机构：物流市场逆势而上，大湾区热度高涨

2021年，尽管受奥密克戎的负面冲击，全球供应链仍面临空前压力，但全球贸易已强势复苏。此外，国内经济稳定增长，网络零售市场不断扩张。这共同为大湾区物流市场的深入发展奠定了坚实基础。近日，第一太平戴维斯华南区研究部发布2021年下半年《大湾区物流指数》，简析了区域物流市场发展趋势。

租赁市场延续火热

租金指数环比上升

2021年下半年，大湾区物流租赁市场热度持续高涨，第三方物流和电商企业继续进行业务扩张，并在区域内承租大面积仓储空间。各城平均租金因此继续上涨，大湾区物流租金指数随之环比上升3.1%、同比上升4.5%。

投资情绪保持高涨

价格指数增幅扩大

2021年下半年，在市场租赁需求持续增长及租金保持稳定上升潜力的共同推动下，大湾区物流市场投资情绪进一步增强，加之区域内可投资标的数量相对有限，市场平均价格继续上涨，区域价格指数环比上升4.3%、同比上升6.7%。

租赁需求持续释放

净吸纳量再破百万

全年，市场租赁需求保持畅旺，区域年度净吸纳量自疫情爆发以来连续两年均超过百万平方米，区域高标仓平均空置率随之同比下降1.7个百分点，至3.5%。

分板块来看，广佛肇城市板块期内，某知名跨境电商延续强劲扩张势头，在广、佛、肇三城均承租可观的仓储面积。得益于此，相较其它板块，本期该板块空置率表现最优，录得3.2个百分点的最大同比降幅。

深莞惠城市板块租赁市场持续火热。截至年底，深、莞的既有项目已近乎满租。鉴于市场长期处于供不应求状态，业主在租户甄选方面逐步提出更高要求，且多倾向于某些特定行业租户或更青睐于选择在本地注册的企业。

珠中江城市板块当属大湾区物流市场的后起之秀，近年持续展现出强劲发展潜力，并吸引了更多开发商及投资者的布局。期内，其租赁市场保持活跃，且可由数宗整租交易的达成得以印证。

供不应求推动租用成本上升

深圳平均总租用成本首破60

2021年下半年，在市场整体供不应求的推动下，大湾区城市总租用成本均有上升。

其中，香港成本最高，平均总租用成本仍为区域最高，本期环比上升1.4%，至人民币每平方米每月121.6元。

深圳在租赁需求强劲及可租赁面积有限的共同影响下，平均总租用成本环比上升2.8%，并首次突破60，年末达人民币每平方米每月61.2元。

得益于租赁及投资市场的强势表现，东莞平均总租用成本录本期最大增幅，环比上升5.2%，期末升至人民币每平方米每月40.9元。

此外，广州平均总租用成本环比上升3.0%，至人民币每平方米每月42.4元，呈稳步提高态势。

“十四五”开局之年，在国内网络零售市场持续扩张、大湾区经济稳步复苏、区域制造业强势反弹的共同推动下，大湾区物流市场继续释放出强劲增长动能。全年，三大重点城市板块市场热度及关注度提高，租赁及投资需求持续增长，各城项目资产表现进一步提升。

2022年，全球疫情的持续及严峻的世界政治经济环境难免给全球制造业和物流地产在国内发展带来诸多挑战。但在RCEP的正式生效，国内网络零售市场的进一步扩张，粤港澳大湾区积极发展的持续利好推动下，大湾区物流地产市场仍将保持积极发展。