一文读懂番禺买房逻辑 这些板块可能踩雷？

• 番禺敏捷广场 在售 写字楼
• 电话： 4001-666-163 转 23008

• 楼盘价格： 36000元/㎡
• 地　址：广州番禺敏捷广场A塔营..查看地图
• 开发商：敏捷集团
• 开盘时间：2022-04-30
• 楼盘详情 | 楼盘图库(15张) | 参加团购(7人)

9月中，国际创新城的全新盘奥园恒基学苑壹号首次开盘，105平三房一次性付款仅3.6万/平起，按揭3.8万/平起，125平四房单价4万/平起，开盘2小时劲销10亿。

国庆假期前，万博网红盘越秀和樾府抢跑，加推100多套110平和130平四房，一口价6.2万/平，线上开盘10分钟页面一片飘红，已消化大部分单位。

10月中，番禺广场全新盘龙湖金地天峯线下开盘，90平3.98万-4.2万/平，102平4.38-4.39万/平，129平4.3-4.4万/平。据透露开盘当天去化约8成，成交金额6.9亿。

市场下行期，这三个楼盘还能有这样的销绩，实属难得。市场对它们的认可，也体现了购房者如今置业番禺的逻辑：

一是买现在，以万博商务区为代表，板块进入成熟期，各项配套已基本落地，利好逐步兑现，开始收割板块红利；

二是买未来，以国际创新城、广州南站为代表，板块尚在起步阶段，配套比较缺乏，但有产业、规划支撑，未来有想象空间；

三是买过去，以番禺广场、洛溪、市桥等为代表，板块已经非常成熟，所见即所得，确定性强，但未来增量少；

作为中心区外溢最强板块，番禺曾诞生了华南八大金刚，吸纳了大量新广置业者。可在上一轮上涨行情中，黄埔、南沙可以说完全盖过了番禺的风头。

但从成交情况来看，番禺不遑多让。今年1-9月，广州一手楼盘销售TOP10中，番禺就占了2个，其中亚运城更是多次屠榜，这也是目前广州唯一一盘超2000套成交量的楼盘。

同时板块分化比较严重，其中石基板块和华南板块成交最好，其他板块水花不多。

楼市进入冷静期，市场价值回归品质，入手好产品才能保证不跑输大市。如果置业番禺，应该如何选择？各大板块的优劣势又是什么？买房逻辑是什么？哪些板块可能会踩雷？本期买买君将为大家一一分析。

万博板块

万博商务区（图片来源于广州番禺发布）

万博是当仁不让的番禺C位，从“睡城”到“小珠江新城”，万博所在的华南板块走过20年的漫漫升级之路。（详见板块分析：“小珠江新城”即将出炉 万博的房价还要涨？）

优势：政策倾斜使得该板块各项利好集中，产业发展及配套资源都占据巨大优势。万博核心区域规划有180万方地下立体商城+超甲级写字楼+大型商业综合体，城市面貌新，已吸引了近4000家企业签约，奥园、携程、欢聚时代、小米、思科等企业已经进驻，商圈已经基本成熟。

地铁7号线已经开通，18号线将万博与珠江新城、琶洲、横沥相连

交通方面，板块内的南村万博站，是地铁18号线和22号线的交汇站，其中18号线已经开通，22号线年底也有望开通，加上已有的3、7号线，可直达珠江新城、琶洲、天河北等核心区；地上有南大干线、番禺大道和汉溪大道、华南快速和新光快速等，交通方便。

