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好为难,黄陂这个全新盘该怎么卖?

2021-07-20 16:49:19 来源: 网易房产原创 举报
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作为聚光灯板块,最近的黄埔却消停了不少。

万科城市之光详情)秒光不再,时代天韵一口价裸卖效果不如预期,大壮名城等一批热点楼盘迟迟拿不到预售证,黄埔楼市,热度终于降了。

进入7月,楼市下半场赛道开放,开发商也按奈不住了,黄埔将迎来多个全新楼盘和旧盘加推。

老黄埔板块,万科城市之光、君和名城珺合府和富颐华府有望近期加推新货,全新盘卓越招商臻珑府也将亮相;

科学城板块,大壮名城、星樾山畔、中央城、保利罗兰国际预计加推;知识城板块边缘,星汇城也将加推,还有黄埔小透明板块:黄陂,全新盘保利翔龙天汇,终于传出消息月底启动认筹。

我们今天就来详细分析一下这个新盘。

保利翔龙天汇项目航拍图,黄埔生活汇摄
保利翔龙天汇项目航拍图,黄埔生活汇摄

保利翔龙天汇,乍一看,还以为是保利天汇。两盘同为保利天字系,以保利天悦为代表,走的是精品路线。楼盘逼格也是拉满,验资50万才能看板房,小编跟富豪同事借了股票账号,才有幸参观了板房。

户型:首推80-125㎡三四房

保利翔龙天汇区位图
保利翔龙天汇区位图

去年9月,黄陂长安片区旧改融资区的宅地和商地,被保利翔龙联合体拿下,折合楼面价分别为18447元/㎡、19503元/㎡。其中翔龙负责旧改,保利负责商品房开发和销售。

项目规划有16栋住宅,首推1#、4#栋
项目规划有16栋住宅,首推1#、4#栋

时隔不到一年,保利翔龙天汇亮相,项目占地13万㎡,规划有16栋住宅,其中8栋高层(32层),8栋超高层(46层),还有12栋叠墅(面积140㎡和170㎡,推出时间未定),容积率约4.0。

项目将首推1#、4#高层洋房,32层高,2梯6户,户型包括80㎡2+1房,92㎡3+1房,111㎡3+1房,125㎡3+1房,目前只有92㎡3+1房和125㎡3+1房开放了板房。

92㎡户型图
92㎡户型图

92㎡户型板房图
92㎡户型板房图

92㎡户型,主套设计,两房间朝南。

92㎡
125㎡户型图

125㎡板房图
125㎡板房图

125㎡户型,南北对流,带主套、衣帽间、入户花园。

整体来看,户型中规中矩,都是市场主流设计,所有+1房,交楼是阳台,需要业主自行改造。

交通:距离黄陂地铁约600米、门口是广汕公路

保利翔龙天汇位于黄陂板块,附近有雅居乐富春山居万科新里程等二手楼盘,与融创翔龙广府壹号一路之隔。

广汕路航拍图,黄埔生活汇摄
广汕路航拍图,黄埔生活汇摄

从地图上看,项目距离地铁6号线黄陂站约600米,走路约10分钟,属地铁盘。地铁6号线西到金沙洲,东到萝岗,可接驳1、2、5、8号线,通往主城区比较方便。

项目门口就是广汕公路,这条主干道是通往天河等主城区的必经之路,一向车流繁忙,尤其上下班高峰期,堵车家常便饭。

首推的4#最靠近路边,其北向户型直面滚滚车流,噪音可想而知;1#南向户型,离路边上百米,噪音影响会小一点。

配套:周边四大商业体在建 配建幼儿园

黄陂目前整体商业基础较为薄弱,大型商业配套要蹭科学城,比如万达广场、香雪片区,距离项目最近的有东方汇、金峰城等商业;不过目前周边有四大商业体在建,未来有望补充这个短板。

黄埔军校小学开学日,图片源于萝岗香雪网
黄埔军校小学开学日,图片源于萝岗香雪网

学校方面,项目本身配建有一所24班的幼儿园,没有小学。周边3公里内有科学城小学(南校区)、黄陂小学、黄埔军校小学。中学则有117中学、黄埔军校中学。

按照今年黄埔的招生规则,黄陂小学和黄埔军校小学是电脑摇号,科学城小学(1公里内)学位一向紧张,也不一定确保能上。两所中学中,黄埔军校中学需要摇号,距离项目最近的广州117中学,教学质量则比较一般。

