主持人：我们请聂教授稍事休息，看台上的台子已经摆好，接下来是现场高峰论坛环节，我们要请到业界各位大佬，还有相关行业的领导专家学者一同再次走上舞台探讨一下，我们走过房地产黄金十年，在下一个十年乃至更长的时间会遇到什么问题，遇到问题应该怎么样看，怎么样从局部到全面，怎么样从全面看到更广阔的未来，这些东西有哪些东西用之前的历史数据看到今后业内发展的趋势，另外对未来的趋势会有怎样的指导，接下来现场论坛即将展开。
高峰论坛的主题是“变革中的房地产，房企如何领先下半场”我们要请出四位对话嘉宾，掌声有请：
全国工商联房地产商会名誉会长 聂梅生
中国房地产研究学会副会长 顾云昌
广东省地产商会主席、富力地产集团董事长 李思廉
招商局地产控股股份有限公司副总经理 胡建新
有请四位。
前面几位学者给我们从宏观、微观，带着放大镜和望远镜带来了各自观点。今天请来的四位嘉宾，有两位是业内人士，有两位是研究这个领域技术多年的沉淀。今天探讨的主题是变革中的房地产房企如何领先下半场，顾名思义前十年是领先，下半场要怎么办。
网上有一个段子很流行，莫言先生最近获得诺贝尔文学奖写了一段漫谈，写的是“贫、富与欲望”，我们要用文学的方式告诉老百姓很多常识和很多应该记住的话，第一局是针对房地产，我们要用文学告诉老百姓房子是用来住的，如果盖好的房子不是用来住的不叫房子。当然这也表现了我们文学家诺贝尔文学奖得主作为一个爱讲故事的人，他也讲到对住房问题深度的关注，他把这个问题放在贫富与欲望帖子的第一句，房子是用来住的没错，房子还有一个功能是投资的，这是我们现在应该认识到的一个问题，到底怎么样来看待，作为业内人士，从事相关研究人士怎么样看待这个问题。
现在请到一共四位嘉宾，有两位已经做过主题演讲和发言，聂教授和李思廉先生，刚才顾云昌先生和胡建新先生还没有说话，我们想听听你们二位对今天这样的主题，你们用最简短的话表述如何领先下半场。
顾云昌：房子当然是住的，但是怎么住，是自己住还是买来给别人住，不住就浪费了，投资也是住，如果没人住，投资也没价值，这要看你怎么看待这个问题。住宅产品过去是作为福利，经过漫长的时间我们认识到它是商品，它既有居住的价值，又有投资的价值。如果不承认有投资价值等于是不承认事实，问题是把投资放在什么样的位置上。现在国家提出遏制投资投机性需求，我认为这是没有办法才这么说的。我个人认为，正确的表述应该说遏制投机性需求，支持投资性需求。投资需求不应该遏制，为什么现在被遏制呢？因为我们搞不清楚什么是投机什么是投资，所以都被遏制了。
其实应该分的很清楚，香港的政策很清楚，你买房子半年以内就要卖掉，印花税要交的高，半年到一年低一点，两年以后就很少了，看你是投机炒作，还是投资以后提供社会供应的。大家都说现在提倡住有所居人人有房住，而不是人人有房产，总有些人没有房子，没有房产，他要租，租的房子除了保障房，还有市场租赁房，肯定有人买房出租，这不是坏事，是好事，现在政策出台很着急，赶快遏制，现在到目前为止投机、投资一起遏制，如果未来政策调控更加精确化，更加准确化，应该把投机和投资需求分开。另外中央也提出增加居民财产性收入，分界线也是一种居民财产收入。
刚才你提到下半场我谈一下，我不太同意下半场，我在去年提出中国房地产市场过去了黄金时代，现在正进入白银时代，下半场会更加科学一点，这说明我们时代还是好时代，比黄金差一点，发展速度、利润回报可能不如黄金时代，但是依然是很值钱的时代。
主持人：顾先生选择了投资和投机的问题，显然被莫言的话激活了。胡总您好，您作为业内人士，最近到业内年初，刚才说到业内是回暖，您作为企业的领军人物你刚才温度了吗？
