专访卓越集团执行总裁张远
网易房产7月25日讯 博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会24日在海南三亚盛大举行，会间卓越集团执行总裁张远接受网易房产专访时表示，商业地产目前的确存在过热、同质化、投资过剩等问题，但今年还不是商业地产最困难的一年，繁荣背后有风险，困难的可能在后面。
另外，对于商业地产中购物中心业态的运营，张远认为，面对风险特别是电商的冲击，“体验式”是业态发展的趋势，发展电商不能替代的功能，才能保证购物中心、商场的更好运营和发展。
“商业地产的困难还在后面”
今年以来，不少观点认为，今年是商业地产非常困难的一年，特别是写字楼方面过热、同质化、投资过剩等问题。对此，张远认为，今年还不是最困难的一年，最困难的时期还没到。
“前几年住宅的大量开发以后，住宅市场逐渐趋于平稳，再加上地方政府土地的供应集中到市区的改造以后，就有很多的商业业态以综合体为标志的这些房地产项目陆陆续续展开，繁荣背后有风险，困难的可能在后面。”其直言。
而对于预防和化解困难的方法，张远认为，最后还是取决于供应量的问题。居民能够支撑一定的商业体量，超过这个量，就是供过于求，就达不到理想的价值，所以不应该打破这个平衡关系。
在商业地产投资过剩的情况下，商业地产企业应该如何走得更好？对此，张远指出，要找好项目，综合体项目和住宅项目一样，位置、业态、政府对项目的定位都很重要。
“包括这个项目旁边产业的一些支撑，这是决定这个项目成败最主要的关键，不完全是数字问题、大小问题，而是定位问题，到底是谁来做这个写字楼？谁来经营这些商场、谁进这些商场买东西？这些问题才是这个项目最本质的东西。”
购物中心应走“体验式”之路 减轻电商冲击
“写字楼其实更像住宅，原理很简单。但是商场不一样，商场的持有也和写字楼的持有完全不相同，商业运营好了成十倍、成百倍的增长都有可能，有的商业经营不好就是一个负担。”张远指出。
事实上，除了商场、购物中心最考验企业运营能力，现在也有电商化给实体的商场带来很大的冲击。
对于电商带来的冲击，张远直言，要减轻电商的冲击性，现在的购物中心就更多要偏重于“体验式”。
“就是玩电商替代不了的一些业态，比如基本的生活的超市、餐饮、儿童教育、儿童活动中心等。这些活动靠互联网这种隔阂是解决不了的，与这些业态相关的要放到购物中心和商场，那么电商对它们的冲击就不大了。
“所以现在的商场至少要是体验式的，需要人到那商场亲身体验。这是行业未来的趋势，也是日后卓越地产经营商场的一个趋向。
以下为专访实录：
专访嘉宾：卓越集团执行总裁张远
记者：张总您好！在商业地产方面我们听到有很多观点说今年是商业地产非常困难的一年，特别是写字楼方面过热、同质化、投资过剩等等很多问题，您对这个观点认同吗？
张远：今年好像还不是最困难的一年，最困难的还没到，前几年住宅的大量开发以后，住宅市场逐渐趋于平稳，再加上地方政府土地的供应集中到市区的改造以后，就有很多的商业业态以综合体为标志的这些房地产项目陆陆续续就开始了，应该说走在前面的还不是很困难，困难的可能在后面，所以我到处在讲满城尽是综合体，繁荣背后有风险。
就卓越来讲，因为卓越做CBD也好、做综合体也好，做得比较早，今年在我的销售额里面，写字楼、综合体卖得挺好的，比如说深圳的写字楼，我那个卓越城占整个深圳市场的30%—40%，这个数字我记不太清楚，我们没感到特别困难，但是我是担心后面，大家都搞了，而且每个地方政府都要求这样搞，风险可能在这里。
