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万科郁亮:短期楼市已触底,市场将缓慢温和恢复

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6月28日,万科举行2021年年度股东大会。会上,万科董事长主席郁亮表示,短期市场已触底,市场恢复将是一个缓慢和温和的过程。

郁亮并未用“反弹”一词形容接下来的楼市走势,而是恢复。在他看来,恢复需要时间,恢复并不意味行业规模能回到高峰时期的规模和增速。

同时,行业未来需要挖掘更多元的一面,“靠住宅开发肯定不够,必须做些别的。”郁亮说。

市场触底

最坏时刻仍要有一份信心

会上,面对当前投资者最关心的房地产市场形势问题,万科董事会主席郁亮表示,短期市场已触底,市场恢复将是一个缓慢和温和的过程。

根据各地网签公开数据统计,上半年行业仍然经历了一段艰难时刻。主要一、二线城市商品住宅销售面积1-2月同比下降36%,4月同比下降59%,5月同比仍然是大幅下降,但环比开始上升,进入6月之后市场进一步好转,环比明显上升

针对这一情况,郁亮认为有三个原因:一是因为一些政策的出台正在带来积极影响,二是因为疫情而延迟的需求释放带来的回补,此外还有季节性因素影响,开发商在年中会有所促销。“市场恢复仍然是一个缓慢温和的过程。尽管6月份环比明显上升,但仍然是同比下降,只是下降幅度相对收窄。”

即使当下市场有所好转,郁亮强调,行业已进入新的发展阶段,人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化,他表示,行业不会再回到过去的发展逻辑,也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。

他也提到了行业信心,“在坏的时候,房地产行业仍然是10万亿元级别的行业,也是古老的行业,不会说没有就没有。”

对于行业这一年的变化,郁亮谈到了自身的经历,他表示,今年以来确实是自己从业以来压力最大的一段时期,但走访过程中前线的同事给予了很大信心。

“比如惠州万科的买房案例,说明无论多么困难,房子总有人买,关键看你能不能去找到客户;江门案例告诉我,只要交出好产品,客户就会愿意买单;珠海的雁南飞计划,从坐销变成行销,到北方去找客户。”在郁亮看来,无论环境如何变化,企业最重要是专心做好自己的事。

物业、物流、长租公寓

将成为新的优质增长点

而在地产进入新的发展阶段后,万科和它的管理层接下来会怎么做?

未来,万科大体上想实现三个目标:

第一,业绩一定要止跌回稳,止住跌势

第二,在开发业务上继续维持第一阵营的行业地位

第三,从长计议,万科要从房地产开发转向开发、经营、服务并重,做出成效

在开发业务方面,现阶段万科进行了组织形式、管理方式的调整,自从开发经营本部成立以后,形成了一系列的转变。

开发经营本部将担统筹重任,发挥开发经营本部的集中管理功能,实现开发业务的止跌企稳。

具体包括提高综合住区产品系列化和标准化水平;统筹集团内外部专业优势力量,做好重大复杂项目;精准投资,提升投资质量,加强投后管理,从源头保障未来业绩;加强营销力量建设,促进资源转化。

值得一提的是,万科在原有的开发投资标准上进一步优化投资机制,据了解,今年前5个月万科投了13块地,9块今年可以面市,6块现金流今年回正。祝九胜认为,这对对未来两三年业绩实现有很好的支撑。

在经营业务层面,万科旗下万物云一直在同行处于领跑位置,去年销售收入超过240亿元。

祝九胜在汇报万科未来的行动计划时表示,万物云要持续内生稳健增长,计划实现住宅物业收入增长25%,万物梁行增长35%,万物为家增长45%。

万科的新业务也在不断增长,这将提升万科的经营效率和竞争力。其中,物流仓储营业收入保持35%以上的增长,今年要实现报表盈利;长租公寓则预计在今年现金流实现盈利,明年会计报表实现盈利。

文旅方面,万科冰雪度假业务在2021至2022雪季累计实现业务收入2.7亿元,同比增加39%;接待91万人次,同比增加28%。其中,重资产项目NOI率已达到6%。

据了解,万科还参与了北京冬奥会场建设和赛后运营。公司目前持有29家在营酒店,覆盖核心城市以及旅游胜地。

深圳地铁董事长辛杰辛杰认为,万科转型过程中,物业服务、租赁住房、商业、物流、冰雪等业务的增速还高于住宅开发业务的增速,总体的营业收入规模也接近400亿元。“这些赛道将构成万科新的利润增长点。”

郁亮在今年3月承诺的新的利润增长点正在逐步形成中,虽然难度不小,管理层仍表示有一定的信心。郁亮也提到转型的需要,“未来企业再靠单一地卖房子,已经很难了,但城市发展形态有很多变化,必须做些别的。”

未来分红率稳定在35%-40%

股价满足条件会尽力做回购

3月30日,万科曾宣布,将在未来三个月内择机开展20亿元-25亿元回购A股,回购价格不超过18.27元/股。但截至目前,万科仅回购了12.9亿元。

针对此事,万科董秘朱旭在会上解释称,此次回购总时间只有3个月,其中定期报告前1个月是不能回购的,事实上能够回购的天数只有40多天;中间还有一些交易日因为价格在回购限价之上,也不能回购;另外,回购还有一些时点的限制。

针对接下来的回购安排,朱旭进一步说道,“接下来如果股价满足条件,我们会尽力去做回购,如果没有满足条件的话我们会向董事会作报告,也会向监管部门作说明。”

朱旭还谈到今年股东派息动作。2021年,由于万科的权益净利润下降超过40%,为了能够使股东的分红降幅有所缓解,董事会特别提议把今年的分红比例提高到50%。

据了解,万科长期以来坚持稳健的现金派息政策,已经连续现金分红30年,历史的平均分红比例为33%,近年分红比例稳定在35%左右。

朱旭表示,未来公司股息分红比例稳定在35%-40%之间,这样有利于长期投资万科的投资者规划好现金流回报。

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