可以说,保利翔龙天汇学位的不确定性有点多,有可能摇出“菜小+菜中”的王炸组合,气死家长。

增量:黄陂旧改是王牌

黄陂社区长安片区旧村改造正在进行
黄陂社区长安片区旧村改造正在进行

目前板块最大的发展增量来自黄陂旧改。

黄埔旧改速度有目共睹。去年黄埔共拆掉了近1500万㎡的三旧物业,今年又提出力争66个旧改项目清零,行动力满分。

其中黄陂(长安片)、黄陂二期(班岭片)、黄陂公司等旧改正在加速推进,片区内有四个大型综合体在建(对标东方汇),加上黄埔军校中学、黄埔军校小学两所广附系名校加持,届时板块配套、城市面貌将有所提升。

黄陂周边环境宜人,黄埔生活汇摄
黄陂周边,黄埔生活汇摄

但整体而言,与科学城、老黄埔相比,黄陂产业概念偏弱,好在环境宜人,夹在天河智慧城和科学城两个核心区之间,能往打造强中心睡城方向努力。

价格:项目限价4.9万/㎡ 怎么卖要看开盘

一个楼盘的定价,与产品、品牌、景观、资源、片区发展及当下政策等息息相关。

今年4月,黄埔军校小学旁的HBPQ-A-6地块(距离保利翔龙天汇不足3公里),被深振业以27274元/㎡的楼面价夺得。

近5年,黄埔宅地最高楼面价纪录保持者一直为中冶置业拿下的长岭居地块(中冶·逸璟台),楼面价为27273元/㎡。

深振业地块与中冶长岭居地块同为黄埔地价的峰值。

中冶逸璟台在售复式大宅,均价6万/㎡
中冶逸璟台在售复式大宅,均价6万/㎡

中冶·逸璟台目前在售复式大宅,均价6万/㎡。按以往的市场情况来看,虽然与中冶·逸璟台的低密度豪宅属性不同,但保利翔龙天汇凭借地王加持和片区内同行衬托,卖到6万/㎡也不是不可能。

但偏偏,遇上了限价。

最近广州一手房限价规则传闻有变,新拿证的楼盘,定价有可能不再是参考今年一季度的备案价,而是项目上一次预售证的备案价,且还必须在这个备案价的基础上上价格下调3%!

从未拿证的项目,不再像之前一刀切执行街道备案价,而是参考周边竞品或同品质项目一季度网签均价,具体细则各区落实。

如果按照之前执行的参考街道备案价,保利翔龙天汇属于黄埔「联合街道」,该街道2021年一季度一手住宅成交均价为46795.85元/㎡,上浮5%为49135.64元/㎡。

与保利翔龙天汇只隔着一条马路的表亲:融创翔龙广府壹号,上一批产品均价5.5万/㎡,如今街道限价4.9万/㎡,干脆先不卖了。

同属于联合街道的大壮名城,几个月前申请的预售证到现在还没批下来,上一批产品均价也在5.5万/㎡左右。

传闻片区有项目在争取限价4.9万/㎡基础上价格上浮10%,也就是5.5万/㎡左右(带装修)的价格开盘。

所以,保利翔龙天汇要么乖乖执行街道限价,这样大概率毛坯开卖,因为户型差异大,好朝向好楼层的可以上5万,差的4万多,把均价控制在4.9万/㎡的限价线内;

要么等,一是等调高开盘价格的申请能获批;二是等熬过这个政策周期再开盘。

据销售透露,保利翔龙天汇预计月底或下月初启动认筹。

如果毛坯开卖,北向靠路边的户型预计4.6-4.8万/㎡,南向户型则会在5万/㎡左右;如果带精装,125㎡四房总价会在660-670万左右;不过这些价格目前还不能确定,最终价格还要看到时候开盘情况。

这个价格,你怎么看?欢迎在下面评论区留下你的观点和看法。

翁娜 本文来源:网易房产原创 责任编辑:翁娜_NO4382

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