记者：困难就是在于后面过剩？
张远：对，就是过剩，最大的一个过剩我觉得是对商业这一块的过剩，因为电商的冲击是太大了，今后的商业、商场仅仅是成为一个展览厅的话，它的价值是体现不出来的，但是现在的地方政府也好、开发商也好，投资商业都是信心满怀的，以为靠商业能赚很多钱，这两个差距很大的时候，项目就算不过账来了。
记者：现在这些困难能够预防或者化解吗？
张远：最后还是取决于供应量的问题，其实商业有商业的规律、写字楼有写字楼的规律，酒店有酒店的规律，你有多少人？居民能够支撑多大的商业体量，我觉得即使有电商的这么一个冲击的情况下，也是有一个客观性的，如果说你超过这个量，那就是商场供过于求，肯定就达不到理想的价值，最后还是取决于供求关系，包括你的经济程度发展到哪一步，城市CBD的写字楼能够有多少量比较合适，我觉得相对来说也有一个客观的供求关系，打破这个平衡关系那就会出事了。
记者：接下来综合体是一个担忧，但是您曾经也说过2013年卓越会加大商业综合体的推货。
张远：因为商业综合体的周期很长，我今年推的货可能是前年、大前年的，所以我一直说卓越走得早，我今年推出应该没什么大事，包括上海的世纪中心的商场和写字楼，包括接下来青岛的CBD2，可能9月份、10月份就要开盘，主要是写字楼，包括卓越城的写字楼，我们到现在为止没有感觉到这个市场会有太大的问题，所以说在今年的推出过程中应该会很顺利。
记者：在这个环节里面卓越能够占有一定的优势仅仅是因为走得早吗？
张远：走的早经验就多，你刚进来我已经在生产第二代，包括我们卓越城，我们的叫法是第四代了，我们在福田中心区开发的综合体，今年卖的卓越城对卓越来讲是第四代，我四代里面肯定积累了前三代的很多东西，对于刚进入门的可能不一定掌握得了，所以说还是有一个先发优势。
记者：会不会有政策环境的影响？
张远：政策环境大家都是公平的，他不会专门针对卓越出一个政策，它是对整个这一类型开发的公司也好或者业态也好，它是普遍出政策，要企业有相对的优势，有自己的竞争力，至少死在最后一个也挺好，只要不先死就行。
记者：但是在政策这一块，特别是一直以来都有说到住宅这边的政策使得好多开发商这边的资金转向商业市场，所以您也提到了投资过剩的问题，在这样一个局面下面，咱们走得早的企业怎样才能走得更好、走得更顺？
张远：那就是找好项目，其实向这种综合体项目说白了和住宅项目一样的，位置、业态很重要，还有政府对这个项目的定位，包括这个项目旁边产业的一些支撑，这是决定这个项目成败最主要的关键，不完全是数字问题、大小问题，就是你的定位问题，到底是谁来做这个写字楼？谁来经营这些商场、谁进这些商场买东西？这些问题才是这个项目最本质的东西。
记者：去年3月的时候卓越世纪1号开卖打破了你们只租不售的局面，您认为持有和销售怎样才是平衡的比例？
张远：去年卖的时候好像新闻界就很惊诧，我当时说了一句很简单的话，我是开发商，卖房子太正常了，只是说大家卖住宅好像都不奇怪，为什么我卖写字楼就奇怪呢？因为我拿的很多项目拿到的时候产品就是可以卖的，我不是找政府划拨的地，批这个项目的时候我就是造写字楼的，造的目的我就可以卖。
如果说一个以写字楼和商业的开发，就是所谓的比例比较大的企业来讲卖一部分是太正常的事了，不可能说沾到商业、沾到写字楼我就该持有，对于开发量的比例很低的企业来讲可以做这一块的事情，但是我的比例很高，而且我做这个项目的时候就有卖的计划和打算。
