海珠第一高住宅来了 8万/㎡吹风价有多少水分?

广州主城区，似乎一直在缺货。

2021年出让的209宗地块中，住宅地块有60宗，其中天河区3宗，海珠区1宗，荔湾区5宗，越秀区0宗，少得可怜。

其中海珠仅有的1宗住宅：石岗路东侧地块，规划用地仅3.3万㎡，今年2月被中海纳入囊中，折合楼面价50526元/㎡，跻身广州地价TOP5。

典型的主城蚊形小地块。

下半年，海珠排队入市的几乎都是这样的项目，如时代润南、珠江金瑶台、珠江·海珠里、明珠花园等，体量都很小。

还有一个我们今天将详细说说的：中海观雲府（详情）。

中海观雲府项目效果图

它的前身是中海南洲路地块，去年10月，中海以总价443409万元、楼面价38609元/㎡抱得靓地归。

此前，同在海珠区的姐妹盘：中海观澜府，去年年底开盘，凭借南向江景叠加小户型的优势，ipad卖房一战成名，几次开盘的战绩都不错。

那么，中海观雲府能否复制这一热潮？

我们来看看它有哪些关键词。

57层、188米、海珠第一高住宅

先来看中海观雲府自身条件。

项目所在地块宗地面积仅3.4万方，规划3栋57层的高层住宅，最高约188米，建成后将是海珠第一高住宅，案名中的“观雲”由此得来。

项目还在围蔽施工

目前项目还在围蔽施工，大概已经建了三四层，预计年底入市。

地铁上盖、东晓南商圈、江景

项目位于南洲路地铁上盖

项目位于南洲路和东晓南路交汇处，与地铁2号线与广佛线交汇南洲站只相隔一条马路，属于真正的地铁上盖。

周边小区底商形态丰富、配套齐全

项目周边生活氛围浓厚

沿着南洲路，可以看到周边都是成熟的二手楼盘，包括南洲名苑、瑞宝花园、金碧花园第三金碧等，小区底商一应俱全，还有粮油市场、茶叶城等，生活氛围浓厚。

项目对面是新开的商业HICITY

盒马鲜生已经入驻

项目斜对面则是新开的大型商场，HiCity，可以看到盒马鲜生已经入驻。附近还有南武小学、广州市九十七中学、中山大学孙逸仙纪念医院南院区等。

毕竟是老城区，烟火气浓。

项目景观视野航拍 图源：地产少年

除了交通和配套，中海观雲府还有一个优势，就是江景。根据媒体的航拍图来看，项目周边的楼栋都不高，虽然不是一线临江，但高层视野开阔无遮挡，可远眺珠江江景。

7米大阳台、客厅5.4米开间、主卧270°景观

再来看产品。从流出的效果图来看，项目塔楼立面采用横向弧线金属设计、大面积通透玻璃的设计，将景观最大化，这在老城区项目中比较少见。

户型方面，包括87㎡和105㎡三房、130㎡和162㎡四房。低层以100㎡以下户型为主，高层则是大平层，刚需改善兼顾。

162㎡样板房效果图

最有看点的是最大的162㎡大平层，7米超大阳台、5.4米开间客厅，主卧270°的无遮挡转角飘窗，北望广州塔，南望珠江，景观最佳。

作为海珠一哥，中海已在这里深耕多年，开发有中海橡园国际、中海名都等楼盘，口碑良好，品牌忠诚度高。

紧邻主干道、高架桥、噪音大

再来看项目弱势。

首先是超高层建筑不可避免的几个缺点：消防隐患、电梯问题、高分摊、高容积率等，这些都对建筑的质量和物业的管理水平要求更高。

项目临近主干道

项目旁边就是高架桥

中海观雲府西侧距东晓南路100余米，东侧仅30余米，都是主干道，车流繁忙，旁边还有一条高架桥，噪音无法避免，中低层住户受影响最大。

其次，高层可望江，但近景还是以旧小区、厂房为主，视野界面不够清爽，中低层景观更是有限。

项目刚需起步户型混杂改善户型，对于核心改善人群来说，圈层不够纯粹。

吹风价8万/㎡ 竞争对手不可小觑

项目目前的吹风价是8万/㎡，以最小的87㎡户型来算，最低门槛约700万。

上文说过，87㎡和105㎡两个刚需户型均在中低层，无景观、噪音大。这样的价格，对比周边二手可谓毫无优势。

项目周边二手楼盘众多

项目周边二手楼盘众多，包括有晓港湾、万华花园、英豪花园、芳草轩、恒洲小苑、爱都铭轩、南洲名苑、瑞宝花园、金碧花园第三金碧等，二手房均价仅在3.5-5.3万/㎡左右。

而对于130㎡和162㎡这两个改善大户型来说，今年在海珠区，竞争对手也不少。比如位于燕子岗的珠江·海珠里，最大户型122㎡，吹风价6万+；位于昌岗的时代润南，主推140㎡-190㎡的四五房，也是主打江景，吹风价也是8万/㎡。

而更强的对手，在琶洲。保利招商海珠天珺、赤沙TOD项目都有望下半年入市。其中天珺北向望江，与国际金融城隔江相望，户型都是大平层，包括139-262㎡的大四房。

赤沙TOD项目规划打造成集商业办公、品质住宅、公服配套于一体的城市综合体，从目前的项目规划图来看，主打190㎡-370㎡的大户型豪宅区和120㎡-140㎡的改善区。

琶洲片区断供近7年，片区二手标杆保利天悦成交价已经高达12万+/㎡。目前这两个新盘的吹风价都不低于15万/㎡。

能承受总价千万起的改善人群，对片区价值更敏感，而琶洲的发展前景、城市界面，显而易见，更好。

但在目前海珠长期缺货的市场背景下，只要价格不离谱，沉淀和积攒的大量购房需求，最终还是会释放出来。

题外话：主城高价小地块的宿命

过去，在地价相对低的情况下，主城小地块还能做刚改产品完成快速走量，在现在的高地价背景下，做大户型豪宅、走高端路线似乎成了唯一出路。

但主城区地块往往城市界面老旧、环境混杂，与楼盘高端定位很难契合；加上地块体量小，开发商发挥余地也小。

限价之下，主城高价小地块，又要做好产品，还要保证利润，对于开发商来说，意味着更大的挑战。