汉溪大道上新！这个稀缺准红盘 会横扫番禺吗？

大家还记得今年年初，越秀地产拿下的谢村地块吗？是的，它来了。

最近我在逛番禺万达的时候，意外发现这个项目已经正式亮相，并且命名为越秀·星寰TOD，听说还是番禺红盘越秀和樾府的“兄弟版”。

与此同时，我们群里不少收到风的粉丝也开始咨询：项目到底卖多少钱？值得买吗？

那么，这一次越秀到底会带来什么样的惊喜呢？

事不宜迟，马上就来为大家好好分析一波。

01.建面约90-130㎡全南户型 番禺难得的低密社区

先来说说大家比较关注的产品打造情况。

整体来看，项目可以用三个词来形容：宽视野、高品质、高品位。

其一，外立面由上海世博会中国馆、广州西塔设计师倪阳亲自操刀，运用了大面积钢化透明玻璃，窗地比高达30%，让景观面达到IMAX级别。

其二，项目采用了点式布局，而且呈现出“南低北高、东高西低”的天际线，错落有致，既能带来一流的通风采光，又能保证视野无遮挡。

其三，相比目前容积率普遍在3以上甚至高达5的番禺在售新盘，项目容积率仅为3，可谓是难得的低密社区。

项目效果图

户型方面，项目首推的是建面约90-130㎡三到四房，且做到了户户朝南，舒适度表现不错。

我个人比较喜欢的是建面约90㎡三房，一方面是总价低，适合想在广州主城区上车的年轻人，另一方面也保证了室内的空间感。

例如，A户型室内做到了四开间朝南，采光通风效果不错，能避免广州回南天的潮湿问题。

B户型更是五开间朝南，餐客厅南北对流，轻松拥揽阳光与清风，而且主卧还带双飘窗，将园林美景尽收眼底，预计是首推的爆款产品。

另外，厨房沿用了U型设计，就算是一家人一起下厨，也不担心转不开身。

建面约90㎡三房户型图，左右滑动查看更多

如果是二胎甚至三胎的家庭，我觉得可以选择建面约110㎡四房，因为相比市面上同等面积的产品，它足足多了一房，不仅实现一步到位，还节约房票。

值得一提的是，客卧一体化阳台居然做到约6.5米开间，视野算是相当开阔了，而且还能在这里练习推杆迷你高尔夫，或者种上一株株可爱的多肉。

另外，主卧还带了衣帽间，无论你每年双十一买了多少包包和衣服，它们都能有个家。 

建面约110㎡四房户型图，左右滑动查看更多

当然，如果预算更充裕，还可以选择建面约130㎡四房，居住体验不输大平层豪宅。

不仅做到了五开间朝南，还带了罕见的南北对流双阳台。南边的用来欣赏园林美景，北边的用来晾晒或收纳，观景和生活两不误。

开间约5.4米的大客厅，则采用了“LDKB”设计，让客厅、中岛台、餐厅和厨房共处一个开放空间，能容纳家人关于生活所有的美妙幻想：在这里，丈夫与客人促膝长谈，孩子拼着心爱的乐高，妻子也满意地看着喷香出炉的甜点。

此外，我听说这个户型整个北区仅有28套，而且只在一个单边位，所以预计也是首推的抢手货。

建面约130㎡四房户型图

从产品打造来看，目前广州在售产品里，在控制总面积的前提下，兼顾空间感和舒适度的产品不多，所以无论对于哪种需求的买家来说，越秀·星寰TOD还是很值得入手的。（注：装修标准以合同签订为准）

02.地铁上盖 高标配套一站式配齐

居住舒适度固然重要，但完善的配套才是生活的基石。衣食住行及教育配套全覆盖的片区，往往能更快的在房地产市场中脱颖而出，获得购房者的青睐。

所以，前几天我带上心爱的小飞机，亲自替大家去了一趟项目现场。

从交通来看，越秀·星寰TOD可以说是“真地铁盘”了。

因为从项目出发，步行约300米就能到达地铁7号线谢村站，前后不过是一首歌的时间。

坐上地铁7号线之后，往西坐两站就是广州南站，在这里换乘地铁2号线，能直达海珠、越秀等核心片区。

如果往东坐，三站就能到南村万博站，换乘湾区地表最强的地铁18号线，4站即达珠江新城冼村站，大约一首劲歌金曲的时间。

所以，无论你是在哪里上班，都能感受前脚刚出家门，后脚就到公司的“穿越感”。

让万千家长焦头烂额的教育问题，在越秀·星寰TOD也无需担心太多。

毕竟，除了项目自身会配建一所建面约4920㎡的18班幼儿园，南面也有城投项目配建的一所24班小学和18班幼儿园，西面则有一所已落成建设的36班初中（具体教育品牌和开学时间均以教育局通知为准）。

值得一说的是，距离项目1.5公里处，还有由新世界与周大福教育集团联合建设的国际学校博耐顿，规划有幼儿园14个班、小学及初中36个班和高中18个班，将打造成约2000人招生规模的K12学校。

幼儿园、小学、中学配齐，又离家不远，这种便捷的全龄教育，难道不就是所有家长梦寐以求的吗？

新世界K12国际学校效果图，图源番禺发布

对于年轻人来说，周末无聊想逛吃逛吃，也不成问题。因为项目已经覆盖在了广州南站、万博CBD、恒大足球场等多个商圈。

在广州南站，万科世博汇、喜街等已经落成，“花城汇南站”预计今年年底与大家见面，新鸿基南站TOD项目也在建设中，商业面积高达44万㎡，将成为广州第一大购物中心。

何必出远门到正佳广场和珠江新城？看好莱坞大片、吃火锅日料、到宠物店撸猫......坐两站地铁就能打卡同款小资生活。

万博就更不用说了，万达广场、天河城、海印又一城、奥特莱斯、山姆会员店等大型SHOPPING MALL已经开业，而全国最大公共地下商业空间建设进程也已过半。

所以每逢周末，在这里我都能看到这样的场景：几乎每家餐饮店门前都排着长长的队伍，大批年轻人拿起自拍杆在网红打卡点自拍......