此外，板块内里仁洞村、新基村、塘步东村等旧村改造已完成招商环节，公立华附小学也已落实。

劣势：早期政府规划比较混乱，大盘云集，鲸吞了不少土地，写字楼和大型小区掺杂在一起，整体面貌缺了一丝整齐。

交通上，由于南大干线等工程在建，一到上下班高峰期，容易堵车。

此外，万博的开发已经基本成型，后续暂时没有其他利好规划。

买房建议：板块的风向标是万科欧泊，要留意它的价格变动。

华南碧桂园紫翠苑组团实景

整个板块内基本都是大盘：雅居乐剑桥郡、广州雅居乐花园、华南新城、华南碧桂园和锦绣香江等，这些楼盘组团众多，差异大，同时放盘量也大，容易淘到笋盘。

刚需可重点留意雅居乐剑桥郡的佰利山组团、广雅的一尺山居、十年小雅组团、华碧的翠云蓝天组团等，这些近地铁口、楼龄较新的产品，市场上流通性更好。

一手楼盘方面，不差钱的考虑越秀和樾府，重视教育资源的考虑珠江铂世湾；新盘方面，明年还有锦绣香江别墅新组团和新世界汉溪地铁项目入市。

番禺广场板块

番禺广场周边缺乏高端产业 图源：网络

对于番禺广场，本地人的印象是老城CBD，新广们的印象估计是恐怖3号线的终点站。而在广州楼市的话题里，番禺广场更是寂寂无名。（详见板块分析：5地铁交汇直通各大中心区 这个板块为何还颇受冷落?）

优势：这么一个不起眼的板块，却是广州为数不多的超大型交通枢纽，未来5条地铁汇聚，包括已开通的3号线，还有3号线东延线、17号线、18号线和22号线，未来将连接明珠湾、万博、琶洲、白鹅潭等重点中心商务区，还将延伸至珠海、中山、东莞、深圳等大湾区重点城市，是名副其实的超大型交通枢纽。

此外，作为番禺老城区的中心，番禺广场聚集了一批区府各大机构，周边还有商业中心、大型医院、省一级学校等配套，未来还将有番禺图书馆、番禺工人文化馆两大地标，配套相当成熟；

劣势：区域产业规划弱，既不像万博那样有集聚效应，也不像琶洲那样有明确定位，仅凭一个TOD的概念，很难吸引高端产业入驻。没有产业，自然也就吸引不了高端人才，没有产城融合，只能沦为“睡城”。

买房建议：这里的二手房以楼龄约20年的楼梯房为主，上车门槛相对较低，从200万到300、400万都有，刚需改善兼顾。

交通是最大亮点，3号线直达珠江新城，18号线直达琶洲、金融城，22号线直达荔湾，通勤时间控制在1小时以内，对于上班族来说非常合适，所以地铁口周边的次新电梯房，是二手交易的首选，重点可关注尚东尚筑、东怡新地，但放盘量不多；一手只有龙湖金地天峯在售，有129平大四房，是板块内稀缺的改善型产品。

国际创新城

相比已经成型的万博CBD，国际创新城还在起步阶段。

优势：从地理位置来说，国际创新城具有明显优势，距离大学城、琶洲、黄埔临港CBD等都很近。

国际创新城交通开挂，图为新化快速

在交通上，有连接大学城的金光东隧道、金光东大道；有连接琶洲的新化快速路；连接老黄埔的沙鱼洲隧道；有横贯东西的大动脉南大干线；还有南沙港快速、黄埔大桥等，通达全城都很方便。

