容积率仅2.2！荔湾中山八地铁站旁宅地上新！

8月15日，广州市自然资源与规划局公布了《荔湾区中山八地块（AL0111规划管理单元）控制性详细规划》批前公示。

根据规划，调整后荔湾中山八地铁站旁将新增一宗容积率仅2.2的低密宅地。

项目地块位于荔湾区北部，中山八路立交东北侧。规划范围面积14.73公顷，北至规划横路，西至南岸路，东至规划纵路，南至站前路。

该地块原属于货运交通用地，规划调整后，拆分为三宗宅地，分别为AL011119、AL011133、AL011134地块。

其中AL011133、AL011134地块为现状保留地块，目前这两宗地块为低层住宅。

AL011133地块用地面积3192平方米，AL011134地块用地面积2892平方米，按照现状功能将用地性质调整为二类居住用地。

而AL011119地块，则是接下来将会进入市场的新增宅地。

早在今年7月中旬，广州就已经在推介新一批的挂地清单，中山八地块(AL011119)便位列其中。

该地块用地面积为26242平方米，用地性质为二类居住用地兼容交通场站用地与体育用地，容积率2.2，计容建筑面积56732平方米，绿地率≥35%，建筑密度≤28%。

从地段来看，中山八地块地处老西关板块核心区位，紧邻地铁5/11号线中山八路站，可直达珠江新城、金融城、琶洲等核心板块，交通便捷度优势显著。

地块周边教育资源密集，邻近越秀・珑悦西关配建的28班省一级华侨小学、广雅中学等优质学校，该地块大概率对口上述华侨小学，对口摇号的初中亦属优质梯队；

1.5公里范围内覆盖圣地新天地广场、扬韬广场等商业体，生活配套醇熟，另有两所三甲医院提供医疗保障。

景观与环境方面，地块南向为荔湾湖公园，高层或可直面公园景观。

从地块自身素质来看，其用地面积约2.62万㎡，总建筑面积约7.1万㎡，是老西关近年出让的最大体量宅地，体量超越秀・珑悦西关三倍，开发商规划设计的可操作空间较高。

更核心的优势在于容积率，该地块容积率仅2.2，而周边新盘越秀・珑悦西关容积率3.5、珠实・西关都荟容积率4.2，相较广州中心区其他新盘，低容积率带来的居住舒适度优势更为突出。

但需注意的是，地块周边环境较为杂乱，这也暴露了老西关板块的发展瓶颈：地铁红利能快速连接新城，却无法改造老城区的街巷现状。狭窄道路、老旧楼栋形成的“视觉拥堵”，会直接降低“低密度+高品质”的居住体验，尤其对改善客群而言，这种“新旧混杂”的环境短板难以通过交通优势弥补。

且南向临近轨道与内环路，存在一定噪音影响，后续需要通过加盖盖板措施降低干扰。

不过，老西关的新盘不算多。2024年10月越秀以底价竞得的珑悦西关地块，实际楼面价3.1万元/㎡，项目售价约4.7万元/㎡，目前已售罄；2025年上半年，珠实・西关都荟网签均价约5.7万元/㎡。

中山八地块接下来推出的产品，大概率会是片区内少有的新规产品。若后续规划中小户型产品，且能实现超100%实用率，叠加“优质教育+地铁交通+成熟商业+荔湾湖景观+低密社区”的综合优势，将对周边有置换、改善需求的二手业主形成较强吸引力。