5地铁交汇直通各大中心区 这个板块为何还颇受冷落?
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日前,官方发布了广州地铁18号线、22号线首通段的地铁票价,这两条万众期待的地铁线路,开通指日可待(据路边社消息,有可能是9月28号)。
广州地铁18号线从南至北穿越了明珠湾(横沥)、万博(南村万博)、琶洲(磨碟沙)、珠江新城(冼村)、天河北(东站)等五个“宇宙中心”,且时速高达160公里(普通地铁的时速约为90公里),能实现广州市区与南沙副中心半小时通达。根据规划,未来或延伸至中山、珠海;或往东延伸,接入深圳。
而22号线北延段经调整加入广州火车站后,22号线将串起白云机场、白云站、广州火车站、广州南站、庆盛站等海陆空七大枢纽,未来还将跨海而过连接东莞、继续东延至深圳。
毫无疑问,18号线、22号线将成为大湾区交通大动脉。
地铁18号线与22号线在番禺广场站交汇
而这两条明星地铁线路的交汇处,就是番禺广场。
对于番禺广场,本地人的印象是老城CBD,新广们的印象估计是恐怖3号线的终点站。
而在广州楼市的话题里,番禺广场更是寂寂无名。
这么一个不起眼的板块,却是广州为数不多的超大型交通枢纽,未来5条地铁汇聚,将承接市际乃至大湾区重点城际的客运流。
番禺广场将有5条地铁线路汇聚
番禺广场,除了已经通车的3号线,还将有以下4条地铁线路:
18号线:连接南沙、琶洲、天河北等,未来或延伸至中山、珠海、深圳;
22号线:串联白云机场、广州南站、庆盛站等枢纽,未来延伸至东莞、深圳;
17号线:番禺快线,由知识城-萝岗-紫坭,经过石化、黄埔客运港、莲花、番禺广场、沙湾镇等地,还将延伸至佛山顺德;
3号线东延线:番禺广场-海傍,全部站点都位于番禺内,缩短亚运板块到市区的距离;
其中17、18、22号三条地铁线时速均为160公里,为当前国内在建地铁最高时速。
可以看出,未来番禺广场将连接明珠湾、万博、琶洲、白鹅潭等重点中心商务区,还将延伸至珠海、中山、东莞、深圳等大湾区重点城市,是名副其实的超大型交通枢纽。
番禺广场周边地块规划效果图
再来看规划。早在2019年,政府已就番禺广场周边地区做出详细规划。地块将践行TOD理念,未来将发展为广州南部公共服务中心及重要交通枢纽,番禺行政文化及市民活动中心。
番禺广场TOD规划效果图
资料显示,番禺广场TOD项目总建筑面积约30万平方米,将以9万平方米的城市公园连接4个地块,融合交通场站、生态花园、商业服务、文化旅游等功能,打造区域文商旅体验中心和城市地标,将番禺广场综合体打造成为复合城市名片与TOD样板。
在最新出炉的番禺“十四五”规划中,番禺广场商圈也被重点提及,未来将作为番禺大道文商旅融合发展轴的关键一环,也是番禺第三服务产业经济带的重要部分。
规划如此高大上,但为什么如今的番禺广场板块,还是颇受冷落呢?
单看交通配套,番禺广场毫无疑问是王炸级别,但别的方面就差强人意了。
番禺广场周边缺乏高端产业 图源:网络
一是区域产业规划弱,缺乏高端产业。作为番禺老城区的中心,番禺广场聚集了一批区府各大机构,周边还有商业中心、大型医院、省一级学校等配套,未来还将有番禺图书馆、番禺工人文化馆两大地标。从自住来看,番禺广场可谓满足了这方面的需求。
但产业方面,既不像万博那样有集聚效应,也不像琶洲那样有明确定位,仅凭一个TOD的概念,很难吸引高端产业入驻。没有产业,自然也就吸引不了高端人才,没有产城融合,只能沦为“睡城”。
凯达尔枢纽国际广场 图源:南方PLUS
况且,拥有TOD概念的,也不仅仅只有番禺广场一个。提起TOD,大家第一个想起的,是新塘TOD。这个号称国内首个TOD城市综合体,同样交通优越,除了13号线,还有28号线、20号线、16号线以及广深、广汕、京九三条高铁,穗莞深、新白广两条城轨等九大轨道,新世界、保利、雪松等多家巨头都在此设立了总部,相比番禺广场,无论新盘或二手房,新塘的价格更有优势。
二是这里一手土地供应几乎为零,距离上一次拍地已过去6年。没有新盘,自然少了热度。
金海岸花园(图源:链家)
目前在售一手楼盘仅有金海岸花园和东湖洲花园,两个都是社区大盘,开发周期长,因此陆续还有新货提供。但在售的都是超大户型,其中金海岸在售209-318㎡江景大平层,均价4.8万/㎡;东湖洲在售288㎡五房,均价3.65万/㎡,两盘的置业门槛都超过千万,劝退刚需。
东华花园(图源:链家)
虽然一手楼盘对刚需不友好,但这里的二手市场却非常活跃。周边的二手房以楼龄约20年的楼梯房为主,上车门槛相对较低,从200万到300、400万都有,刚需改善兼顾。
而下半年,番禺广场或许能凭着18号线、22号线首通段的开通,刷一波存在感。除此之外,还有两个全新项目亮相,有望增加热度。
番禺客运站地块规划效果图
一个是番禺客运站地块。去年底,龙湖以581116万元的总价+6750㎡的竞配建面积夺下,折合楼面价约21127元/㎡,溢价率达45%。
按照规划,地块将用于建设集交通枢纽、商业商务设施、娱乐康体、住宅、轨道交通于一身的TOD综合体。这也是龙湖在广州的首座TOD商业综合体。
龙湖·金地天峯项目效果图
时隔半年多,该地块案名对外公布为:龙湖·金地天峯,已在番禺永旺开放展厅。
据了解,龙湖·金地天峯将首推1栋和2栋,均为三梯六户。户型包括90㎡-129㎡二至四房住宅,均为N+1户型。
90㎡户型图
103㎡户型图
129㎡户型图
从曝光的户型图来看,90㎡的2+1户型,紧凑实用,有主套设计;103㎡3+1户型亮点在于大阳台设计;129㎡4+1户型,南北对流、主套有衣帽间。
整体而言,户型中规中矩。项目最大亮点在于引入龙湖地产旗下商业地产品牌天街,预计住宅交楼入住后开始招商。
盛高湾区中心项目效果图
二是重磅地标盛高湾区中心。项目所在地块原为永隆塑料五金厂,预计打造成集国际顶尖公寓、高端住宅、智能办公、大型商业、顶级会所、花园式广场配套、大型交通轨道交通运输站点等于一体的高端TOD综合体,今年1月已动工。
根据规划,项目总建筑面积约24万㎡,总投资50亿元,将建一栋260米高的地铁上盖大型综合体,以及两栋超130米的高层住宅。
建成后,将与广晟万博城(高度266米)一起,成为番禺一南一北的地标。
未来,番禺TOD能不能拥有姓名?请在评论区告诉我们~
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