其中新化快速已经开通，5分钟到大学城，15分钟到琶洲；创新城，更多是向北吸引大学城的老师和在琶洲金融城上班的工薪一族。

国际创新城还在起步阶段

劣势：整个国际创新城还是一片工地的既视感，各项配套都欠缺，后续还有大片土地未开发，按现在的城建速度，起码要5-10年。

买房建议：板块内在售的几个一手楼盘价格在3.6-4.5万/平之间。

星汇文玺优势在于教育配套

越秀星汇文玺优势在于配建一所公立24班小学和9班幼儿园，附近还有广二师番禺附小和广二师番禺中学；但距离地铁约1.5公里；

思科智慧城售价约4.3-4.4万/㎡

思科智慧城三分之二是商业，住宅较少，但楼下就是金光东隧道出口，还有北向望江的优势，且距离新造站更近，步行约7分钟左右。

奥园恒基学苑壹号一线望江

奥园学苑壹号的优势在于：一是地块真一线望江，二是地块南面有穗深城轨琶洲支线通过，且最近新化快速。

三大楼盘都靠近主干道，有噪音影响。户型基本都在110㎡以上，只有越秀有94㎡刚需户型。买这里，要做好长持的准备。

亚运板块

涨不上去也跌不下来，亚运板块，可以说是广州楼市独一份了。

板块内的指标大盘亚运城，常年占据着广州一手楼盘销量TOP1。

广铁一中天成中学 图源：金羊网

优势：全在于配套支撑，板块内有19所学府，包括省级名校广铁一中4个校区，2家三甲医院：广医二院、广中医中西结合医院，还有20万㎡商业配套、体育公园、体育场馆等，配套成熟。

劣势：距离中心城区较远，目前只有一条地铁4号线直达广州城区，规划内的3号线东沿线预计2023年才有可能开通；

此外，板块缺乏利好规划，产业弱；加上一手货量多，后续开发空间大，价格涨不起来。

买房建议：只适合自住，2万多3万的价格，有地铁、商业和学校，放眼广州几乎都找不到这么有性价比的了。可重点关注靠近地铁的次组团，如媒体村、天荟组团。

洛浦-沙溪片区：

洛浦-沙溪片区城市界面老旧、杂乱

劣势：开发较早，城市界面相比万博等新兴板块，显得老旧；虽然配套齐全，但整体档次较低，缺乏大型商业配套和医疗配套，整体环境比较杂乱。（板块分析详见：地铁18号线即将开通 这个小透明板块也该火了？）

优势：沙溪板块除了地铁18号线，还有已经开通多年的华南快速、新光快速，无论自驾还是公共交通，都可以快速到达珠江新城、琶洲会展商务区等城市核心功能区，交通区位优越；加上沙溪村旧改，届时城市面貌将有大的提升。

周边楼龄较旧的二手房成交价约在3.2万/㎡起 图源：链家

买房建议：不差钱的可考虑星河湾半岛、时代外滩等豪宅。对于刚需来说，要避免像珠江花园的老破小，尽量挑选次新的、10年楼龄左右的电梯房，未来置换难度也会低一些。

市桥西-大夫山板块：

这个板块有盘售价≈地价，已横盘近两年。（板块分析详见：惨烈！这个板块有盘售价≈地价，已横盘近两年！）

大夫山环境优美 图源：网络侵删

优势：大夫山，稀缺山景资源，再加一个产品不错，不能再多了！

劣势：配套奇缺，商业、教育、交通，统统都缺。

买房建议：投资别买！

市桥南：

优势：配套成熟、景观好，烟火气浓厚。板块内有奥园广场、荔园新天地、喜盈嘉立思等商业配套；还有番禺仲元中学、禺山高级中学、番禺中学、南区公园、市桥水道等，居住舒适度高；

劣势：没有地铁，距离中心城区较远，更多是吸引本地刚改人群。

市桥南烟火气浓厚 图源：链家

买房建议：市桥南算是番禺新兴的居住板块，片区内二手房楼龄较新，均价在2.5-4万/平之间；板块内有万科金色城品、海伦堡、祈福水城、博学公馆、星辰时代豪庭等，刚需、改善户型都有，根据自身需求去选；自2018年时代柏林清盘后，片区已经许久没有新盘了，最近卓越桥南项目出规划了，一线河景，值得关注。

祈福-钟村板块：

优势：配套相对成熟，有新快、东新、广台高速等，还有地铁22号线市广路站即将开通；

劣势：周边旧村多，城市界面不够新；

买房建议：优选近地铁口的次新楼盘，如金山谷四期和九期、祈福活力花园等；祈福新村是超级大盘，部分组团楼龄偏旧，慎选；一手盘方面有祈福名望天下、保利悦公馆和中铁建花语岭南，均价在4.3-4.8万/平左右。

过去20年，番禺一直被定位为“睡城”，如今局面虽然有所好转，但有些板块还是可能踩雷。打算置业番禺的网友，要好好甄选啦！

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本文来源：网易房产 责任编辑：翁娜_NO4382