胡建新：今天会场有一个很特别的地方需要表扬一下，探照灯用的是LED灯，感受到温暖但是并不能火辣辣的感觉，这跟形势的发展一样很温和。招商地产也在这方面做了很长时间的努力，特别是聂会长是这方面领军人物。招商地产如何看待沙龙的这个主题，我觉得两个字“应变”，如何应变呢？我们新十年战略是在2011年提出的，当时提出来我们要想先进企业学习，所以我们提了一个口号叫做“千亿销售目标和百亿利润”的奋斗目标，相对应我们企业文化也做了升级版3.0版企业文化体系，把我们企业使命正式定为“塑造绿色家园，推动社会进步”，在战略目标和绿色策略下，2011年我们全国销售总额排名17名，2012年半年业绩到了16名，就是提升了一位，2012年底最新的排名比较荣幸的已经和融创并列第12名，我们定向的战略初步取得了成效。我们在广州有两个大盘，一个是金山谷一个是清学科技园，这两个更符合企业转型的思路，两个项目都有产业园，一个是针对科技型企业，一个是针对创业和创新、创意产业，这两个都有园区，希望我们在推动社会进步方面，在产业转型方面能够做一些工作，谢谢大家！
主持人：刚才胡总讲到他们关健词“转型、创新”是他们最为核心的资源。李先生，富力十年以来在广州以及全国的发展是有目共睹的，现在富力布局是全国，而且富力足球做的也很棒，这是发展商特别有高瞻远瞩的眼光，我们看到富力足球一路披荆斩棘，这方面的投入回报可能比广告投入更明显一点。富力作为这么大的企业，今后十年为了领跑，未来富力在商业地产方面会有什么动作呢？
李思廉：商业地产应该比住宅地产难度大一点，企业投放在商业地产里的人、财、物都要多一些，按照中国目前资金的分配，暂时企业不能够全部以商业地产为主，还要卖一些（住宅），因为中国资金成本目前不便宜，第二不够长，银行正常贷款一般只有3-5年，3-5年刚好是这个（商业地产）项目用款的高峰期，如果一个企业做太多商业地产的时候，你必须要判断你的资金来源。
第二，过去一两年我们看到很多的城市大力发展综合体，我们也在不同场合听到专家发出一些警告，其实全世界没有一个城市可以承受那么多的综合体，在座的行家也好，政府也好，都要关注一下。超大型的品牌商业地产不可能这边开一家，对面又开一家。有一些城市我们听说商场已经盖好，或者包括已经在建都超过1000万平方米，这些是不现实的。政府目前宏观调控语调会不会改变的，微调是有可能的，行业在正常情况下不会死，所以都在找平衡点，我们企业希望政府有一些差别化的政策，可以让企业更健康的发展。
主持人：确实感觉到一个企业能够稳固发展跟他的领军人有非常大的关系，很多产业在仰望星空的同时脚踩大地才不会有腾空的感觉。刚才聂教授刚才谈到一些对房地产的看法和提法，到目前为止一些专家学者持比较乐观的态度，您对后市的发展有怎样的表述。
聂梅生：目前房地产比较稳定，前期调控政策释放有一个滞后期，滞后期过了以后是怎么样的？房地产调控、政策滞后后是怎样的情况？现在房地产是稳定的情况，现在房地产涨幅也不大，各个房地产加到一起是6.5%的涨幅，从购房者和开发商都偏向于理性，没有大量的抢地和涨价，购房者也没有炒房冲动，是偏向于理性。这样的局面是来之不易，我觉得应该继续保持，稳定到明年。
主持人：说到回暖，我想各位业内精英可以看到数据成交量成交面积包括房价也在微微上扬，大家心里舒服了，或者是欣慰了，一年到头来可以看到这个产业增长了这是好事，但是消费者老百姓心里石头更沉了，本来想买房子，价格今年控制一年多稳中有降，但是现在微微上涨，我是买还是不买呢？这成了一个轮回，消费者对房价也是非常的敏感。房价升与涨对行业健康发展意味着什么，是否房价涨了真的对行业发展有利，是否房价降了就真的对消费者有利了呢？对这个事李先生您怎么看，您作为一家大型房地产企业的老板，您对这个问题怎么看。
李思廉：如果价格平稳上涨，应该对政府、对我们这个行业、对老百姓是三赢了，房价波动太厉害或者是比较大的下跌对行业是有影响的，我还是希望是平稳发展。
