五个人，五个城——中国城市运营的五个典范之作

在当前召开的中央城市工作会议上， 提出以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。

在这一战略指引下，回望中国城市化进程中由企业运作或靠关键人物推动的五大运营典范，更具现实意义。袁庚之于深圳蛇口、郭金华之于广州风神汽车城、罗康瑞之于上海新天地、黄德修之于武汉光谷、汪俊刚之于成都麓湖生态城等，分别以制度破冰、产业导入、文化焕新、科技驱动、生态重构的方式，超前实践了“以人为本、产城融合、内涵发展”的先进理念。他们的探索，不仅是城市进化史上的精彩章节，更与本次会议所倡导的“提升城市可持续性、包容性与竞争力”的核心要求高度契合。

以会议为新起点，我们重新梳理这五个样本，正是为了从历史中汲取智慧，在创新中寻找路径，为中国城市的高质量发展提供坚实而温暖的参照。

同时需要汲取的还有这些企业家身上体现的个人品质——高举理想主义大旗，激情彭拜的事业心、勇敢的探索精神和站位高远的开阔视野。

城市运营的先河——蛇口和袁庚

1979 年 7 月 2 日，蛇口一声炮响，宣告着大陆第一个出口加工工业区正式破土开建，中国城市运营的探索由此拉开序幕。

提出这个设想的是年届退休的香港招商局常务副董事长袁庚。他考虑到香港寸土寸金，劳动力价格高，而招商局底子薄，他便把眼光转向内地。他看中了蛇口，打算在此搞一个工业区，做一些临港工业。这就是中国第一个开发区——蛇口。

最初打算是把整个南头半岛划出来作为工业区，但袁庚考虑到实际情况，只要了 2.14 平方公里。后来扩大到9.8平方公里。

回望这段历史似乎一切顺理成章，但是当年如何冲破观念束缚，在内地搞资本主义，还是需要勇气和策略的。袁庚为了直观地说服上面领导，那天精心带上一份香港出版的《香港明细全图》；但他心里却装着“大不了再回到秦城去”的忐忑和决绝——这是从炮火年代走过来的那代人的大无畏精神，也足见创业者都是时刻准备冒风险的。是的，做大事一定存在着各种各样的危机和无处不在、无处躲藏的风险。即使蛇口如此成功，袁庚之后在很长的一段时间里也被各种批评和领导“保护”着。好在蛇口人没有忘记，蛇口人今天以很委婉的方式——用蛇口改革开放博物馆的方式变相为袁庚做了一个永久的纪念馆。

蛇口的成功给了城市运营者一个启示，可以造一座城，虽然开始是工业城，后来变成了一座工作生活齐备的综合城。

为城市装引擎——花都和郭金华

不知道郭金华在向花都区政府提出汽车城报告的时候，多少次去蛇口。

他一定不止一次。

当大家带着好奇、旅游的心情去蛇口游玩的时候，这位学哲学出身的年轻人心里一定有着底层的设问：为什么是这里，为什么是这个时候，为何是他？

当然作为企业家的郭金华又不止停留在思考的层面，他把这些问题变成了现实思考，变成了城市发展的路径思考，最终变出了现实的答案。

蛇口的成功是因为比邻香港，对接了香港的资源，复制这种地理位置优势的可能性几乎没有；但是对接一种外来力量助推当地经济起飞，从这个底层逻辑来看，是可以和蛇口一样走通的。

所以郭金华利用他是东风汽车顾问的身份，把这种先进的汽车制造业引进当时农业区的花都，注定也会是一次雷光电火的对接，带来一次城市的革命性变化。

过程千辛万苦，也千折百转。因为要把一个几千年来的农业地区改造为汽车产业新城，可想而知，阻力、抗力、摩擦力，各种力都有。但是挡不住的是郭金华造一座新城的激情，和他看到的城市升级趋势的势不可挡。

在一份记述当年汽车城开始建设的报道中，这样写到：“郭金华虽然是个十分理性的人，但他第一次用着强烈的感情色彩在向公司全体同事宣布：我决心把前面十年的积累，都倾注到这个事情上，不惜一切代价；即使失败了，重头来过，也要干”。彼时，他看到的一定是一个远远高于普通人看到的远大前景，所以才敢下这样的“赌注”。

