“光年”之外，洞见城市未来

时间，从来都是宝贵资源，空间亦如是。

伴随着城市发展，人们在享受更多的工作机会和更丰富的生活配套时，也不得不面对随之而来的“问题”：愈发严重的拥堵，让更多宝贵的时间消耗在通勤上；高速发展过后，土地供应日益紧张，正让城市空间愈发逼仄。

如何破题？从国家发改委6月底印发的《“十四五”新型城镇化实施方案》（以下简称《方案》）中，或许能找到一些答案。

《方案》提出，要提高建设用地利用效率，“推广以公共交通为导向的开发（TOD）模式，打造站城融合综合体，鼓励轨道交通地上地下空间综合开发利用。”

所谓TOD模式，就是以交通枢纽为轴心，在步行10分钟范围之内，打造一个城市中心，实现集办公、购物、文化、教育、娱乐、居住等为一体，在解决拥堵问题的同时，亦能通过垂直空间的充分利用，提升土地利用效率。

真能行得通吗？或许，从重庆、广州、东莞、海口等一些城市已经或即将发生的变化，可略窥一二。

“光年”之上，“双城生活”从理想走向现实

350公里时速、62分钟运行时间。2020年12月24日上午，随着高铁复兴号从重庆沙坪坝站驶入驶出，成渝地区双城经济圈建设紧密联合的重要成果，也宣告诞生。重庆龙湖光年，在见证两地高速发展的同时，也为越来越多的企业和个人带来优质而高效的商旅办公服务。

（重庆，龙湖光年融合了轨道交通、商业、住宅、办公等多种业态）

王琨(化名)所在的公司，是成都数字经济的领军企业。2020年，重庆沙坪坝区数字经济势头表现强劲，当年下半年，王琨公司便将目光瞄准了沙坪坝区，并决定由他牵头处理重庆分公司筹备事项。

首先摆在王琨面前的难题，便是租办公场地还是直接购置办公资产。

“不仅要区位好、交通方便、配套齐全，更关键的是，还要能保持企业办公灵活性和活力。”在国内外不少大城市工作生活过的王琨说，看来看去，还是龙湖光年最合适。

重庆龙湖光年是全国首座高铁TOD，项目地下有7层建筑，涵盖了高铁、轨道交通1号线、环线、9号线、规划中的27号线，以及公交、出租等多种交通出行方式，能实现无缝换乘。可以说，龙湖光年是在交通枢纽之上建起的一座集居住、工作、生活、休闲、医疗、教育于一体的“城际TOD综合枢纽”。

（重庆，龙湖光年交通剖面图）

所谓TOD，就是“transit-oriented development”的简称，即以公共交通为导向的综合模式。在全球范围内，像纽约曼哈顿、东京涩谷、香港九龙这些全球知名的都会中心，都是TOD模式下城市崛起的样本。

而在国内，作为参编了中国首个TOD标准《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》及《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》的唯一开发企业，龙湖算得上是TOD开发领域的先行者和领军企业。

对TOD的看好，对龙湖开发实力的信任，让王琨所在公司果断入手了重庆龙湖光年的一套SOHO。2020年底，重庆分公司正式入驻龙湖光年后，王琨和他的同事，正式跨入双城生活：每天早上，乘坐G8611从成都东站出发；62分钟后，抵达沙坪坝高铁站；出站后，无缝进入金沙天街，直达位于光年的办公楼。

“TOD创新模式引领的城市发展，让城市有机体变得有活力、有生命力。”在王琨看来，TOD的优势就在于，它是商业、办公、文化等功能的混合布局，可以一站式解决“打工人”一天所有的问题，对于未来城市的可持续发展，意义非凡。

“以TOD赋能城市未来发展，已然是‘大势所趋’”

今年春节，已在海南定居的钟帆（化名）回重庆老家过年，还专程赶到王琨公司所在的重庆龙湖光年”打卡”。站在观景平台上，他亲眼见证此前火遍全网的沙坪坝高铁站“高铁穿楼”奇观。

“楼下是呼啸而过的高铁和进进出出的人潮，楼上是熙熙攘攘的购物中心和写字楼，我记得当时我还跟朋友说，这才是未来城市的模样。” 钟帆笑着说，可能正是这一次的经历，让他对TOD有了一个具体且清晰的认知，也开始重新审视自己曾经每天路过的海口龙湖光年的未来，“海南自贸港建设力度这么大，海口的发展也是日新月异，我相信在不久的将来，这种繁华的景象，在海口龙湖光年也会上演。”

（海口，龙湖光年效果图）

亲眼见证的繁华，和持续上涨的房租，让创业多年、已在海口拥有一家咨询工作室的钟帆，在今年年初有了购置一个属于自己的办公室的想法。

“可能受到各种优惠政策吸引，也可能是大家都看好海南未来的发展吧，这两年各种公司一下子就涌进来了，我租的办公室所在的写字楼，原本还有蛮多空置的，现在都快就满了。”在钟帆看来，市场的火热是房东这两年不断提出上调其办公室租金最主要的原因，而手里当时正好有些富余资金的他，决定干脆买套房子来做工作室。