项目东南面，还有世界级文化综合体——恒大足球场，涵盖儿童世界、国际美食、文化娱乐、体育运动等八大业态。平时不想做饭？商场里8大风情餐饮，能够吃一周不重样。周末还能“遛娃”或者当一把足球小将。

当然，目前广州城投已经接手恒大足球场，而且广州城投南站项目也在附近，所以按照之前城投与越秀的合作关系，我们猜测不排除两大国企会再次合作，共同运营恒大足球场。

而雄峰商圈也在项目附近，而且也很成熟了，沃尔玛、各大品牌餐饮、电影院等配套，你都能找到它们的身影。

雄峰城，图源赢商网

此外，像大象岗森林公园、长隆旅游度假区、UCLA国际医院、祈福医院等高端配套，也分布在项目周边，无论是周末游玩散心还是接种疫苗，统统都能搞定。

综合来看，作为番禺汉溪大道的全新项目，越秀·星寰TOD的生活便利性还是比较扛打的。

虽然目前项目周边的部分配套还在建设当中，但完全可以靠后天努力补齐。如果结合产品力来看，它可以说已经预定了爆款席位。

03.TOD+CBD双圈交汇 复刻天河奇迹

当然，在市场下行周期，唯有选择核心资产，才能实现长期主义，穿越市场周期。

如何选择核心资产？

人口作为长期价值的所在，是不能忽视的一点。而以人流量为种子的TOD+CBD双核驱动模式，则是最直观的体现。

这一点，放眼广州城建史，最成功的案例莫过于广州东站—珠江新城。

从天河北上空可俯瞰珠江新城，图源摄图网

当年，广州东站因广九直通车、地铁1号线、地铁3号线的开通，开启TOD的发展模式，崛起了中信大厦、太古汇、正佳广场等地标，吸引了大批世界500强企业，并连通珠江新城，构筑出广州最繁华的商圈和居住区。

所以我们看到，广州诸多传奇社区都曾诞生于这片黄金地带，例如天河峻林，2012年年末推出首期，均价3.3万/㎡，如今售价已经超过10万/㎡。

天河峻林实景图，图源中原

有意思的是，当我反过来看越秀·星寰TOD，我发现它所在的区位，不仅像极了广州东站—珠江新城，而且还有超越前者之势。

一方面，从上帝视角俯瞰，项目恰好落在了广州南站TOD与万博CBD的交汇处，这意味着它不仅有强大的连通性，而且还紧握着两大核心圈的资源，轻松坐享其红利。

另一方面，在最近发布的《广州服务业十四五规划》中，广州南站和万博还被官方钦点，囊括进“5+2+4”国际知名商圈体系，这是当年广州东站—珠江新城都没有的高度，而番禺也和天河一样，占据了两个席位。

大家都知道，广州南站作为超级交通枢纽，坐拥着“4高铁+3城轨+4地铁+2有轨电车”的格局。所以，这里最不缺的就是人流量。

就拿去年来说，即便有疫情影响，广州南站全年的人流量仍超过1亿人次，发送旅客6007万人次，到达旅客5670万人次，稳占全国第一。

正因为如此，政府还专门为它量身定制了《广州南站核心区城市设计》，要把这里打造成世界性超大型TOD，同时将天量客流转化为人才流、信息流、资本流、商物流。

当然，更难得的是，从2017年开始，广州南站板块的住宅已经整整断供5年，而出让的宅地也仅2宗。（数据来源：中指院）换句话说，目前广州南站板块在售的一手住宅，有且仅有越秀·星寰TOD。

广州南站核心区效果图，图源中国广州发布

至于万博，经过十多年的发展，一座座高楼在此拔地而起，商业巨头也纷至沓来，成为了接棒珠江新城的有力竞争者。

根据前段时间公布的番禺政府工作报告显示，目前万博CBD商事登记企业已经超过2万家。其中不乏奥园、思科、欢聚时代（YY）、携程、海大集团等500强企业和行业巨头，总部经济集聚效应日益凸显。

而未来，这里将拥有超过200万㎡的甲级写字楼群，商业体量超过160万㎡，比十个天河城还大。

不难预见，广州南站TOD—万博CBD模式，不仅将复刻当年的天河奇迹，而且规模、规格、起点也将超越前者，而占据两大核心圈的越秀·星寰TOD，无疑是坐享红利的一枚优质筹码。

最后，大家是不是很想知道项目卖多少钱？

其实，按照越秀以往的风格，这样的区位、配套和产品，项目一般都会采用低开高走的策略。

看看同在汉溪大道、同享广州南站和万博CBD、与项目距离仅约3公里的越秀和樾府就知道了，开盘售价仅4字头，现在已经突破6万/平。

所以，在限价的前提下，我们预测越秀·星寰TOD首开会有惊喜，很可能也是4字头。

看得出来，越秀·星寰TOD一旦开盘，大概率会是一匹超强黑马，竞争难度不会小。感兴趣的朋友，建议提早关注。

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