近期，天河牛奶厂话题度很高。

拿地价5.1万/平的合景臻颐府，入市没有卖出吹风的11-13万/平售价，而是8万+。

酝酿了1年多的缦云广州，最近低调开了营销中心，更甩出了7字头低价。

二手市场成交也出现新低，金地天河公馆次新高层洋房6字头可以成交。

牛奶厂不断触底的价格被群嘲，除了市场大环境影响，牛奶厂卖10万+，配吗？

是天河国际社区还是牛奶厂？

牛奶厂位于天河区东部，珠吉路以西，紧邻奥体中心和天河智慧城。仅“天河”两个字和这个地段，房价5万/平打底不是问题，剩下的就靠配套、环境资源附加价值了。

牛奶厂是曾经的养牛基地，2014年市规委会通过华美牛奶厂旧改规划，将该地块改造为低密度住宅区，新增70万平的商品住宅，容纳2.36万人口。

同年，牛奶厂板块一次性推出8宗地块，总面积超过50万平，起拍价达90亿，最终被龙湖、华润置地、招商、金地、平安不动产等房企瓜分。

当时的市场还有广钢新城、广纸新城等板块同台竞争，进驻的开发商为了做大牛奶厂声势，联合唤出了一个“天河国际社区”概念。

8年过去，牛奶厂距离天河国际社区有多远？

驱车从珠吉路转入悦景路，林立的高层洋房和别墅，立面很国际，但粗糙的城市道路和沿街格子铺式的商业街区、洗车行，差距就突兀了。业内人戏称“内部欧洲，外部非洲”。

没地铁、缺商业、学校少，这是牛奶厂多年来一直被诟病的地方。实际上，这个板块最初的规划已显端倪，第一批推地中，仅华润和广州家和地块要求配商业，且不是大型的shoppingmall。

在地铁方面，规划预留了19号线站点用地。19号线主要贯穿广州东西面的线路，起始点主要是荔湾的穗盐路和天河的奥体东。但这条线路属于远期规划，今年最新的消息，就是一份关于提供地铁19号线工程周边建筑基础资料的函，猜测动工的可能性。

八年努力补短板，房价4万冲8万+

不过牛奶厂不是600万级的豪宅业主就是千万级的别墅业主，自驾出行的优越性比地铁、商业更重要。因此悦景路、珠吉路两条主干道的拓宽就备受关注。

双向四车道珠吉路目前已启动了拓宽工程，一期工程正在进行，拓宽为双向八车道。项目总投资估算约为4.41亿元，计划工期为一年。拓宽之后，从牛奶厂通行至天河东商圈、珠江新城等核心区将更快速。

另一条横穿牛奶厂的悦景路将近三分之二的车道已拓宽为双向四车道，部分路段维持双向两车道，通行至奥体路车况有所缓解。

另一个学校资源短板，牛奶厂至今已有执信中学、体育东教育集团的灵秀小学、华阳教育集团的奥体东小学、以及清华附中湾区学校等名校进驻。现今，教育资源成为很多新业主涌入牛奶厂的关键因素。

其中清华附中湾区学校2021年开学前夕的学位划片问题，就让学校3公里范围的广氮片区、奥体片区的业主打起来，最后变成全天河一起来争。

同时，随着天河可供应的宅地越来越少，尤其是山林包裹的低密地块不多，牛奶厂的价值也水涨船高。

2015年-2016年，牛奶厂的龙湖首开天宸原著、招商雍华府、华润天合、金地天河公馆等5大项目陆续开售，整体洋房售价为3-4万/平，别墅5万/平起步。目前二手市场，几大项目的报价为7.4-8.6万/平，近90平三房总价约650万起。相当于六七年之间，牛奶厂的房价涨了约4万/平。

没有市场带飞，10万+难啃

全新上市的项目则有合景臻颐府、缦云广州，两大项目就隔着一条悦景路，推出的都是千万级豪宅，竞争非常明显。

缦云广州是帝景山庄地块西区的新组团，整个社区37万方的体量，被71万方半山资源环绕，景观资源优于臻颐府，首推建面约145-174平的三至四房，按照7字头低价，起步价1200万，目前已拿到预售证。

臻颐府处于悦景路边，环境会受到道路交通影响，目前主推建面约197-350平大平层，售价8万+，门槛为1700万起步。由于花了5.1万/平的拿地成本，臻颐府开售压力不小。

两大项目在2021年面市时，广州整个豪宅楼市疯狂飙升，尤其是天河暴涨，珠江新城、琶洲出现20万+，因此两大项目也大胆放出10万+、13万+的吹风价，但缺乏绝对优胜资源的牛奶厂没了大环境的东风，10万+变得难啃。

作为叫得起价的豪宅，地段、景观是两大关键，牛奶厂虽处天河，但并非天河核心；虽有山景，但都是小山岗，比起壮阔的白云山或是珠江一线江景，逊了一筹。

牛奶厂，7万，不是低价，是实至名归。