记者：一般来说持有它的利润会高，往后走的话咱们卓越持有和销售比例分配上会是怎样的？
张远：持有的利润高我觉得也很难说，我们有一个公司来分析这个东西的，世纪中心的如果卖6.3万和我的租金需要什么收入水平，我里面有一个最核心的东西，我的资金的成本和拿到的现金去赚的利润的差到一定程度我肯定有一个核算的问题，过了这个线我卖了核算，过不了这个线我持有核算，这是一个算账的问题，我们不是没算这个账，我们是算了这个账的。
记者：想请问一下大的宏观的经济状态？
张远：写字楼其实更像住宅，商场恰恰相反，别人买写字楼的时候知道来干什么，很简单，它的价值也很简单，他买写字楼或者租写字楼对于它的财务报表有什么变化很清楚。但是商场不一样，商场运营的好，价值可以成倍、成十倍的增长，运营不好就是一堆砖头瓦块。
我卖写字楼是很简单一件事情，你们要研究我们卖不卖商场，商场的持有和写字楼的持有是完全不相同的，因为写字楼增值服务应该说不是很大，除了本身的位置已经确定了，最多有一个业态的聚合和物管这一块的问题，除了这些上下没多少空间，它不像商业，商业运营好了成十倍、成百倍的增长都有可能，有的商业经营不好就是一个负担，所以说差别在这。
记者：商场的话卓越的持有和出售的比例是什么样的？
张远：我觉得还是根据项目，包括现在的梅林城也好、青岛的CBD也好，到现在为止还在讨论这个比例，只要还没有开卖的时候，我们内部都要去讨论，首先要从商业正常的经营这个角度来讲，我需要持有哪些，哪些点、哪些位置必须在我自己手上，哪些位置我是可以放出去的，相对来说就比较专业一点了，那是反复讨论的。
记者：卓越以往的经验，大概说一下7月份比例是多少呢？
张远：可能是二八开、三七开，就是说卖掉30%，但是三四层楼的持有和卖经营一段时间以后也可以考虑，因为只看比例没用的，一楼占了价值的大部分，二楼又可能占到了四分之一，三四楼的价值你要卖的话是没几个人愿意买的，但是你持有了，要把它做起来，做起来以后大家看到它的现金流，它的价值才体现出来，不完全是一个面积的比，但是别人买商场就喜欢买一楼的，最有价值的是在那，所以这里面还真是有很多值得研究的。
记者：除了商场、购物中心最考验企业运营能力，现在也有电商化给实体的商场带来很大的冲击，您是怎样看电商带来的冲击？
张远：电商这一块我是最敏感的，我对它的冲击性的认识意识还是比较前一点的，但是现在的购物中心可能更多的偏重于玩体验式的，就是玩电商替代不了的这么一些业态，向这些去靠拢，基本的生活的超市、包括餐饮、包括儿童教育、儿童活动中心，因为人类是一个社会动物，他要参加一些社会活动，这些活动靠互联网这种隔阂是解决不了的，与这些业态相关的要放到我的购物中心、放到我的商场，电商对它的冲击就不大了，就是要看业态。
所以我们现在的商场至少是体验式，本质是“体验”，就是人需要到那亲身体验，人必须到场，这些商业业态放在那和电商有什么关系呢？电商解决不了这个问题，比如说我请朋友吃饭总不能在网上吃吧！必须要出去吃。
记者：这个体验式也是日后卓越经营商场的一个趋向？
张远：对，我觉得这也是一个趋势。
记者：在大的经济环境上面，您也知道二季度咱们的经济增速又降到了7.5%，就是说持续下降，这样一个状态的话您觉得明年国民经济的形势会是怎样的？