主持人：其实我也看到一种观点，有专家甚至表示说目前微微上扬是对消费者购买商品房消费信心的打压，这个问题顾先生您怎么看？
顾云昌：我们每次开会都讨论房价的问题，尽管我个人希望把房价问题尽可能淡化，特别是平均房价要淡化。但是这个问题始终困扰着我，如何看待房价的问题，高还是低，其实有几点问题是很清楚。房价的高低是以收入比较来产生的。过去几年房价高了是因为我们房价涨幅高于收入的涨幅所以房价高了。比较理想的状态是收入涨，房价也涨，但是房价的涨幅要低于收入的涨幅，使房价收入比越来越合理，恐怕这是一种合理的状态。
目前大家普遍认为中国房价高了，特别是大城市的房价已经是太高了，这时候我们如何使房价合理回归，这个问题从上到下，是大家讨论当中思想是比较混乱的。我们看到房地产市场的情况，我现在做简单的分析。2012年房地产市场是在稳增长宏观经济政策，甚至是控制房价预期情况下发生，这两者之间有矛盾，稳增长的政策导向和使房价下降、控制房价的政策不可能是一致的。而实际上房价的情况，大家可以看到今年的情况，销售量下降，房价下降；或者说房价下降，销售量下降；销售量下降，投资下降；投资下降，财政收入下降；往往是房价下降导致了经济的下滑，但经济要上升致使这两者之间有不可调和的矛盾。2010年房地产率先软着陆了，对中国经济的软着陆创造了条件，应该说中国的经济现在也在软着落。实际上我们从最后的结果看看，年度销售额、销售面积是微微上升，而房价也是微微上升。房价和销售额、销售量是同方向的发展，所以说，最后在这方面得到了统一。
讲房价问题要和市场联系在一起，如何判断市场健康发展，如果房价一味下降意味着市场下滑、经济下滑，房地产在国民经济占比权重太多，但是房价上升又使得对房地产是反感越来越强。中国房地产市场现在处在相对平稳的阶段，在相对平稳的阶段中我们希望这个势头保持下去，这是一个前提。
在相对平稳的前提下，我们发现房地产市场出现两个反差。第一个反差是一线城市和三、四线城市的反差，而且这个反差很强烈，今天在座的广州的开发商和北京、上海开发商明显感觉市场热切的时候，我们没有看到有一些中小城市的开发商在拼命的呼吁赶快放开政策，否则我们死掉了，因为供应量很大，需求不足，消化的时间很长。一、二线城市总体来说热的快，供求关系房价开始涨，但是三、四线城市面临着消化困难的问题，这个方差已经表现出来的。
第二个反差是房屋市场和土地市场的反差。从2012年看来，房屋销售额和销售面积都有温和的上升，但是土地市场销售面积和土地销售额同比有两位数的下降，这说明土地市场在触底还没有开始往上走，还在负增长。媒体报道的地王是局部的，少数大城市出现，不要以此就认为全国的土地市场统统热起来，这样的判断就会对房地产市场有误解，政府调控政策可能也会出问题。目前的态势对政府下一步调控出了很大的难题。楼市的情况总体平稳，但是大城市情况和小城市不一样，贵阳是二线城市，贵阳楼市价格上不去，供应量大，和广州、北京不一样，对二线城市就不能用同样的政策调控楼市，如果用同样政策去调控就会出现问题，所以要更加注重差别化调控。包括信贷政策、税收等等政策。
如果部分的地王出台就认为土地火热的不得了，又采取了措施，又会出现了问题。2012年土地供应是不足的，2012年土地供应计划没有完成会导致2013年楼市当中有波动。应该让政府层面把握好准确的信息，你要做一些准确的判断。总体起稳两个反差值得重视，对于开发商而言很清楚，你在什么地方买地，你买产能过剩的土地，未来消化很低的土地，你可能找死去了。北京的海淀块肯定有人抢，但是抢高了地价又会成为问题，这些问题都是开发商在下一年运营中高度关注的问题。
主持人：其实就是中国人对房子执着的追求，导致中国房地产市场成为热中之热。
