中心四区唯海珠120㎡以上户型供小于求，新政落地首周末，区内纯改善组团提前迎接“小阳春”

1月27日，广州正式官宣放开120㎡以上住房限购，当天发布的《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》提出，在限购范围内购买建筑面积120㎡以上（不含120㎡）住房，不纳入限购范围，并提出支持“租一买一”和“卖一买一”相关措施。政策出台的首个周末，广州中心区有楼盘出现来访明显提升，大户型成交上涨，提前出现“小阳春”行情。

限购区120㎡以上户型成交占比近四成，“预计春节后成交将明显反弹”

随着近两年供地思路的改变，地块成交越来越往中心区、近郊地铁沿线板块聚集，加上“二孩”“三孩”的政策放开，影响着购房者的置业思路，不少买家形成了“热门地段大型楼盘，大户型一步到位”的惯性思维。而在海珠、越秀、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙这些限购区内，这样的置业逻辑，占了近四成，大幅超出全市平均占比。克而瑞首席分析师肖文晓告诉记者，“2023年，广州120㎡以上的一手住宅共成交20090套，占比为27%；而在此前的限购区内，120㎡以上的新房成交套数是8409套，占比为37%。”在肖文晓看来，本次广州放开120㎡以上住房限购，吻合了近年广州楼市改善性需求增多的趋势，同时对于解禁现有限购区域的购买力有重要的意义。

对于改善性需求的放开，易居研究院研究总监严跃进认为，此次放宽限购政策符合房地产市场的总体新形势，其中一个重要信号意义，是各地放松的自主权增加增大。从这个角度来讲，广州的调整对全国其他城市具有积极的启发和示范意义。”

中原地产广州项目部总经理黄韬预计，广州楼市趁着此波热点，今年将会迎来应该颇为热烈的“小阳春”。房地产市场研究专家邓浩志指出，“由于已经临近春节，楼市马上将进入淡季，但春节回来之后，楼市预计会迎来小阳春行情。市场在2月底开始，会有一个明显的反弹。”

120㎡以上户型，中心四区中唯海珠供小于求

由于最近三年楼市成交回归主城区，改善型购房成为主导，邓浩志认为，这次释放的购买力将会较大。“预计限购区域内大户型销售将会获得明显提升，主要受惠的板块包括海珠，荔湾，越秀，天河，白云南部。”

虽然主城区大户型成交量可观，但并不代表所有限购区都“过得很好”。在中心四区中，去年天河、越秀、荔湾均呈现供大于求的状态，成交量增幅跟不上供应量增幅；海珠则成为了中心四区唯一一个成交量大于供应量的区域。克而瑞广佛数据显示，2023年海珠120㎡以上户型的成交量为1879套，供应量为1650套；荔湾2023年此面积段供应套数为2578套，成交仅为1281套，是全市11区中供大于求最明显的区域。

政策出台首周末，海珠有项目客户咨询量明显提升

从政策出台的首个周末所见，部分此前120㎡以上户型供不应求的限购区项目，现场来访量明显上升。位于海珠区沥滘的珠光·海珠新城悦湖玺，该项目的产品为建面110-230平方米的纯改善户型。新政出台后的首个周末，来看楼的客户数量也比过往周末增加了40%，其中130-140平方米的户型被重点咨询，“家里有两个小孩，平时是老人家在照顾，想买四房的户型，但是之前没有名额，听说现在120方以上不限购，我们来了解政策具体情况和现在的价格”，市民刘先生说。

该项目销售负责人表示，“对于有资金实力的客户，以及之前被限购的改善性需求的人群而言是一大利好，新政周六（1月27日）上午出台，当日下午就有15台客户到访，周末两天共有超30台客户来项目销售中心咨询，共有2套120㎡以上大户型成交。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在中心区放开大户型的限购预计会有一定的效果。“一方面，广州的中心区，公共服务配套完善，通勤成本比较低，为高收入所青睐，新房供应也在迎合高收入群体的偏好，比如大平层、特殊的地段和景观资源；另一方面，高收入人群在子女购房、自己购房或养老等方面，也愿意在中心区买房置业。”

海珠稀缺全能大城，纯改善组团多维度满足买家需求

从去年的整体成交可以看到，120㎡以上的改善项目，叠加“地段+产品”的项目在市场中显现韧性。邓浩志认为，“大户型住宅产品近年不断迭代，实用率也进一步提升，项目的规划定位、配套设计，智能、环保的运用等都能是物业保值的关键因素；此外，即使是核心区域的物业，性价比同样是重要的关注点。”

而在对大户型需求集中的海珠区，有大型项目能多维度满足大户型买家的置业需求。珠光·海珠新城是广州市区少有的连片开发的新城，依托沥滘旧改约470万㎡体量，未来将打造成为集办公、商业、住宅等多元化业态为一体的南中轴滨水城市综合体。目前在售的“悦湖玺”组团往北穿过湿地公园是珠江新城CBD的繁华、西面是广州之窗、东面约80米是海珠国家湿地公园、往南500米是珠江后航道……15分钟车程通达“珠金琶”三大CBD。

海珠沥滘板块区域配套规划丰富，片区有教育、医疗、文化、体育等公共服务设施158处、超225万㎡的航母级商业等。其中教育方面，海珠沥滘板块正探索教育优质均衡发展，带有清华大学、清华附中基因的教育资源不断入驻，其中小学到高中共有6所学校与清华集团合作办学，与14所名校为邻，提供15年全龄菁英教育。而在产品方面，目前珠光·海珠新城加推的7、8号楼瞰景楼王，正是以大户型为主的纯改善组团，户型建面涵盖110-230㎡的湿地公园景观产品。

临近过年，新政策的落地将影响2、3月份的市场表现，大户型的热销会否如期而至？业内普遍持积极态度，并认为除了地段和产品，生活方式和文化禀赋等同样是改善买家考量的重要因素。即将到来的新春佳节，珠光·海珠新城以汉唐文化与新春喜庆交融，将举行“千年沥滘 汉唐盛韵-新春汉唐文化节”，来一场对话当代艺术与汉唐盛世碰撞的文化邂逅，集花灯汇、国乐演奏、汉服、文创、美食、趣味游戏等为一体的国风市集。

除了多维度展现“珠江湿地双景观、城央全能大城、名校在家门口”的产品力，未来珠光·海珠新城将不断打磨“价值超越价格”的产品。在限价打开之后的大户型市场上，珠光集团将持续大力推进沥滘旧改进程，与更多广州家庭一起真诚面对居住需求，以海珠南部门面担当的身份，为整个行业，也为所在城市、所在板块带来一次又一次“小阳春”效应。