最高楼面价不超26450元/㎡! 国际创新城"硬菜"来了!

广州第二轮集中供地在即，本次供地番禺共有5宗地块（与首轮一样），总起拍价达到245亿，相比首轮的147亿，多出将近100亿。

番禺5宗地分布图（数据来源：好地大数据）

其中石楼镇占1宗，大石街道及国际创新城各占2宗。今天我们主要来说说国际创新城的2宗地块。

番禺区新造镇创新城暨南大学北侧地块一

地块基本信息

土地用途：住宅用地兼容商业设施用地（R21/B1）

宗地面积：95967㎡

挂牌起始价：529104万元

起拍楼板价：23000元/㎡

最高限制楼板价：26450元/㎡

番禺区新造镇创新城暨南大学北侧地块二

土地用途：住宅用地兼容商业设施用地（R21/B1）

宗地面积：91114㎡

挂牌起始价：500478万元

起拍楼板价：23000元/㎡

最高限制楼板价：26455元/㎡

据了解，2宗地块的竞得人需要配件道路、绿地及部分公用设施，同时采用不低于计容建面70%的装配式建筑，此外还均需配建地块内商业设施计算容积率建筑面积30000平，建成后由广州市番禺区政府指定单位按1500元/平的价格回购。

2宗新地块周边交通便利，未来高层有望看江景

2宗地位置图（来源：好地大数据）

这2宗都是商住用地，位于暨南大学番禺校区北侧，东边为曾边村回迁房，西侧为南沙港快速，南临南大干线，与地铁4号线新造站直线距离约1公里。未来经南大干线去往万博、广州南站，或经新化快速去往琶洲、金融城都非常方便。

地块紧靠南大干线

地块东侧为曾边村回迁房

2宗地块北望珠江，与大学城隔江相望，未来高层有望看江景。

地块已被围蔽

施工人员在平整地面

周边配套较少

周边以旧厂房为主

周边比较荒凉

买买君在现场看到，地块周边暂时被围蔽，有施工人员在平整地面，附近以旧厂房为主，配套较少，整体面貌比较落后。

2宗新地块临近番禺地价第二高地块

距离这2宗地块不远，就是广州国际创新城一期C居住地块。在今年4月广州首轮集中供地上，该地块引来超21家房企参与竞拍，历经183轮竞价，冲破封顶价直接进入摇号阶段，最终被越秀纳入囊中，楼面价高达33599元/㎡，地块溢价率45%，为番禺地价第二高。

时隔不到半年，新推的这2宗地块，出让条件已被明确规定溢价率不得超过15%，最高限制楼面价为26450元/平，地价足足降了7149元/㎡。

不禁要为越秀掬一把心酸泪。

地块周边一手在售楼盘仅3个，价格3.6万/㎡起

地块附近在售的一手楼盘较少，只有思科智慧城·十二光年、越秀星汇文玺和奥园恒基学苑壹号。

思科智慧城售价约4.3-4.4万/㎡

其中思科智慧城·十二光年只剩下最后一栋可望江景单位，31层高，两梯四户，共有112/142/183㎡三种户型，17层以上北向可望一线江景。价格则可以参考今年6月开盘的隔壁一栋，售价约4.3-4.4万/㎡。项目优势在于自身配套丰富，北向望江，且最靠近新造地铁站。

星汇文玺优势在于教育配套

越秀星汇文玺在售76-96㎡2+1房，中秋推出一口价，76㎡总价在330-340万左右，96㎡总价在410-430万左右，折合单价约在4.3-4.4万/㎡左右。项目优势在于优势在于教育配套，华工国际校区内配建一所公立24班小学和9班幼儿园，附近还有广二师番禺附小和广二师番禺中学，但离新造地铁口比较远，需要接驳。

奥园恒基学苑壹号首期去化约8成

奥园恒基学苑壹号，优势在于真一线望江，但距离新造站约3公里，交通上依赖新化快速路自驾出行。9月16日项目突击开盘，推出了12#、13#两栋约400多套单位，户型包括105㎡3+1房、125㎡四房（高层可望江景），一次性付款3.6万/㎡起，按揭3.8万/㎡起，目前去化约8成。

板块尚起步阶段 未来一两年价格维持平稳

国际创新城还在起步阶段

相比已经成型的万博CBD，国际创新城还在起步阶段。

国际创新城前身是思科智慧城，后面将大学城、生物岛等包含进去，集高教研发、科技服务、创新产业于一体，已经有思科智慧城、广汽智联新能源汽车产业园等，但整体还是在招商引资阶段。

国际创新城交通开挂，图为新化快速

从地理位置来说，国际创新城具有明显优势，距离大学城、琶洲、黄埔临港CBD等都很近。

在交通上，有连接大学城的金光东隧道、金光东大道；有连接琶洲的新化快速路；连接老黄埔的沙鱼洲隧道；有横贯东西的大动脉南大干线；还有南沙港快速、黄埔大桥等，通达全城都很方便。

但就目前来看，整个国际创新城还是一片工地的既视感，各项配套都欠缺，后续还有大片土地未开发，按现在的城建速度，起码要5-10年。

如今国际创新城限价线在4.3-4.5万/㎡之间，新推地块也被限死了最高楼面价，未来1-2年，整个板块的价格是翻不起波浪了。