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房企生存艰难群像:卖项目求生 中小房企生存难

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广州,房价近四年连续上涨的一线城市,今年却出现了多家破产房企;还有多家中小房企或项目公司陷入流动性困境。

上半年,广州粤泰股份以及泰禾旗下的广州院子项目,均拟出售予世茂房地产纾困,但依然未解除风险。

不只是广州。房地产市场残酷和真实的一面正在展现,截至7月24日,全国250多家中小房企、区域型房企宣告破产或被强制清算;一些中大型房企也遭遇资金链危机,如泰禾、新城控股、华侨城等,纷纷“断臂求生”。

破产房企年年有,今年有何不同?从房企销售排行榜来看,市场集中度在近三年来已大幅提升,行业并购整合进入深水区,甚至发生在大型房企之间。

从行业环境来看,今年土地和资金这两个房地产市场最核心的要素,都更难以获得,中小房企“被扼住了命运的咽喉”,没有发挥的余地,等待他们的,多数是破产消亡或被兼并的命运;一些以前风格激进的中大型房企,也会陷入流动性困境。

多家房企人士认为,千亿规模和运营能力,是未来房企生存的门槛。

房企生存艰难群像

7月23日,粤泰股份的一纸公告透露出无奈的意味。公司股票在7月19日、22日、23日连续跌超过20%,属异常波动。

公告坦承,作为出售给世茂的项目之一,公司正与安徽淮南项目的小股东协商股权退出等事宜,目前还未达成一致,与世茂的交易尚未完成。因此,公司目前流动性困难尚未完全缓解。

广州本土房企粤泰股份是一家老牌房企,2018年10月,粤泰股份多家子公司相继爆出债务逾期问题,并涉及多项诉讼、仲裁,部分银行账户、股权债权、项目物业等被冻结或查封。

截至2018年12月31日,粤泰股份逾期借款为29.52亿元,逾期应付利息2.46亿元。

为缓解流动性紧张,今年6月9日,粤泰股份与世茂房地产签署协议,拟转让五个项目,交易对价总计63.97亿元。

但从最新的公告来看,下属公司牵涉到很多股东、债权纠纷,出售项目并不顺利。

粤泰股份仅是今年资金链紧张的房企之一。人民法院公告网记录显示,截至7月24日,全国共有270多家房企申请破产或被强制执行清算。

从破产房企的区域分布,可以看到一线城市整体不多,而绝大部分的破产房企集中在二、三线,四、五线城市,均为中小房企。

如4月24日,昆明市中级人民法院消息显示,云南奥宸房地产开发有限公司及其子公司昆明香缇玫瑰公司将破产重整。总资产超180亿元的奥宸地产,曾连续7年获得“中国房地产百强企业”称号。

小体量、高负债、未上市是中小房企的共同特征,因此更容易受市场波动的影响。在克而瑞中国排行榜位列123名的奥山集团,操盘金额仅67.8亿,但其净负债率高达283%;还有操盘金额仅39.9亿元的银城国际,净负债率高达350%。

不过,今年并不是只有中小房企面临危机,大型房企断臂求生的戏码也不断上演。

7月23日,在遭遇实际控制人出事的“黑天鹅”仅二十多天后,新城控股紧急公告,欲出售约40个项目套现;7月24日,公司又公告,拟筹划转让部分项目公司股权及相关债权,交易总额不超过150亿元。

此前,泰禾先后卖出10个项目融资112亿纾困;净负债率大增的央企华侨城也已出售7个项目;阳光城在4月连续出售两项优质资产,回收约60亿资金。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,今年是房地产企业的“爆雷年”,由于房地产已经连续上升比较长时间,而当下的限购、限贷、限价等政策导致房子无法套现,房地产的流动性枯竭了。

他进一步指出,近期流动性可谓“又松又紧”。松是由于国家货币供应提升,紧是因为民间资本比较缺乏。因为政策问题,房企很难获得银行资金,而民间资本相对枯竭的时候,房企爆雷就多了。

被什么扼住了咽喉?

过去30年,中国广阔的房地产市场,孕育了数万家房地产公司,其中布局全国的大概在一两百家,行业极其分散。

过去三年间,房地产行业的兼并重组开启,以融创为代表的房企通过并购快速扩张,实现规模的几何式增长;老牌龙头房企万科、保利等稳健上升,连同深度布局三四线的恒大、碧桂园,一同站在房企俱乐部的顶端。

大量的中小房企则陷入了生存困境。三年前,广州一家本土小房企老板对记者说,要生存就必须上千亿,但这个很难,中小房企在融资和拿地上,均不占优势。

今年房地产的融资环境对中小房企更不友好。5月份开始,房地产信托、海外发债连续收紧,这类高成本的融资渠道,也几乎关闭了。

东方证券分析师竺劲称,中型房企有较大规模扩张诉求、拿地动力强,又相对缺乏自有资金,受信托融资整顿冲击大;小型房企原本就难以获得信托融资资源,受影响也小,但其难抗市场波动。

群益证券(香港)分析师沈嘉婕表示,当前房地产市场融资能力分化,随着融资渠道收紧,龙头房企相对于信用资质较弱的房企,资金优势愈发明显。

中原地产研究中心数据显示,7月以来美元债成本快速上升,7月美元融资平均利率高达8%,最高甚至达15%,高利率融资的皆为中小房企。

比如,中海于7月9日发行的5.5年期的20亿港元固息债券利率约为2.9%,创同业最低利率;中海年内5笔融资平均利率约为2.99%。

而佳兆业于7月17日发行的3亿美元优先票据,利率为10.875%;泰禾7月发行的一笔美元票据,利率更高达15%。

房地产金融政策收紧下,中小房企境内外融资四面楚歌,IPO成为救命稻草。今年以来,德信中国、银城国际、滨江服务、中梁控股先后上市。

然而,僧多粥少,IPO一票难求。大多房企仍在港交所排队等候中,其中就包括汇景控股、海伦堡、奥山控股、新力控股、万创国际等。

在房企生存的另一大资源——土地的获取上,中小房企也早已丧失活力。易居中国执行总裁丁祖昱指出,今年的土地市场,基本已是央企、国企及超大型房企的主场了。

据21世纪经济报道统计,央企地产商中海外今年拿地已超750亿,融创拿地+并购已超800亿。

地方国企也不遑多让。今年上半年,越秀地产的土地支出已达到336.86亿元,翻倍超过去年全年的159亿元,也已超过公司此前制定的拿地计划金额。

中小房企在土地市场几乎消失不见。在6月24日的深圳土拍中,一家福建小房企原本打算与深圳本地大房企组成联合体拿地,但最终流产。

资金与土地双双受限之下,头部房企会对中小型房企进行并购,加速行业集中度提升。

克而瑞数据显示,2019年上半年,TOP3房企权益金额集中度达10.5%,同比提升0.8个百分点;TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升,规模房企竞争优势进一步深化。

竺劲表示,房企集中度提升提速,快周转和抓回款将成重要抓手。通过加快周转,中小型房企可以快速回笼资金,提高资金使用效率,赢得一定的发展空间。

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