长隆又有新盘？产权缩水22年还想卖6万+？！
近日，广州第三轮集中土拍收官，17宗挂牌地块中有4宗流拍，其中番禺就占了2宗，就是大石街飘峰路西侧地块一、地块二。
这两块都是上一轮土拍的回炉地块，这次即使降价14%，依然没有房企愿意接手，可见开发商对这个地段缺乏信心。
麓府项目位置图 图源：百度地图
然而最近，跟这两地块只隔了一条国道，又冒出了个全新盘，是长隆集团开发的，就在珑翠北侧、钟顺路东侧，暂定案名：麓府。
麓府项目效果图
买买君打听到，麓府预计主推117-230㎡的改善中大户型，地块产权自1999年算起，已经缩水22年，但是开发商似乎完全不受流拍地块的影响，依旧信心爆棚，传闻吹风价高达6万+/㎡！
产权已缩水22年
买买君忍不住要去一探究竟。麓府的销售中心在汉溪大道旁锦绣香江对面，就是以前珑翠的销售中心，目前还未开放；楼盘实际上紧靠着珑翠北区，靠着长隆野生动物园，是长隆开发的住宅收官之作。
目前现场正在紧张施工
买买君在现场看到，工地上标明是“广州飘峰地块项目”，由广州市番禺区香江实业有限公司开发（长隆子公司）。
现场正在紧张施工中，已经建了几层。据了解，项目所在地块的产权自1999年算起，如今已缩水22年，之前还是一片山头。
距地铁1.2公里 周边城市面貌一般
项目距离钟村地铁站约1.2公里 图源：百度地图
据介绍，麓府是三地铁交汇，未来交通非常便利。但就买买君实际走访发现，这个说法大有水分，从地图来看，项目周边的确有7号线钟村站、3号线汉溪站和18号线南村万博站，但都相距甚远，距离最近的钟村站还有1.2公里左右，走路也要十几分钟。
而周边交通虽说也方便，经105国道、大石洛溪即可到达海珠天河，或直接上新光、华南快速等也可直达市中心，但105国道目前在进行广州大道快捷化改造（洛溪桥南-广州南站）工程，路况不好，堵车是家常便饭。
周边城市面貌一般
项目周边分布的许多工业园，商业配套档次不高，居住氛围比较吵闹。
规划有番禺中学长隆学校，还有幼儿园托儿所
麓府规划平面图
从规划图来看，项目分为3个相邻地块，其中地块一是住宅项目，占地146643㎡，规划39栋9-32层的住宅楼、8栋1-2层的商业，规划户数为1488户，还规划有1所12班幼儿园+托儿所、居民健身场所、老年人服务站点、居委会等配套设施。
值得一提的是，项目容积率仅为1.6，可以说是项目最大亮点了，毕竟如此低密度的产品，市面上不多见。
广东番禺中学长隆学校 图源：广州市规划和自然资源局
地块二是游乐公园用地，规划有酒店、公寓；地块三是在建的广东番禺中学长隆学校，这是一所由广东番禺中学统一管理的九年一贯制公办学校，设计有30班小学+24班初中。
还有个不得不提的事情，就是在钟顺路与福翠路周边，就是高氏家族墓，在地块的用地红线内，但有媒体报道，钟村街道相关部门早在今年2月已经开始在清理历史遗留坟墓了。
主推大户型 吹风价6万+/㎡
上文提过，项目最大的亮点在于1.6的超低容积率，因此麓府的产品也是走改善路线，传闻最小已经是117㎡、最大达230㎡，还有126㎡、141㎡、185㎡，预计最先推出140㎡四房。
140㎡A户型图
140㎡B户型图
从现有曝光的户型图来看，140㎡四房有A、B两个户型，竖厅布局、景观阳台与一个卧室相连，但入门马上就到一个卧室的门口，私密性稍微差了一些。
至于价格嘛，目前吹风价6万+/㎡！这个口气，怕不是对标万博标杆和樾府？！可是，一不如人家靠近万博商区，二不如人家靠近地铁，自己产权还缩水了22年，周边环境就更不是一个档次了，这个叫价，底气何来？！
大石街飘峰路西侧地块一、地块二接连两度遇冷，也说明开发商对其周边热情欠奉，距离这两地块仅3、4公里远的麓府，地段上看的确比不上和樾府。
万博商务区已经基本成熟
诚然，番禺政府的规划重心和发展重点以长隆-万博商圈、广州南站商务区、南大干线经济带为主，但麓府所处的地段相对尴尬，属于万博边缘、南站边缘，而且还有不少工业园，城市面貌远不如万博、南站那么高大上。
但再不好的地，有个好价钱，也不愁卖不出去。大石街飘峰路西侧地块一、地块二即使按底价约2.2万/㎡左右的价格成交，未来要卖到4.2-4.5万/㎡左右才有利润，如今流拍，也侧面说明开发商觉得卖不到这个价，赚不到钱。
越秀TOD星寰开盘售出200多套
毕竟旁边广州南站全新盘越秀星寰TOD，本身就是地铁上盖，也有学校配套，但价格最低3.4万/㎡，均价3.6-3.9万/㎡，一开盘就卖了8个亿。可以说，星寰TOD几乎是死死地为周边的新盘定好了价格锚点，而距离它仅5公里的麓府，吹风要卖到6万+/㎡，也仅仅只能是吹风而已了！
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本文来源：网易房产
责任编辑：翁娜_NO4382
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