豪掷197亿，连拿四地！华润+长隆包揽番禺万博巨无霸商住地

4月20日，广州首轮宅地供应重头戏——番禺万博两宗宅地开启限时竞价，拉锯一个半小时，56轮竞价后，双双触顶转入摇号。

下午，摇号环节密锣紧鼓地进行，最终华润长隆联合体独揽011、125宅地。

紧接着，捆绑参与的番禺汉溪大道商地得主也出炉，还是华润、长隆。

实力央企+地头蛇强强联手，将连片开发50万方居住+ 37万方商业巨无霸地块，番禺万象城这不就来了？

至此，广州首批宅地供应暂告一段落，8宗涉宅地7宗顺利出让，诞生了4宗摇号地，增城派潭地块因故终止，总出让面积超148万方，收金294.4亿元。

改为分散出让、拿出压仓靓地，首轮供地升温明显，开了好头！

01.

汉溪宅地条件严苛

捆绑商地 引入500强、引入高端商业地标

我们先来回顾一下今天的土拍战况。

万博-长隆核心区，将配建学校商业，板块价值仍有挖掘空间，华南10年+大盘环绕置换客群巨量...

条件如此优越，自然引发一番龙争虎斗。

宅地部分，尽管华润长隆早已势在必得，但保利、华发、招商仍孜孜不倦，最终两地纷纷封顶：

011地块总价827425万元，折合楼面价32176元/㎡；若算上配建学校成本，楼面价达41279元/㎡；

125地块总价841455万元，折合楼面价33434元/㎡；若算上配建面积达34236元/㎡。这个楼面价，意味着未来房价或在7万水平。

这一落锤，对于万博意义重大！九年一贯学校、新地标万象天地，世界500强TOP100企业...将带动板块迎来新一轮价值提升。

番禺区汉溪大道北侧BA0902125地块、番禺区汉溪大道北侧BA0902011地块均在长隆动物园范围内，目前作为停车场使用，现场可见地面平整，前望汉溪商圈，左右临近锦绣香江、越秀和樾府等热门楼盘，背靠长隆。

两地相连，总建面超50万平，目测又是一地标性社区。

地是靓地，但开发条件非常挑战房企实力。

011地块需自行投入资金建造配建小学、初中各1所，其中小学占地面积不小于38880平方米，125地块需自行投入资金建造小区配建幼儿园1所，占地面积不小于8190平方米，首期开发时同步建设完成配建学校。

同时需配建规划条件中BA0902126地块（服务设施用地）计容面积5890平方米。

也就是说未来楼盘将自配幼儿园到初中阶段教育资源自配。

如果以上是常规操作，商业捆绑开发才是重头戏。

两宗宅地都需要签订《履约监管协议书》，竞得人捆绑参与同日出让的万博两宗商地的竞拍，否则要缴纳约金20亿元。

最终，依然由华润、长隆包揽。

其中，010地块为商业用地，体量24万方，总价179600万元；

116、118、121地块为商务用地兼容商业用地，体量接近1万方，总价123605万元。

商地的配建相当“豪华”。

需投资不少于人民币40亿元。

十年实现120亿元零售额，提供5000个就业岗位，不低于16亿元人民币税收；累计引入“首店”、“品牌旗舰店或形象店”比例不低于20%。

引进的企业或其实际控制人为《财富》世界500强2022年排名前100名的企业。

同时，人旗下具有中国连锁经营协会评定的“2021年中国连锁百强”排行榜前10强的企业。

引入购物中心品牌明确指定：须为太古汇、嘉里城、国金中心（IFS）、万象商业、恒隆广场其中一家。

华润拿地，那番禺万象城几乎板上钉钉？

02.

位置条件优越

周边全是人气红盘

监管协议都明说了，长隆-万博世界级商圈开发建设的突破口和主阵地，是朝着打造广州国际消费中心城市的标杆项目努力的。

可见这两宗宅地+商地的举足轻重地位。

地块位于汉溪大道以北、新光快速路以东、长隆旅游度假区以南、番禺大道以西，地处万博商务区核心区。

交通便利，地处地铁3号线、7号线、18号线沿线，距汉溪长隆站、南村万博站500米。邻近汉溪大道东、新光快速路等，驾车30分钟，可快速到达广州南站、琶洲商务区、广州国际创新城等重要功能片区。

虽然身在CBD，但又能享受入则宁静，周边未进行大规模高强度开发，邻近长隆旅游度假区、卡奇儿童乐园等公园，环境优美。

地块周边现状-长隆动物园 网易房产摄

地块周边现状-紧邻汉溪长隆地铁上盖商业圈 网易房产摄

与20年大盘锦绣香江、南国奥园等隔汉溪大道相望，相比未来也将获得优质改善客的输送。周边二手价格在3-5万+/平不等。

如果说的前年的热点在天河东、黄埔，去年的看头在海珠，那么今年，番禺万博这块宝藏“洼地”陆续迎来房企入场万博“掘金”。

作为开发了超过20年的华南板块，八大金刚将第一批新广留了下来，2020年前曾长期面临一手缺货的局面，巨量改善客嗷嗷待哺。这造就了近三年来，板块出一个盘，便红一个盘的现象。

最早插旗的越秀和樾府，当年首开看图纸“盲买”的抢房场面，一路带飞万博房价，目前在售110-270㎡均价约6-7.3万/㎡，五期大平层价格约7万+/㎡。

与今天的汉溪地块相似，商地打造番禺K11，宅地打造高端住宅的新世界耀胜尊府，3月底首开售罄，产品为南向建面约88-140㎡平层、叠墅产品，均价5-7万+/㎡，总价在530w-900w之间。

和汉溪地块景观环境相似的长隆旁越秀瑞麓府，部分楼栋已经进入清货阶段，目前在售建面约117-140㎡四房，均价48000元/㎡，1.6低容积率和九年一贯制广东番禺中学实验学校是亮点。

对比看，这些改善盘的价格水平，对比天河海珠动辄千万+10万+/㎡，还是充满竞争力的。

央企华润和地头蛇长隆，将带来什么样的产品搅动万博？期待！

03.本轮土拍回顾

“优质板块+走货可控”是必杀技

至此，广州今年首轮供地暂告一段落。

回顾过去的一个月，8宗地分四天出让，尽管城投。国央企仍是拿地主力，但是在报名者中看到了多家民企的身影，江苏亚伦、长隆成功拿地，还吸引了两家过江龙。而荔湾羊城食品厂、番禺迎宾路、汉溪四宗摇号地，更是大大提振了整体土地市场的信心。

城投拿地不再只为托市作用，还有市场化效益、居住与产业配合深耕的考虑。天河智慧城宅地为本轮土拍第一宗亮相的宅地，由广州城投拿下，旗下城壹顾问表示，该地块项目位于广州天河区东部，属产业发展潜力区，是具备宜居性及商务发展空间的综合性项目。

从产业发展空间来看，智慧城板块主打科技，打造以新一代信息技术为主体，人工智能、新材料等新业态为支撑的“1+N”现代化产业体系，无论是在产业发展基础还是物理空间方面都优于珠江新城及国际金融城，未来产业发展后劲更足，想象空间更大。或将构建数字文创和现代都市工业为两翼的产业链群，推动天河高新区及早晋级国家级高新区之列。

从土拍结果来看，房企对“优质板块”+“体量适中”+“走货可控”的地块特别青睐合富研究院指出，这与企业现阶段更着重“风险可控+稳定走货”的开发诉求有关。

“广州土地市场回温”基本确认，将对即将带来的五一假期销情产生利好，也在一定程度上助热优质板块的市场情绪。

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