“区位要好，交通要方便，配套要齐全，更关键的，作为工作室，还要有面儿，看来看去，也就龙湖光年最合适了。”在不少大城市工作生活过的钟帆说，海口龙湖光年最打动他的，是其TOD的属性。

“我就住在马路对面，等房子交付了，再把工作室搬过来，从此居住、办公、娱乐、消费，步行5分钟就能解决，不仅方便，关键还经济、环保。”从签下认购协议那一刻钟帆脸上的笑容中不难看出，他已经开始畅想未来的生活图景。

（海口，龙湖光年效果图）

在钟帆看来，可能在现阶段，更多人能看到的，是海口龙湖光年这个体量超过80万㎡，涵盖天街购物中心、商业步行街、高端写字楼、品质酒店等诸多业态的综合体所营造的功能完善的生活圈。但他相信，随着城市发展，TOD未来能给海口带来的，远不止更便捷的生活体验，“它会成为海口的门户，更是未来城市发展的趋势。”

钟帆的看法，并非没有根据。在6月21日国家发改委印发的《“十四五”新型城镇化实施方案》中，就明确提出，要提高建设用地利用效率，“推广以公共交通为导向的开发（TOD）模式，打造站城融合综合体，鼓励轨道交通地上地下空间综合开发利用。”显然，以TOD赋能城市未来发展，已然是“大势所趋”。

为城市提供“第三空间”，打破“两点一线”的生活方式

其实，在《“十四五”新型城镇化实施方案》出台前的过去很多年里，随着国内各城市轨道交通的迅速发展，TOD开发模式早已在包括重庆、北京等在内的众多城市里，遍地开花。而包括龙湖、华润、越秀等在内的头部“玩家”，亦纷纷抢滩布局，加速切入这个赛道。

以龙湖为例，早在2003年首个商业项目重庆北城天街建造之初，其就投资建设了当时重庆市首个商圈内出租车枢纽站，对购物和交通场景进行连接，开始了TOD的探索。到2009年开始新一轮战略规划时，龙湖更是坚定不移地走上了持有商业的道路，并有意识地将商业项目结合轨道站点选址建设，甚至结合铁路车站做站城一体化的融合。

如今，龙湖已在20多个城市持有TOD 项目80余个，以TOD为核心的全业态开发面积超千万平方米。而多年来在TOD领域沉淀的诸多优势，也正逐渐转化为龙湖在行业步入下半场后的可持续发展能力。

细究龙湖的TOD“打法”会发现，其在拿地选址之时，便站在消费者需求和城市发展的角度，始终恪守三个原则：核心一二线城市、便捷轨道交通节点以及人口和消费力成熟区域，这三个要素已经成为了每个龙湖TOD项目的“印记”。

这种“印记”，在龙湖布局于大湾区的两个TOD项目上，尤为显著。

（东莞，龙湖金地·天曜城效果图）

2020年4月，龙湖携手金地拿下东莞火车站TOD地块，一座约60万平方米的TOD大城——龙湖金地·天曜城随之诞生。

根据规划，东莞火车站片区定位为东莞市东北部发展新核心、东莞市区门户中心。而广深城际铁路、东莞地铁2号线及规划中的地铁17号线和有轨电车 “四轨交汇”带来的先天区位优势，更让龙湖金地·天曜城自诞生之日起，就被视为将激活“轨道上的大湾区”生活想象。

这个项目确实也有这样的潜力：配套约10万㎡龙湖天街，高效便捷的轨交体系，优质的教育、医疗及图书馆、公园等公共配套……在业内人士看来，这不仅将改变东莞的城市版图，更将为东莞注入更多活力色彩和时尚元素。

（广州，龙湖·金地天峯效果图）

而龙湖落地广州的首个TOD项目——龙湖·金地天峯，则位于番禺客运站地铁站之上。通过在建设中融合轨道交通、番禺客运站、公交首末站三种交通方式，并在空间内链接商业、居住、教育、公交站场、客运站场等诸多功能业态，龙湖·金地天峯实现了从轨道交通到集中商业、公交客运站、住宅区，都可达到风雨无阻的无缝衔接。

尤其值得一提的是，龙湖·金地天峯融入了“垂直城市”理念，塑造了一个向上生长TOD大城都会，从而实现一站式优质生活圈，通过提供“城市第三空间”，打破人们“两点一线”的生活方式，赋予城市更多活力。

结语

“TOD带来的不仅仅是交通的便利，更是肩负着一座城市的未来。“

在不少业内人士看来，TOD模式就像是一个都市大磁场，依托强大的交通枢纽，吸引着人流、物流、资金流、信息流，汇聚成城市消费新中心，赋予区域持续旺盛的生命力，形成对整个区域经济的带动，从而实现对城市发展格局的重塑。

可以说，TOD已经成为人们进入城市、享受城市的新方式，也成为城市发展的新方向。毕竟，在重庆，TOD给城市发展和包括王琨在内的人们的工作和生活所带来的改变，已经清晰可见；而在大湾区，在海南自贸港，这样的改变，也正被更多关注城市未来发展的人们，所期待。