于是，一份一万五千字的《机遇与挑战》报告提交给花都区政府；于是，会议室里一次次高人满座；于是一段段密集的行程通向各个关口，于是公司人财物的重心从海南转向花都。

我们这里看到的五个城市运营典范的发展，都不是学者般的提交一个报告完事的。即使后面的武汉光谷的黄德修教授，那也是百折不挠的结果。郭金华提交报告后的更多情况不得而知，但是从他后来做出的事情可以看出来，他不仅是贡献花都一个战略选择和发展路径，而是全力推动这件事的落地生花、曲折前行。这里要得益于他本身是企业家，没有条件就创造条件，没有路就自己拿出钱修路，没有宿舍就造一个风神公社，没有食堂吃饭，就自己开食堂。郭金华的风神集团，不仅是生下这个孩子，还要做保姆直到这个孩子长大。

随着东风日产落地花都，围绕汽车的产业链纷纷进驻花都，花都成了广东省的汽车产业基地，成了15平方公里的风神汽车城，成了今天国家级的经开区。如今风神汽车城已经占花都GDP的60%，这意味着其他百业加在一起还是小部分，这种支柱地位不言而喻，可以说没有风神汽车城就没有今天的花都。

郭金华也没有被花都人民忘记，花都给了他很多的荣誉，他长期被聘为花都区政府的经济顾问，继续为花都的发展贡献智慧。

文化点亮城市——新天地和罗康瑞

如果说袁庚和郭金华给城市带来两个无中生有、有中升华的城市发展模式；那么面对一个现有城市的旧城区，一个中国城市普遍遇到的老变新的难题，罗康瑞如何破解？

这里要提醒大家注意的一个细节是，和上面两位同样，罗康瑞也非上海本地人，仍然是“外来的和尚会念经”。这位来自香港的罗康瑞却给出了如今看来是范本的答案。

罗康瑞经常到国外去旅游，每到一个城市，都一定去看看这个城市的旧房子旧城是个什么样子。罗康瑞发现，它们其实都很吸引游客，所以他的想法就是：上海还没有专供大家看的地方，为什么我不可以在上海做一个呢？让人们在享受现代化商业服务的同时，能够沉浸于石库门建筑的百年风华，满足了人们对历史文化的情感需求。

上海市选择罗康瑞，应该也是这点，他可以跳出本地人的思维，对接了更高远地方的更超前的理念。

上海用了外乡人罗康瑞，罗康瑞请来更外乡的本杰明，而本杰明偏偏要做一个故乡感的城区。

本杰明的方案在专家中引起了很大争论，一部分人赞成，一部分人反对。这场石库门地区的开发方向之争，为上海开启了对城市更新认知的大门。

其实每一次大的策划前，都是认知战，蛇口是，花都是，这次又是。

认知战的成败关键是领导层及地方是否有开明之风。

袁庚的成功，不是因为精心准备的香港地图，而是遇到了当年开明的领导；郭金华的成功，同样不是因为报告里的哲思深刻优美，同样也是遇到了地方好领导。上海这次同样，考验着相关领导的文化审美和城市的发展观。

一年后，“朝野”达成共识：一个城市的未来，是在尊重过去基础上的延伸；历史文化是一种城市资源，是再生力很强的经济资源。所以新天地不是拆了建新酒店、新楼房，而是修旧如旧，在此基础上成为对外开放展示上海一段历史的文化场、时尚体验场。

这片不到10分钟可以走一圈的“弄堂”，花了罗康瑞当时总资产的50％——14亿元。他还花了当时天价的设计费3000万。

“新天地”改造工程开始时并不顺利。由于建设之时又正处于亚洲金融风暴的冲击下，国内外的银行都不肯轻易放贷。 “去找银行贷款，听不懂究竟是做什么？娱乐、餐饮、住宅还是旅游？”不得已，罗康瑞拿出自有资金8亿元开工，一年后银行才放出了4500万美元贷款。罗后来说，我知道万一这个项目做不出来有多大风险，以及做出来的风险——没人来租，14亿元等于扔进水里。但是他还是一定要做出来，因为他一直坚持认为，在这样的一座城市来做这样的一个项目，如果没人喜欢没人租，那本身就是不正常的。

的确，今天上海人包括外地人，用行动验证了他的正常逻辑。

新天地被公认为中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处。2016年，新天地被《福布斯》评为“全球20大文化地标”之一。在这里不仅可以浸泡在石库门的历史文化中，还可以看到个人之外、家庭之外和上海之外的世界，这就是新天地给我们创造的美好方式，这就是3平方公里城市运营的典范意义。

