第三支箭再添利好，保交楼项目将迎来暖风

2月20日晚间，证监会宣布启动不动产私募投资基金试点。受此影响，21日开盘地产股普涨。

证监会表示，此次试点工作是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”的决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。

去年11月28日，证监会提出五条优化权益融资的措施，支持房地产市场纾困转型。

其中包括，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。

此次发布的《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（以下简称《指引》）中，对投资范围、管理人条件、投资者门槛、融资杠杆做出了更加详细的规定。

投资范围方面，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

此次试点突破了热点城市普通住宅地产项目的禁投限制，但仍限定于已经取得“五证”且已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量项目。

管理人方面，须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。

投资者方面，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

风险控制方面，不动产私募投资基金按照试点要求为被投企业提供借款或者担保的，在涉及《关于加强私募投资基金监管的若干规定》第八条关于股债比的限制方面进行差异化安排，但不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。试点备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离。

多位业内人士表示，此次政策有利于盘活不动产存量资产，尤其是对当前存在的保交楼项目、不良资产项目方面有积极意义。

中信证券指出，私募基金大规模、规范化地参与房地产行业投资将大幅优化我国不动产资产定价体系，有效缓解行业部分企业的融资困境，降低企业资金成本，对具备资产运营管理能力、手握优质存量资产的房企发展带来实质性助力。