惨烈!这个板块有盘售价≈地价,已横盘近两年!
这个国庆长假,广州楼市到处都是“特价”、“一口价”、“限时折扣”,开发商抢跑促销,出货意愿强烈。
但结果大家也都知道了,项目去化分化严重,老城区、中心区项目依旧抢手,近郊核心区项目傲娇不再,亲民待客去化也马马虎虎,而外围区域项目一片愁云惨淡,哀嚎阵阵。
有的楼盘更是卑微到尘埃,拿地2.6万/㎡,最便宜卖到2.7万/㎡,售价≈地价,开发商简直亏出血!
面粉≈面包 开发商割肉放“价”
国庆期间,大夫山附近的龙光天瀛推出30套精装一口价单位,最低仅2.7万/㎡。整体均价在3-3.2万/㎡,部分天地楼层低至2.7万多/㎡。
要知道,龙光天瀛所在地块,是由龙光地产在2019年4月以总价217811万元、楼面价26375元/㎡拿下,现在这个一口价,几乎就是地价,面包≈面粉。
当时周边在售的一手楼盘大夫山尚东均价仅2.5-2.8万元/㎡,楼面价逼近新房价。没想到兜兜转转两年多过去了,在别的板块一飞冲天之际,这里依旧还在卖2万多3万。
当初,看好番禺市桥西板块的,还有中国电建,其在广州布局的第一个项目,就是电建洺悦玉府,楼面价25099元/㎡。
还有以操刀旧改出名的上海大华,首进广州,也选择了市桥西,2018年9月以楼面价2万元/㎡拿下禺山大道南地块,就是现在的大华紫悦府。
市桥西三大难兄难弟,凑齐了!
量价齐齐涨不动 横盘近两年
2020年,这三个楼盘相继开盘,开启了长达近两年的横盘时光。
当然,一开始,开发商们还是壮志满满,只是没想到后面的故事根本没按他们的剧本走。
2020年1月,大华紫悦府首次开盘,推出270多套97-125㎡三至四房,其中平层均价3.5万/㎡,复式均价4.2万/㎡;如今单价约3.4万/㎡;
2020年3月,龙光天瀛首度开盘,推出100多套89-117㎡三四房,价格在3.2-4万/㎡左右;如今单价2.7万/㎡起;
2020年6月,电建洺悦玉府也开盘了,主推5栋(整个楼盘位置最不理想的),户型包括105㎡三房和125㎡四房,售价在3.5-3.8万/㎡。开售不久,开发商就扬言将涨价2%;如今售价还在3.5万/㎡左右徘徊。
除了价格一直在阴跌,三个楼盘的去化也一直不理想。
龙光天瀛开盘大半年才卖出30多套,平均每个月的去化只有个位数,到如今,去化仅为批准上市套数的四分之一(数据来源于中指院),其他两个兄弟的情况也差不多。
量价都涨不起,即使大市普涨,这里也分不到一杯羹。
产业配套都缺 只有大夫山一个卖点
市桥板块一手房奇缺,片区内老旧小区居多,本地改善置业需求不少,但为什么西部的这个片区就是不受待见呢?
究其原因,主要是板块硬伤太多,能打的牌又太少,综合竞争力差。
总的来说,市桥西最大的卖点就是大夫山,稀缺山景资源,再加一个产品不错,不能再多了!
其他的,要啥没啥,商业、教育、交通,统统都缺。
先说交通,虽说都在卖一座大夫山,但其实三个项目距离大夫山都有一定距离。最近的电建洺悦玉府距离大夫山南门1公里,步行要15分钟,其他两个项目距离在1.5和2公里,步行要20分钟以上。
如果自驾,从项目出发到珠江新城,经东新高速接驳环城高速的话,普遍车程都在45-60分钟左右,这个通勤时间,对中心城区的上班族来说,没有吸引力。
更要命的是,没有地铁!无论是3号线市桥站,还是即将开通的22号线市广路站,距离都不近,都需要公交接驳,接驳时间在15-30分钟不等,算上等车的时间,到珠江新城妥妥一个钟头以上了。
再说学校,周边有沙头中心小学、福涌小学、横江民生小学等,都是村小。有点名气的学校都在市桥,中学也在那边,如市桥东风中学、桥联中学、桥城中学等。
商业更多的是村级配套,以旧村厂房、小商铺和大排档为主,面貌落后。最近的商业综合体为海乐荟,还有海伦创意园,人气稍微好一点。
片区的配套增量更多是来自大华操刀的大富村、北海村、大平村的旧改项目,比如配建18班小学等,加上一个不知道猴年马月才有可能开通的地铁26号线,都是要经过一个长时间等待。
同价位竞争对手多、综合竞争力不高
市桥西的板块产业和配套匮乏,整体规划量级低,楼市预期低,在市场好的时候都横盘,更不用说现在市场不好了。即使开发商割肉求生,也难挽败局。
毕竟, 3-3.5万/平的价格,白云、黄埔、荔湾都有得挑。
即使就在番禺选,亚运城一手也不过3万,但要地铁有地铁,要学校有学校;祈福二手3万多点,同样配套充足,再不济淘淘万博旧一点的小区,怎么说都方便很多。
拿大几百万,买一个大夫山,仔细算算账,看值不值。
如今市场调控愈发严厉,你的房票就愈发珍贵,一套新房从成交到交楼到拿证再到可以出售,至少要持有五年,这个时间成本和经济成本,不是一笔小数目,所以更要睁大眼睛好好挑选,不要因低价诱惑被冲昏头脑,盲目入市。
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