从马场天价地王、汇悦台暴跌，看广州楼市背后的真相

开年第一周，广州楼市同时甩出两组极具冲击力的信号：

一边是珠江新城马场地块，历经243轮、近9小时鏖战，最终以236亿成交，住宅楼面价突破8.5万/㎡，刷新广州单价地王纪录；

另一边是顶豪标杆汇悦台法拍房，以15.8万/㎡成交，创下小区阶段性低价。

看似一热一冷，一天一地，不少人直接解读为：市场彻底撕裂、多空分歧到极致。

但真正看懂的人都明白：

这两件事非但不矛盾，反而指向同一个趋势——上头抢地、下头抢房。资金，正在抢占广州最核心的资产。

有人说，马场地王本就是一场有预谋、有节奏的回暖大戏。

诚然，这场土拍，从时间、地块、规则到参与主体，每一步都透着精准设计。

·时间点卡得极准：开年第一周工作日出让，作为2026年土地市场“第一枪”，用开门红定调全年，快速修复市场信心。

·地块是王炸级：马场是珠江新城最后一块大规模宅地，CBD收官级资产，不可复制、不再供应。

·规则为热度量身定制：允许保函替代现金保证金，大幅降低房企资金压力，就是为了吸引头部房企集中入场。

这一场土拍大戏，目的很明确：用核心地段的价值重估，带动全市楼市预期企稳。

马场空间效果示意图

即便此次土拍带有一定的市场引导与预期管理意图，也无法改变一个客观事实：马场地块确实是全行业公认的顶级肥肉，各大开发商抢得头破血流。

这场土拍大战共8家头部国央企参与：保利、华润、招商、越秀、珠实、城投、地铁、广州建筑。

真正杀到最后的越秀与保利，两家拉锯近9小时，系统一度被10万+人挤崩；

保利、越秀等行业龙头对该地块展开激烈角逐、志在必得，其背后逻辑清晰可见：

广州核心资产，是当下最确定的现金流与业绩引擎。

2025年紧邻珠城的保利玥玺湾首开即破百亿，全年登顶广州单盘销冠。

而保利，在保利玥玺湾、保利天曜、保利天奕等核心项目加持下，更以全口径金额约542.66亿元，超过越秀地产两百多亿的成绩，夺下广州房企销售金额榜首。

对保利而言，拿下马场，就是守住广州顶豪话语权；

对越秀而言，马场地块更是重返本土龙头、实现跨越式增长的最佳跳板。

近两年，越秀地产销售业绩在大本营广州明显承压：

2023年还是广州销冠，2024年与保利差距仅仅约20亿，2025年销售额已被保利拉开两百多亿差距。

与此同时，越秀虽逆势北上扩储、跻身全国房企前十，但规模增长的背后是利润坍塌，2025年预计归母净利润暴跌90%-95%，而这已是越秀地产自2020年以来第四个盈利下滑的年度。

也正因如此，越秀集团要保住珠江新城马场地块这张顶级底牌。

对越秀来说：

丢掉马场，等于在广州顶豪市场彻底边缘化；

拿下马场，就手握未来几年最核心的顶豪货值，直接夺回主场优势。

这场地王抢夺战看似是越秀胜出，实则是全行业对广州核心资产价值的集体投票，绝非单一房企的非理性冲动。

再看汇悦台法拍，15.8万/㎡看似“大跌”，但关键其实并不在于价格低，而在有风险还能被抢走。

这套法拍房原业主，是许家印的亲属许某健。

此次房源被拍卖，正是因为其旗下公司广州雅旭因纠纷、欠款等官司缠身，被强制执行190.4万。

这套房源不仅所有欠费（物业、水电气等）须由竞得人承担，还面临过户风险（拍卖人不承诺过户），去年在中介朋友圈甩卖一年仍无人问津。

但这场法拍，最终以3位大佬争夺、29轮加价成交，这背后是高净值人群的清醒判断：

15-16万/㎡已达珠江新城顶豪的安全底部，用风险折价换取广州不可替代的核心地段，性价比极高。

从非法拍市场成交来看，侨鑫汇悦台正常二手成交价格仍稳定在20万/㎡左右。今年1月，项目一套284平房源成交总价6000万，折合单价约21万/㎡。

此次法拍成交并非顶豪退潮，而是风险出清后的价值回归；不是市场疲软，而是市场资金正在用最务实的方式，抄底核心资产。

敢于在当下的市场阶段“接盘”，本身就是核心资产底部确立的最明确信号。

将两起事件放在一起对照观察，市场的真实逻辑便清晰呈现：

地王定“预期顶”。政府+国企联手，用8.5万+楼面价，给珠江新城画下价值底线，未来售价站稳高位，托举整个板块的价格中枢。

法拍现“价格底”。资金用真金白银承接折价资产，确认底部已至，核心资产的稀缺性，足以覆盖短期风险。

一个在土地端锁定未来，一个在二手端接住当下；

一个是官方信心，一个是市场共识。

一底一顶之间，看似反差，实则同频：市场已经在坚定选择广州的核心资产。

接下来的广州楼市，将会超越普涨普跌的传统逻辑，进入以核心价值为引领、以优质资产为支撑、以理性预期为驱动的新阶段。

非核心区域在调整中回归合理，而以珠江新城为代表的核心资产，将会成为稳定市场、引领预期的关键。