重磅文件流出 金融16条措施“输血”房地产市场

11月13日，据财联社从相关房地产企业获悉，其已获悉一份关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，通知涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，共16条具体措施。

此通知被业界认为将带来房地产市场“关键转折”。

网传文件截图

首先，最受关注的房地产融资部分，强调对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。

自2020年8月“三道红线”政策出台，从融资端收紧踢除房地产杠杆风险，个别房企“暴雷”进一步挤压房企融资渠道，不少房企尤其是民企遭遇流动性危机。

虽仍在此前融资政策大框架内，但可见政策开始纠偏，一批优质房企将获得“输血”。

业内专家普遍认为措施将改善房地产信贷环境，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，针对不动摇的思想，此次政策实际上批评了三种歧视性的房地产信贷投放做法，即对民企的支持力度偏少、对聚焦地产主业的地产企业支持较少、因项目出现风险而忽视对整个地产企业的支持。

《通知》原文：

稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。

稳定建筑企业信贷投放。鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。

支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

保持债券融资基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券

保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。

对于“火烧眉毛”的房企流动性危机，明确要积极配合做好受困房地产企业风险处置，并且提供“保交楼”专项借款。

随着去杠杆加速，行业流动性风险波及范围逐渐扩大，各方信心缺失，形成不良循环。此次发文再次强调，并点到最关键的“借款”问题上，是为市场信心打一剂“强心针”。保交楼纾困资金或将全面开闸，与前文房企融资环境改善形成良性循环，“复活”市场活力可期。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，地产量价下行，风险爆发，预期悲观，形成了负反馈循环，导致地产市场出现了失灵式下行，各方都在规避风险，去杠杆加速不仅导致风险向稳健经营的企业，甚至是平台和国企扩散，也开始向民生和社会保障、金融领域扩散，与疫情冲击居民收入和企业运营叠加，对合理的经济增长、财政稳定、投资增长等造成超出预期的冲击。市场失灵的情况下，需要有为政府及时介入。

中指研究院分析，未来保交楼纾困资金或将全面开闸，既支持政策性银行提供保交楼专项借款，又鼓励金融机构提供配套融资支持，甚至对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责，极大程度上将提升金融机构放贷积极性，实质性缓解保交楼资金困境。

可以期许的是，在全面落实保交楼政策底线的情况下，缺失的信心底有望出现，那些尚在观望的潜在置业群体或将陆续入市，房地产交易也将逐渐回归稳定。

《通知》原文：

做好房地产项目并购金融支持。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（以下统称资产管理公司）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。

支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

鼓励金融机构提供配套融资支持。在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

积极探索市场化支持方式。对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。

对于个人房贷也有了新表述，提及各城可合理确定首付比例。

值得注意的是，近日核心城市已经做出反应，未来或更多城市跟进。杭州已率先取消“认房又认贷”，调整为“认房不认贷”，同时二套首付比例降至最低四成；北京也调整通州台湖、马驹桥地区政策，两地商品住房不再执行“双限”政策。

中指研究院分析，未来住房信贷政策或将进一步放松，可以期许的是，在住房信贷政策暖风的作用下，年底房地产市场有望真正见底，市场复苏行情也将正式开启。

《通知》原文：支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

16条措施出台，是否意味着房地产即将摆脱颓势，目前来看，政策运行仍在行业去杠杆主基调以下，措施更多指向化解风险以解决保交楼问题，而非“救市”。

亿翰智库认为，“254号文”的16条于行业而言或是纾困政策的进一步深化，虽涵盖内容丰富，但最终的政策细则、执行情况、落地效果等都有待进一步观察。

克而瑞分析，行业去杠杆主基调不变但控制节奏，最终目标引导市场“软着陆”。鉴于全国性强力政策已经到来，叠加缺失的信心底有望出现，年底房地产市场或将见底复苏，各线城市或将轮动修复。房企供给侧改革已渐进尾声，央国企、优质民企经营将逐渐恢复稳态，问题房企还将有序出清。

地产资深研究人士邓浩志在其个人社交平台分析，这份通知着力点在化解房地产业风险；民营房企债务危机；以及妥善安排保交房问题。至于楼市持续低迷的问题，通知并没有太多内容涉及，也没有非常有力支持。这方面的期待，可能要等待年底的高层会议。