这是站在另一番文化的高地才能看到的前景，也是罗康瑞的独到之处，他看到城市跑得越快，越需要文化的回望和守护。

如今全国很多城市都可以看到新天地的影子，带出了一个城市旧改的范式。

用光筑城——武汉光谷和黄德修

不站得高，无法看得远，这句话在城市运营的发展中一直应验。

和郭金华一样，1998年华中理工大学黄德修教授把一份《关于将武汉东湖新技术开发区建成“中国光谷”的建议》报告递交给武汉市科委。

在递交这份报告前，他分别站到了这些“高地”：

黄教授是华中科技大学光学与通讯系主任，首先，站在这个学术高地，他看到了微电子后面是光电子的发展。同时，作为一个富有报国心的知识分子，他站在国家战略的层面，又还看到了科技竞争中的这下一个高地必须要占领。所以，他提出硅谷后，要有中国光谷。

黄德修回忆，是1998 年 7 月，他在台湾参加交流活动时，展示了武汉光电子企业的分布情况，他发现这些企业围绕华中理工大学分布的形态类似美国当年的硅谷企业围绕斯坦福大学，由此受到启发，萌生了在武汉建设类似硅谷的光电子产业聚集区的想法。而当时，以光纤通信为代表的光电子产业在国内外发展如火如荼，光纤通信的巨大带宽正显现出作为全球信息网络核心或平台的潜力，其与移动通信的结合也将带来巨大的经济效益和社会效益。

当然过程并不一定像他写文章这样思路泉涌、下笔流畅。他的报告为了够分量还拉上当时的华科大校长联署，后来还有政协委员提案及领导重视。但是他没有郭金华的企业家身份，可以以公司的力量推动自己的设想落地；导致他的报告提出两年后没动静，终于在一次领导参与的科学家茶话会上，他没忍住，当着领导和众人的面大爆发。黄教授后来回忆写到：

我对所提建设“中国光谷”建议没有动静而感失望的情绪一下爆发出来。我简要分析了武汉自认为的钢铁、汽车产业优势的某些局限性和光电子产业的发展前景。我当时也不知哪来那么大勇气和霸气，突然冒出一句：“未来50年，武汉的发展要靠光电子！”这听起来很有咄咄逼人之势。包括坐在我旁边的全国政协委员许其贞先生在内的许多同志都好奇地望着我。我发言后，领导即刻表态：“德修教授，你别着急，我们要将光电子放到重中之重来抓”。

正当“武汉•中国光谷”成为湖北省委、省政府“抢抓机遇做出的一项重要决策”时，国际上的IT 泡沫正在悄然形成，造成从光电子器件到通信设备的大量积压和相关公司严重亏损，甚至有些公司纷纷倒闭。一些朋友对黄教授打趣说，你所提“光谷”要“光哭”了；还有一位建设规划口的领导对他也半开玩笑说：“黄教授，你提的‘光谷’要成光屁股了”。

面对这些善意的玩笑，他坚定认为国际上出现的IT 泡沫不能掩盖光电子产业必将大发展的客观趋势，更不适于光电子产业正在崛起的我国——然而要必须直面其对发展中的“武汉•中国光谷”的负面影响，此时的黄德修没有被负面情绪所裹挟，而是再次上书，再次得到领导的首肯，且把“抓住光电子不放松”的文章登在《长江日报》第一版，回应社会的质疑。

可见，每一个新城的诞生都像生孩子一样，有着阵痛，有着十月怀胎的煎熬。但新的生命的惊喜早就让他们忘记了这些。但是我们不能忘，只有记住这些过程，才能理解当年的不易，才能珍惜每一个拳拳之心，才能在以后的发展中，特别是遇到难题时，汲取正面的前行的力量。

可以说，黄德修的倡议和持续推动是光谷得以建设和发展的关键因素之一，他为光谷的建设做出了不可磨灭的贡献。

武汉•中国光谷的地域规模一扩再扩，由最初规划的58平方千米扩展至158平方千米，再扩展到目前的518平方千米，其内容纳约三万多个不同规模的企业和科研机构；相应的经济规模呈指数增长。

未来之城——麓湖生态城与汪俊刚

中国城市化的发展继续着，就会有人前赴后继的探索着。

汪俊刚和郭金华一样，先是被分配到机关单位，后来追随改革开放的浪潮到海南经商，参与了第一次房地产开发的热潮。之后郭金华来到广州建设风神汽车城，汪俊刚回到四川创建了万华，开始在成都的房地产开发之路。