张远：我觉得经济首先要看它健不健康，实际上我一直在说中国的经济从去年开始是一个结构性的问题，这个结构性的问题要是不解决，数字弄上去没有任何意义，很多的实业产能过剩，浪费了很多资源，也破坏了很多环境，实在是对经济有害无益，缓一缓、站一站，大家立正稍息，原地踏步一下也不是不可以，何况还没有原地踏步，不需要一直走正步，一直走正步没那个精力、没那个体力，适当的时候走一下齐步走，甚至原地踏步，我们中国经济也不是没有遇到这个时候，1981年的调整、整顿、改革、提高，包括今天上午讲的关停并转都干过，这是我们大计划经济环境下都会遇到的问题，过几年有些行业就要过剩，这个结构必须调整，如果再靠一个翘翘板的投资房地产拉动，我觉得对整个经济的危害更大，7.5%本身没有多大影响。
记者：关停并转这个过程您觉得现在咱们中国经济是处于哪几个呢？
张远：有的行业肯定要关停并转，生产超过了需求的30%、甚至一半的产业，肯定是关掉的关掉、停掉的停掉，首先要保证不能再建，你不能再去提高生产能力，没有用。
记者：其实从整个中国的商业地产发展来讲，现在处于什么样的阶段？
张远：我觉得最现代化的商业是刚刚开始，因为我们还是从计划经济的百货公司转过来到了超市这么一个阶段，但是如果再往上提的阶段，我觉得刚刚开始，刚刚开始就遇到电商的冲击，其实电商和品牌商家这两个是可以有机的联系在一起的，因为电商更需要的是传达愿不愿意交易的问题，品牌是把形象给你立在那，你要知道品牌就可以买的问题，它们两个配合起来是最容易成交的。
但是体验式的东西它改变不了，人需要体验式的东西。
记者：电商对整个商业的冲击可能会比较大，而且已经显现出来了，现在各个城市商业地产非常的迅猛，会不会在未来若干年形成比较多的商业地产？
张远：所以我到处讲，展望未来最可怕的场景是什么？我在很多会上都讲过，所有房地产大老板赚的钱最后就变成一堆的商业，这些商业基本上没价值，但是在我们投资测算的时候价值很高，但是当我们要想实现这个价值的时候，发现实现不了，这些大老板们赚的钱最后就变成这个东西，这是我想象的最可怕的景象，这个景象是八年、十年、十五年，我不知道，我是担心。
记者：咱们卓越怎么去避免投资失误或者风险？我们做商业比较早，相比较其他的开发商、其他的投资主体优势是什么？
张远：你们仔细去研究一下，卓越的产品业态里面商业挺少的，写字楼多，写字楼卖了就卖了，这是很简单的一个事情，写字楼和商业如果大家仔细分的话，两个是不同的。
记者：能不能说卓越用写字楼来带动？
张远：在我的观点里面，我认为写字楼就是现金流的产品，它是现金流的产品，不是我需要特别去关注持有不持有的问题，就是说和住宅产品一样，只要你卖得好、只要你的位置好，卖得出去钱就可以马上回来，我后面需要承担和住宅是一样的，我有一个物业管理就完了，不像商业，像必须有团队去经营它、去打造它，和商家去谈判，这个很麻烦，这个与商业运营能力有关。
所以说业态里面，从现金流来讲写字楼是最靠近住宅的一个产品，酒店和商业更不一样了，对于我们卓越来讲我觉得酒店更麻烦。
记者：在未来的发展方向卓越也还是以写字楼为主体？
张远：我的住宅也有很多，我也在买地，也在生产住宅，我的住宅的销售应该还是要比商业这边要大。
记者：做综合体这块的打算呢？
张远：反正好的位置、好的项目，地方政府看得起的，让我们卓越去做，我们也愿意做，但是我们一定要选择。
记者：也比较谨慎？
张远：对，如果大家都成堆的，地方政府给的期望很高的，或者说压力很大的东西，咱们就不做了。
记者：卓越选的位置还是比较核心城市的。
张远：对，在这一块上我们还是选择土地、特别是综合体、商业和写字楼的选择上我们还是有一定的标准。
记者：谢谢张总！
本文来源：网易房产
作者：王婷婷
责任编辑：
王晓易_NE0011
