网易房产报道 2012年海珠楼市整体表现低迷，全年共有6个月成交量在300套以下，但在楼价方面却不断上涨，仅有5月单月成交突破500套。据统计，2012年1月1日至12月15日海珠区共成交了3604套单位，排名全市第九位；环比2011年全年数据3095套上涨16.4%，低于2012年全市成交套数26.3%的增速。在成交面积方面，2012年海珠区成交面积高达457,370㎡，环比暴涨47.2%，这基本反映“改善型”、“豪宅”占据了海珠供货量的主流。从成交趋势来看，在“以价换量”和刚需户型的拉动下，二季度表现突出超过1000套；下半年由于楼价上升，成交量逐步萎缩。
均价逐步攀升接近25000元/㎡
经历了年初“以价换量”后，随着整体成交的回暖，海珠楼价也逐步攀升，据统计2012年海珠均价为23707元/㎡，排名全市第3位，环比2011年上涨约11%，增速高于2012年全市6%的涨幅；从走势看，在2011年年底降价潮的影响下，1月、2月楼价保持在较低水平，但自6月份起，海珠均价再未降至24000元/㎡以下，其中“金九银十”期间楼价均超过25000元/㎡，9月均价25615元/㎡为全年最高水平。
供应分析：
截止至2012年12月15日，海珠区未售套数为6544套，环比2011年未售套数上涨16.4%；未售面积为900,644㎡，环比大涨45.4%，增长幅度远远大于未售套数增幅。从趋势来看，4月末为上半年供货的高潮，未售套数共有6447套；金九银十后，供货量又创下另一个高潮，自10月起，未售套数连续三月维持在6500套以上。
2012年海珠区库存量排名前五的楼盘分别是保利天悦（优惠购、楼盘相册、最新报价）、富基广场（优惠购、楼盘相册、最新报价）、纵横公寓（优惠购、楼盘相册、最新报价）、合生紫龙府、罗马家园（优惠购、楼盘相册、最新报价），这5个楼盘的总库存量共3576套，占全区总库存的54.6%，其中保利天悦、合生紫龙府都是豪宅，目前售价基本在30000元/㎡以上。四季度新增的是位于市二宫的富基广场，属于旧盘新推，预计2013年上半年推出，周边交通、生活配套丰富，有望成为明星楼盘。
成交分析：成交价格段
2012年海珠共有59个楼盘有成交记录，其中主要的售价集中在15000-25000元范围，有19个楼盘均价集中在15001-20000元，占比32%；另有18个楼盘均价集中在20001-25000元，占比31%。在高价盘方面，25000元以上楼盘占比14%，但实际上海珠三季度均价已突破25000元/㎡，四季度区均价也高达24647元/㎡，楼价上涨趋势明显，相信在2013年，25000元以上楼盘占比将有大幅的增加。
成交量前十楼盘:
2012年海珠区成交量排名前三的楼盘分别是罗马家园（优惠购、楼盘相册、最新报价）、力迅时光里（优惠购、楼盘相册、最新报价）、合生帝景国际（优惠购、楼盘相册、最新报价），分别成交了642套、445套、432套。其中罗马家园在上下半年各推出定位不同产品，其中在4月底推出刚需小户型组团适销对路，又采取以价换量策略，因此在5月份共网签330套单位，助推海珠区当月成交量突破500套，网签均价仅18453元/㎡。此外，排名前列的楼盘中，力迅时光里、佳兆业君汇上品（优惠购、楼盘相册、最新报价）由于地段优越并采取以价换量策略，均在年内就告清货。
在排名前列的豪宅盘中，保利天悦（优惠购、楼盘相册、最新报价）均价成交了213套，成交均价高达35530元/㎡，堪称最畅销的高价盘，合生紫龙府成交均价也高达28917元/㎡；而源海御苑、纵横公寓则以低价为主要策略，网签价在2万/㎡以内，但都取得了不错的业绩。
琶洲变身为海珠热门的豪宅新板块：
琶洲楼盘数量及供货均不足，2012年仅成交435套单位，占全区总比的12%，但成交面积占全区25%；在在楼价方面，却俨然成为目前广州最炙手可热的豪宅板块之一，成交均价高达29132元/㎡，超过全区均价的23%，销售总额高达33.4亿，占全区总成交额的31%。其中，保利天悦作为琶洲的明星楼盘，单盘成交总额高达2,254,244,552，占琶洲总成交额的67.4%，在后续供货方面，保利天悦仍拥有1070套单位未售，未来仍是该区重点楼盘。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