观众：我是广东房产频道的记者，我想问一下胡总，2012年广州楼市持续成交1000多万方，我想问2013年广州市场的量和价是怎样的走势，特别是2013年一季度能否延续2012年尾的翘尾行情。另外你说招商地产目标是过千万的销售百亿的利润，今年已经有三个房产销售过千亿，这样广州楼市的升值空间是怎样，然后对于广州能否追赶深圳、上海的楼市，以及房企竞争的格局是怎样的。
胡建新：感谢记者的提问，实际上这个问题权威的回答李先生比我更发言权。一线城市主要有北京、上海、广州、深圳。我个人认为广州的发展是最健康的，广州的房地产发展相比其他三个城市来讲是最健康的，我们四个城市都有项目，深圳是我们的根据地，所以在深圳我们的销售额是最大的，北京、上海我们也做了很多年，从数据也好，从感觉也好广州是最稳健的。广州还有第二个特点土地供应和房屋的供应量相比于销售量在全国各大城市比例也是最好的，就是不会超量供应，供求关系非常合理。所以在研究机构评价里，广州可以排在第一，包括北、上、广、深以及其他的城市在内都可以下这样的结论。招商地产对这个市场是最有信心的，我们希望在这边加快发展。在这里有做一个小广告，在座的也好，或者说其他的朋友也好，有一些土地信息可以推荐的欢迎大家给我们推荐。我们加大在广州的投资，谢谢大家！
主持人：李先生对刚才这位记者的提问您有什么补充的话。
李思廉：我个人对2013年是比较乐观，主要是两方面。一是从去年底开始我发现几个主要城市包括卖地的时候，几乎大部分的对手都出来，大部分的公司买地都不吭声，买地是本业的行为，你可以不告诉大家的，我们看见几个巨头万科、保利、中海都买了不少的土地。
二是，从去年底到现在特别是进到一月份，大家可以看见几个主要的金融市场，包括美国、香港当然也包括中国市场，资金比较充裕，有一个可能是大家没有特别的留意，就是所谓的债券市场，债券市场收益率不停的下降，我们这个行业在过去5-6天也有碧桂园和世贸都成功在香港发行了，这比起高峰大概下降了300点这是非常的厉害。还有一个在过去中国比较流行的信号产品，也从高峰企业16%-18%的概念，现在是10%左右，这代表资金是非常的充裕，在目前情况下我们看不到房价大跌的可能性。在座有一些行家和记者朋友，我觉得很奇怪，我们每年都会有一些专家说房价预计下降30%-50%，我不认识他们，有一些只是碰面见到，不过我觉得他们很不负责任，因为他们没有真正在这个行业里有感受，谢谢。
观众：刚才三位专家都不约而同提到城镇化的问题，而我们注意到富力和招商一直是饶着一二线城市转，在新城镇化大潮中富力和招商两位老大在这里有什么考虑。
胡建新：这个话题很热，实际上前十年红利里在某种程度上讲，城镇化就是最大的红利，下一个十年依然是这样，刚才专家的结论大家都很清楚。招商地产是一个稳健的公司，我们不熟的地方都不太敢去，这是百年老店稳健的做法，2012年刚好是我们集团140周年，所以是百年老店的做法。我们应变的战略里基本上还是深耕一、二线城市，然后看三、四线的机会，我们还是会在三、四线（布局），比如说贵州，以及珠三角一些镇，像南沙的狮山镇、顺德的乐从镇我们也去了，只要有研究合适的机会我们就会进入。我们2012年土地的投资严重花不出去，就是买不到地，因为我们不敢举地王，所以就拿不到地。
李思廉：我也非常赞成刚才说的话，现在在三、四线城市目前很多都进入供应比较大，需求量比较少时间，可能有一个过渡期。每一间公司都有不同的策略，我们的方法也是比较简单，比方说我们会用人口来定。暂时少于300万人口的城市就先不去，这是我们的方法。
主持人：谢谢！有请这位小姐。
观众：我来自网易财经，我很关心今年的房价，去年年底的时候任志强说今年3月份房价会爆涨，3月份马上就到了，四位前辈分别聊聊目前楼市环境已经促成暴涨的因素，还有2013年房价是怎样涨的，涨幅是多少，谢谢！
