好为难，黄陂这个全新盘该怎么卖？

作为聚光灯板块，最近的黄埔却消停了不少。

万科城市之光（详情）秒光不再，时代天韵一口价裸卖效果不如预期，大壮名城等一批热点楼盘迟迟拿不到预售证，黄埔楼市，热度终于降了。

进入7月，楼市下半场赛道开放，开发商也按奈不住了，黄埔将迎来多个全新楼盘和旧盘加推。

老黄埔板块，万科城市之光、君和名城珺合府和富颐华府有望近期加推新货，全新盘卓越招商臻珑府也将亮相；

科学城板块，大壮名城、星樾山畔、中央城、保利罗兰国际预计加推；知识城板块边缘，星汇城也将加推，还有黄埔小透明板块：黄陂，全新盘保利翔龙天汇，终于传出消息月底启动认筹。

我们今天就来详细分析一下这个新盘。

保利翔龙天汇项目航拍图，黄埔生活汇摄

保利翔龙天汇，乍一看，还以为是保利天汇。两盘同为保利天字系，以保利天悦为代表，走的是精品路线。楼盘逼格也是拉满，验资50万才能看板房，小编跟富豪同事借了股票账号，才有幸参观了板房。

户型：首推80-125㎡三四房

保利翔龙天汇区位图

去年9月，黄陂长安片区旧改融资区的宅地和商地，被保利翔龙联合体拿下，折合楼面价分别为18447元/㎡、19503元/㎡。其中翔龙负责旧改，保利负责商品房开发和销售。

项目规划有16栋住宅，首推1#、4#栋

时隔不到一年，保利翔龙天汇亮相，项目占地13万㎡，规划有16栋住宅，其中8栋高层（32层），8栋超高层（46层），还有12栋叠墅（面积140㎡和170㎡，推出时间未定），容积率约4.0。

项目将首推1#、4#高层洋房，32层高，2梯6户，户型包括80㎡2+1房，92㎡3+1房，111㎡3+1房，125㎡3+1房，目前只有92㎡3+1房和125㎡3+1房开放了板房。

92㎡户型图

92㎡户型板房图

92㎡户型，主套设计，两房间朝南。

125㎡户型图

125㎡板房图

125㎡户型，南北对流，带主套、衣帽间、入户花园。

整体来看，户型中规中矩，都是市场主流设计，所有+1房，交楼是阳台，需要业主自行改造。

交通：距离黄陂地铁约600米、门口是广汕公路

保利翔龙天汇位于黄陂板块，附近有雅居乐富春山居、万科新里程等二手楼盘，与融创翔龙广府壹号一路之隔。

广汕路航拍图，黄埔生活汇摄

从地图上看，项目距离地铁6号线黄陂站约600米，走路约10分钟，属地铁盘。地铁6号线西到金沙洲，东到萝岗，可接驳1、2、5、8号线，通往主城区比较方便。

项目门口就是广汕公路，这条主干道是通往天河等主城区的必经之路，一向车流繁忙，尤其上下班高峰期，堵车家常便饭。

首推的4#最靠近路边，其北向户型直面滚滚车流，噪音可想而知；1#南向户型，离路边上百米，噪音影响会小一点。

配套：周边四大商业体在建 配建幼儿园

黄陂目前整体商业基础较为薄弱，大型商业配套要蹭科学城，比如万达广场、香雪片区，距离项目最近的有东方汇、金峰城等商业；不过目前周边有四大商业体在建，未来有望补充这个短板。

黄埔军校小学开学日，图片源于萝岗香雪网

学校方面，项目本身配建有一所24班的幼儿园，没有小学。周边3公里内有科学城小学（南校区）、黄陂小学、黄埔军校小学。中学则有117中学、黄埔军校中学。

按照今年黄埔的招生规则，黄陂小学和黄埔军校小学是电脑摇号，科学城小学（1公里内）学位一向紧张，也不一定确保能上。两所中学中，黄埔军校中学需要摇号，距离项目最近的广州117中学，教学质量则比较一般。

可以说，保利翔龙天汇学位的不确定性有点多，有可能摇出“菜小+菜中”的王炸组合，气死家长。

增量：黄陂旧改是王牌

黄陂社区长安片区旧村改造正在进行

目前板块最大的发展增量来自黄陂旧改。

黄埔旧改速度有目共睹。去年黄埔共拆掉了近1500万㎡的三旧物业，今年又提出力争66个旧改项目清零，行动力满分。

其中黄陂（长安片）、黄陂二期（班岭片）、黄陂公司等旧改正在加速推进，片区内有四个大型综合体在建（对标东方汇），加上黄埔军校中学、黄埔军校小学两所广附系名校加持，届时板块配套、城市面貌将有所提升。

黄陂周边，黄埔生活汇摄

但整体而言，与科学城、老黄埔相比，黄陂产业概念偏弱，好在环境宜人，夹在天河智慧城和科学城两个核心区之间，能往打造强中心睡城方向努力。

价格：项目限价4.9万/㎡ 怎么卖要看开盘

一个楼盘的定价，与产品、品牌、景观、资源、片区发展及当下政策等息息相关。

今年4月，黄埔军校小学旁的HBPQ-A-6地块（距离保利翔龙天汇不足3公里），被深振业以27274元/㎡的楼面价夺得。

近5年，黄埔宅地最高楼面价纪录保持者一直为中冶置业拿下的长岭居地块（中冶·逸璟台），楼面价为27273元/㎡。

深振业地块与中冶长岭居地块同为黄埔地价的峰值。

中冶逸璟台在售复式大宅，均价6万/㎡

中冶·逸璟台目前在售复式大宅，均价6万/㎡。按以往的市场情况来看，虽然与中冶·逸璟台的低密度豪宅属性不同，但保利翔龙天汇凭借地王加持和片区内同行衬托，卖到6万/㎡也不是不可能。

但偏偏，遇上了限价。

最近广州一手房限价规则传闻有变，新拿证的楼盘，定价有可能不再是参考今年一季度的备案价，而是项目上一次预售证的备案价，且还必须在这个备案价的基础上上价格下调3%！

从未拿证的项目，不再像之前一刀切执行街道备案价，而是参考周边竞品或同品质项目一季度网签均价，具体细则各区落实。

如果按照之前执行的参考街道备案价，保利翔龙天汇属于黄埔「联合街道」，该街道2021年一季度一手住宅成交均价为46795.85元/㎡，上浮5%为49135.64元/㎡。

与保利翔龙天汇只隔着一条马路的表亲：融创翔龙广府壹号，上一批产品均价5.5万/㎡，如今街道限价4.9万/㎡，干脆先不卖了。

同属于联合街道的大壮名城，几个月前申请的预售证到现在还没批下来，上一批产品均价也在5.5万/㎡左右。

传闻片区有项目在争取限价4.9万/㎡基础上价格上浮10%，也就是5.5万/㎡左右（带装修）的价格开盘。

所以，保利翔龙天汇要么乖乖执行街道限价，这样大概率毛坯开卖，因为户型差异大，好朝向好楼层的可以上5万，差的4万多，把均价控制在4.9万/㎡的限价线内；

要么等，一是等调高开盘价格的申请能获批；二是等熬过这个政策周期再开盘。

据销售透露，保利翔龙天汇预计月底或下月初启动认筹。

如果毛坯开卖，北向靠路边的户型预计4.6-4.8万/㎡，南向户型则会在5万/㎡左右；如果带精装，125㎡四房总价会在660-670万左右；不过这些价格目前还不能确定，最终价格还要看到时候开盘情况。

这个价格，你怎么看？欢迎在下面评论区留下你的观点和看法。