在研究这几个公认的城市化成功典范的不大样本中，似乎发现也有着共性：五位中的黄教授是英国留学，其余四位，罗康瑞和袁庚两位来自香港，郭金华和汪俊刚都来自海南——他们的故乡不是海南，但是笔者相信他们愿意承认他们受到市场经济的洗礼是在海南。

可能正是这些外面的世界，让他们看到了不同的世界，开始思考更大的世界。

汪俊刚的万华集团提出 “起步即与世界同步” 的策略，聚集了众多国际著名的规划、建筑、装饰设计公司作为战略合作团队，特别麓湖生态城继续是他多年合作伙伴、最具有国际视野的罗立平来领衔操盘。罗立平具有和汪俊刚同样的创新精神和开放的学习态度，不断引入新的理念和技术，为麓湖生态城的开发注入了活力，使其能够在城市规划、建筑设计、社区运营等方面保持领先水平。

当然这更多是成功后的继续保持领先的姿态。

他们成功的源头，笔者觉得不仅是媒体报道的有郎酒背后的实力——有这样实力的人多的是——而是他们一眼望到成都要向南发展的远视力。这才是麓湖生态城成功的关键所在。

做好一个精品有价差，看对一个趋势就是势能差，这种巨大的红利，会带来一个正循环的开启。看到了就得到了，汪总和罗总的眼光开启了这个循环的电动门。

回过头来看，汪总和罗总的眼光看到了两个东西，一个是成都这个城市发展的前方在哪里，一个是地产这个行业发展的前方在哪里。如果形象地说，就是我在城南20公里的地方等你，我在未来30年等你。

据媒体报道，早在2000 年，他们对城市发展趋势进行预判，决定在天府广场以南 16km 的地方规划麓山国际社区。 2005 年，当成都南部区域尚未成为城市发展热点时，汪俊刚和罗立平领导的万华集团就开启了对正兴北板块（麓湖所在片区）的深入研究，基于对城市发展规律和政策走向的分析，得出 “成都发展必然向南” 的重要研判，抢先布局。2011 年四川省天府新区规划正式出台，麓湖生态城恰好位于新区核心区域，成为连接成都老城区与天府新区的重要节点，承担起 “中央门廊” 的功能，享受到了天府新区发展的政策红利和战略机遇。

另一个看得远是，汪俊刚和罗立平决定采用 “先造湖再造城” 的开发理念，这一理念颠覆了传统房地产开发的惯性思维。项目规划湖域面积约 2400 亩，是内陆地区首个大规模利用水生生态系统进行自我净化的人工湖泊，通过引入都江堰水系，并科学培育水生动植物，实现了湖水的自然净化和生态平衡，打造了不可复制的生态优势，成为项目持续吸引力的核心所在。

 麓湖作为一个城市级项目，不仅在于其8300亩的超级体量，更在于这个项目涵盖了一整套的城市系统：从城市整体的功能规划到生态系统的重构，从创新型的居住及公共建筑的打造，再到各种城市产业研究与发展，一个可持续发展的“城市生态系统”。所以汪总和罗总打造的麓湖生态城不仅是成都的宝贵财产，更成为中国新城发展的一种样本和理想实践，为未来的城市发展提供参考。在房地产市场低迷的当下，他更以穿透市场周期的力量，为行业的未来找到了突围的方向。

结语

这五个案例，跨越四十年，仍熠熠生辉。

思今追昔，这些案例生动而立体。作为城市发展史的一个个篇章，有的似乎已翻过去了，但今天读来仍感到历史的温度滚烫。我们能从这些开拓者的呼喊中感受到他们当年的激情，从他们干事节奏看到他们的情怀、从他们遇到挫折的应对中看出他们的坚毅，还有那种理想主义的火炬高举——这些才是我们当下需要接续过来的力量。

当前，中国城市化正从“量的扩张”转向“质的提升”，如何重塑城市定位、激活发展动能，是摆在所有城市管理者与运营者面前的新考题。而这五座高峰，正是我们登高望远的新起点——它们提醒我们：城市发展阶段不同，但作为城市的运营者一定要有开拓者的远见、实干家的执着、理想主义者的坚守。只有站在时代的转折点上，洞察先机、汇聚资源、直面挑战，才能最终成就一座城、改变一个区。

回看这五个城市运营的经典成功案例和五位开拓者的创业故事，能帮我们进一步理解本次会议提出的“深刻把握我国城市发展所处历史方位，以更加开阔的视野做好城市工作”的精髓。