万科郁亮：短期楼市已触底，市场将缓慢温和恢复

6月28日，万科举行2021年年度股东大会。会上，万科董事长主席郁亮表示，短期市场已触底，市场恢复将是一个缓慢和温和的过程。

郁亮并未用“反弹”一词形容接下来的楼市走势，而是恢复。在他看来，恢复需要时间，恢复并不意味行业规模能回到高峰时期的规模和增速。

同时，行业未来需要挖掘更多元的一面，“靠住宅开发肯定不够，必须做些别的。”郁亮说。

市场触底

最坏时刻仍要有一份信心

会上，面对当前投资者最关心的房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮表示，短期市场已触底，市场恢复将是一个缓慢和温和的过程。

根据各地网签公开数据统计，上半年行业仍然经历了一段艰难时刻。主要一、二线城市商品住宅销售面积1-2月同比下降36%，4月同比下降59%，5月同比仍然是大幅下降，但环比开始上升，进入6月之后市场进一步好转，环比明显上升。

针对这一情况，郁亮认为有三个原因：一是因为一些政策的出台正在带来积极影响，二是因为疫情而延迟的需求释放带来的回补，此外还有季节性因素影响，开发商在年中会有所促销。“市场恢复仍然是一个缓慢温和的过程。尽管6月份环比明显上升，但仍然是同比下降，只是下降幅度相对收窄。”

即使当下市场有所好转，郁亮强调，行业已进入新的发展阶段，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，他表示，行业不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。

他也提到了行业信心，“在坏的时候，房地产行业仍然是10万亿元级别的行业，也是古老的行业，不会说没有就没有。”

对于行业这一年的变化，郁亮谈到了自身的经历，他表示，今年以来确实是自己从业以来压力最大的一段时期，但走访过程中前线的同事给予了很大信心。

“比如惠州万科的买房案例，说明无论多么困难，房子总有人买，关键看你能不能去找到客户；江门案例告诉我，只要交出好产品，客户就会愿意买单；珠海的雁南飞计划，从坐销变成行销，到北方去找客户。”在郁亮看来，无论环境如何变化，企业最重要是专心做好自己的事。

物业、物流、长租公寓

将成为新的优质增长点

而在地产进入新的发展阶段后，万科和它的管理层接下来会怎么做？

未来，万科大体上想实现三个目标：

第一，业绩一定要止跌回稳，止住跌势

第二，在开发业务上继续维持第一阵营的行业地位

第三，从长计议，万科要从房地产开发转向开发、经营、服务并重，做出成效

在开发业务方面，现阶段万科进行了组织形式、管理方式的调整，自从开发经营本部成立以后，形成了一系列的转变。

开发经营本部将担统筹重任，发挥开发经营本部的集中管理功能，实现开发业务的止跌企稳。

具体包括提高综合住区产品系列化和标准化水平；统筹集团内外部专业优势力量，做好重大复杂项目；精准投资，提升投资质量，加强投后管理，从源头保障未来业绩；加强营销力量建设，促进资源转化。

值得一提的是，万科在原有的开发投资标准上进一步优化投资机制，据了解，今年前5个月万科投了13块地，9块今年可以面市，6块现金流今年回正。祝九胜认为，这对对未来两三年业绩实现有很好的支撑。

在经营业务层面，万科旗下万物云一直在同行处于领跑位置，去年销售收入超过240亿元。

祝九胜在汇报万科未来的行动计划时表示，万物云要持续内生稳健增长，计划实现住宅物业收入增长25%，万物梁行增长35%，万物为家增长45%。

万科的新业务也在不断增长，这将提升万科的经营效率和竞争力。其中，物流仓储营业收入保持35%以上的增长，今年要实现报表盈利；长租公寓则预计在今年现金流实现盈利，明年会计报表实现盈利。

文旅方面，万科冰雪度假业务在2021至2022雪季累计实现业务收入2.7亿元，同比增加39%；接待91万人次，同比增加28%。其中，重资产项目NOI率已达到6%。

据了解，万科还参与了北京冬奥会场建设和赛后运营。公司目前持有29家在营酒店，覆盖核心城市以及旅游胜地。

深圳地铁董事长辛杰辛杰认为，万科转型过程中，物业服务、租赁住房、商业、物流、冰雪等业务的增速还高于住宅开发业务的增速，总体的营业收入规模也接近400亿元。“这些赛道将构成万科新的利润增长点。”

郁亮在今年3月承诺的新的利润增长点正在逐步形成中，虽然难度不小，管理层仍表示有一定的信心。郁亮也提到转型的需要，“未来企业再靠单一地卖房子，已经很难了，但城市发展形态有很多变化，必须做些别的。”

未来分红率稳定在35%-40%

股价满足条件会尽力做回购

3月30日，万科曾宣布，将在未来三个月内择机开展20亿元-25亿元回购A股，回购价格不超过18.27元/股。但截至目前，万科仅回购了12.9亿元。

针对此事，万科董秘朱旭在会上解释称，此次回购总时间只有3个月，其中定期报告前1个月是不能回购的，事实上能够回购的天数只有40多天；中间还有一些交易日因为价格在回购限价之上，也不能回购；另外，回购还有一些时点的限制。

针对接下来的回购安排，朱旭进一步说道，“接下来如果股价满足条件，我们会尽力去做回购，如果没有满足条件的话我们会向董事会作报告，也会向监管部门作说明。”

朱旭还谈到今年股东派息动作。2021年，由于万科的权益净利润下降超过40%，为了能够使股东的分红降幅有所缓解，董事会特别提议把今年的分红比例提高到50%。

据了解，万科长期以来坚持稳健的现金派息政策，已经连续现金分红30年，历史的平均分红比例为33%，近年分红比例稳定在35%左右。

朱旭表示，未来公司股息分红比例稳定在35%-40%之间，这样有利于长期投资万科的投资者规划好现金流回报。