聂梅生：房价2013年不可能大涨，为什么呢？有两个原因。第一个要保持来之不易的结果。这一轮房价调控的主管是下一届的总理，我就不觉得不可能前功尽弃。不可能2013年换了新政府就把前一轮政策放开，怎么样都不会的。从中央经济会议和十八大之后不断放出的信号是加强房地产调控，只要一动一涨一定会有更大的动作。
观众：我是南方都市报的记者，我在这里想问微观一点的小问题，最近不知道大家有没有关注新闻，房叔、房妹、房婶出现很多，我想问富力地产的李先生和胡先生问这样一个问题，比如说广州番禺发生了一个房叔事件，一个城管的负责人有22套房子，这个事情报道出来之后媒体和观众的关注度是非常高，刚才我也留意到刚才大家讲投资和投机的关系，其实他囤那么多的房子，或者说观众对这个事情关注度这么高，到底是否能说这个事情和目前所说的房地产泡沫的问题。还有房地产是一种投机的行为，这样的问题相关度有多大，你们是怎样看这个问题的。公众为何对这个问题关注度如此高。第二个问题，如果让你们给政府提意见，怎么样杜绝或者是防止类似的事情发生，你们将会提什么样的意见和建议。
李思廉：无论是政府官员还是谁，只要能解释他的钱，在没有限购之前买多少套房子都是正常，可能他很厉害从九几年就买房子，他不怕做房奴，他所有钱能解释的清楚，没犯法就行。现在有限购估计就不存在这种情况了。刚才有一位女记者提到房奴的问题，只是媒体把形容词讲的恐怖了一点，认真想想，房奴是过去赚钱最多的人，你不做房奴就不可能赚钱，你拿钱买股票可能套的死死，房子是可以住的。我用自己20几年的人生经验，也告诉很多人，在有能力的时候要买房子，你要相信政府，但是你也要相信经济的力量。
过去几十年唯一能够对抗通货膨胀而又让你体现财富就是房子，世界上没有任何一种产品可以让政府和银行这么关注，买卖的时候又这么严格，这代表这个东西是珍贵的，这是给大家参考一下自己生活人生的经验，谢谢大家！
主持人：讲的很实在，你可以同意也可以保留观点，因为时间有限还有最后一个互动问题的机会。
观众：大家好我是广州置业房地产开发公司的，最近我听到很多经济学家分析最近会有经济危机，最近这几年是否会出现房产泡沫，可不可能预防这种情况的发生。
聂梅生：这种危机是否会发生，如果我们不改变现在金融政策是不可避免的，为什么不可避免呢？因为有两件事情。一是全世界金融危机，金融方面的特征是一样的，一个是我们货币发行量，M2超高，高过了美国，美国发生了华尔街金融风暴，发生了货币宽松，现在QE3还在宽松下去，救市发的货币量远远没有我们2009年、2010年发行的那么大，造成我们货币发行量高过美国、日本，我们经济总量排在第二，美国排第一，我们只是他们的40%，但是我们发的票比他们高，这是潜在的问题。
第二个问题是地方债务平台，4万亿的投资拉动以后，10万亿出台，这造成了很多地方政府财政是很紧张，你们可能都会体会到，到年底的时候各个开发商都要交税。在这种情况下，我们只注意到美国政府的资不抵债，其实中国资不抵债的问题更严重，只是没算。如果这两个事情不平衡过来，可以说中国金融危机不可避免，如果能够平衡过来我觉得就能够稳定。
主持人：由于时间有限，今天高峰论坛互动就到此结束，再次感谢四位。
其实很多的故事正在延续，我们知道在中国房地产业当中，我们会看到很多变化过程中会看到一些不同观点的表述，正是因为有不同的观点我们才能进行碰撞。有力的情况和主动的恢复存在于再坚持一下的努力中，也许这种坚持和努力使到我们能够有更多的聪明才智让房地产发展的更为健康，所以说，历史是没有为我们准备好未来，但是却为未来准备好我们自己，每个人会用我们掌握的科学知识，掌握的道理，研究探讨我们所面临一切的难题。只要我们有足够的信心，一切的难题都会迎刃而解，当然包括中国房地产市场。
再一次感谢各位的光临，谢谢大家！
本文来源：网易房产
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