，20年楼龄左右的东海花园、海怡花园等，二手均价约3-4万/㎡；以时代外滩、星河湾半岛为代表的二手豪宅，均价已到5-7万/㎡左右。

二是板块内虽然配套齐全，但整体档次较低，缺乏大型商业配套。整体环境比较杂乱，五金酒店用品城、装饰材料城等批发商贸城的存在，也在一定程度上加剧了城乡风貌差异。

三是交通拥堵为该板块最大短板。工作日上下班高峰期，洛溪大桥、华快、新光等，堵车已是家常便饭。加上地铁18号线和22号线施工、洛溪大桥施工等因素，短时间内，交通堵塞的问题还将存在。

片区内仅豪宅项目在售，单价9-10万/㎡（图为南天名苑）

四是新盘稀缺，目前仅南天名苑和星河湾半岛在售，两者都占据一线江景资源，走豪宅路线，主打超大户型，单价9-10万/㎡左右，不属于市场主流产品。

洛溪还是洼地吗？

在海珠创新湾直奔10万+，万博直奔6万+的当下，夹在中间的洛溪，还是洼地吗？能否迎来板块补涨？还能入手吗？

判断一个板块的区域价值，首先得了解其目前的发展程度。整体而言，洛溪属于发展成熟片区，利好兑现慢，大部分区域价值已体现。

洛溪片区接下来新增的利好规划，主要体现在旧改和交通上。

图源：南方都市报

根据2019年2月公布的《番禺区洛溪岛城市设计及沙溪组团控制性详细规划》，洛溪将打造广州创新、文化、生态、活力之岛，其中重中之重是洛溪村、沙溪村（合作企业为升龙+方圆）、上漖村、厦滘村四条旧村改造，改造后将刷新片区面貌，完善区域配套。

图源：南方都市报

此外，在目前三条地铁线路的基础上（包括地铁2号线洛溪站、3号线厦滘站及即将开通的18号线沙溪站），新增19号线（西三-姬堂）、26号线（沙湾-太和），其换乘站为上滘站；新增东西向地铁轨道线串联南北线路；增加横向有轨电车。

但需要注意的是，城市旧改是一个循序渐进的过程，很难一蹴而就。尤其番禺旧改动作一向缓慢，规划虽美，但要等到实际落地，还需要很大的时间成本。

洛溪板块补涨了吗？

看具体楼盘，分化严重。“老破小”不涨反降，“新大豪”涨势喜人。根据链家的数据，洛溪板块内，20-30年楼龄的旧小区，不仅没涨，还降了。

比如楼龄28年的如意花园，今年2月成交的一套70㎡小两房，总价139万；去年3月同样的户型，成交总价152万，几乎降了10%。

另一边厢，广州中原研究发展部数据显示，珊瑚天峰2020年涨幅高达32.7%，十分抢眼。目前业主挂牌价在4.5-5万/㎡左右。

一路之隔的时代外滩，270㎡大户型，今年1月成交总价为1228万，去年5月，同样户型的成交价仅为1030万，短短半年多，涨幅20%。

洛溪板块还能入手吗？

对于预算不多的刚需来说，纯粹想上车的话，洛溪不失为一个合适的选择。100多万可买两房，200万买三房，不介意老破小，这里可选的房源不少，生活氛围浓厚。但想兼顾投资升值，就不必考虑了。

对于预算在300-500万的购房者来说，可考虑丽江如英居、奥园友谊尚居等次新电梯房；而预算充足的可考虑时代外滩、珊瑚天峰、星河湾半岛等楼盘。

但整体而言，目前洛溪板块概念弱，对购房者吸引力不足。毕竟，有钱的可以选海珠江景盘，次有钱可以选万博地铁盘，夹在中间的洛溪板块，想出头，还得多修炼内功啊。